Flip immobilier : comment ne pas tomber dans l’illégalité

Le flip immobilier est un concept tout à fait légal. Par contre, il existe certaines règles à respecter, sans quoi le gouvernement pourrait sévir. Savez-vous lesquelles?

Le flip immobilier consiste à acheter des habitations, les rénover, puis les revendre en espérant faire du profit. Un peu comme un ébéniste qui se procurerait une commode en bois, lui referait une beauté, puis la revendrait à un prix plus élevé. C’est un geste qui n’a rien d’illégal. Par contre, depuis de nombreuses années, toute personne qui vend une résidence secondaire doit déclarer son profit.

Mais en 2016, Revenu Québec a fait des changements concernant cette règle. Désormais, toute personne qui vend une habitation, même principale, doit le mentionner au gouvernement.

Dois-je payer de l’impôt sur la vente de ma résidence principale?

Malgré ce changement dans la loi, le contribuable n’a pas à payer d’impôt sur le profit engendré par cette vente. En effet, il n’a qu’à demander l’ « exemption de résidence principale ». Mais c’est une autre histoire si vous achetez et revendez fréquemment, en d’autres mots, si vous faites des flips immobiliers. Dans ce cas, le gouvernement pourrait considérer ces actions comme étant mercantiles, à l’instar d’une entreprise qui génère ses revenus.

Pourquoi cette nouvelle règle?

Le flip immobilier peut s’effectuer de deux façons : le propriétaire habite la maison pendant les rénovations ou au contraire, ne s’y rend que pour faire les travaux. Avant l’arrivée de la nouvelle règle (qui oblige la déclaration de la vente de résidence principale), certains en profitaient pour tromper le gouvernement. Ils prétendaient que la maison vendue était leur résidence principale, alors que c’était faux. Ainsi, ils pouvaient épargner sur l’impôt. C’est pourquoi désormais tout contribuable doit déclarer ses ventes immobilières chaque année. Mais certains ont tout de même trouvé des façons de déjouer le système.

La fraude du nomade

L’une des fraudes possibles est de faire passer les flips immobiliers comme de simples déménagements. La personne achète une résidence, la rénove rapidement et la revend quelques semaines plus tard. Le tout en déclarant chaque fois que la maison vendue était son lieu de résidence principale, donc non imposable. Le gouvernement connaît de plus en plus cette escroquerie et enquête sur les contribuables qui déménagent à répétition.

La fraude du prix de vente gonflé

Une autre fraude vue fréquemment est celle du faux prix de vente. Elle doit par contre s’effectuer avec la complicité du vendeur. L’acheteur lui propose d’augmenter le prix de sa maison à vendre. Une fois que le duo passe chez le notaire et que le vendeur empoche le montant (qui provient en fait d’un prêt à la banque), il remet l’excédent au fraudeur. Ainsi, l’acheteur détient déjà les profits de la vente de la maison à flipper et ne déclarera pas le « réel » profit lorsqu’à son tour, il revendra le bien rénové. Pour inciter le vendeur à en embarquer dans son plan, le fautif lui propose habituellement une compensation financière.

La fraude des subventions pour travaux

Un autre moyen de tromper le gouvernement est de faire signer au vendeur complice une subvention pour éponger les coûts des travaux qui sont à effectuer sur la propriété. Cela est bien sûr faux. Mais l’acheteur empoche de l’argent qui passe comme un simple arrangement, alors que c’est une façon de toucher un profit qui ne sera pas déclaré.

Plusieurs s’en mordent les doigts!

Bien que le flip immobilier soit totalement légal, il n’en reste pas moins que cette activité n’est plus vue de la même façon par le gouvernement qui voit maintenant cela comme une façon de gagner sa vie. Ainsi, le flip est moins lucratif qu’auparavant pour les adeptes. Les personnes qui tentent de déjouer le système et tombent dans l’illégalité pourraient le regretter. En effet, les sanctions peuvent faire mal : comme pour toute fraude fiscale, le particulier doit rembourser les montants dus combinés à des intérêts salés. Et il ne faut pas oublier qu’une tache au dossier met le fautif dans la mire du fisc pour des années à venir.
Malgré tout, le flip immobilier, si réalisé en toute légalité, peut être une belle façon de s’enrichir, et ce, même si une partie s’envole en impôts.

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