Voici nos trucs pour réussir un flip immobilier
Encore possibles les flips immobiliers en 2019? Même si la pratique semble moins rapporter que dans les dernières années, elle peut demeurer lucrative si l’on prend les précautions nécessaires.
Si vous pensez à acquérir un logement pour le rénover et le revendre, voici quelques astuces.
DÉNICHER LA BONNE AFFAIRE
Il est nécessaire de ne pas sauter sur la première opportunité qui se présente et de prendre son temps pour trouver une aubaine. Pour réussir son flip, il faut commencer par s’assurer de ne pas payer trop cher le logement qu’on souhaite rénover.
Pour optimiser votre recherche, vous pouvez vous concentrer sur un secteur et un type de logements particuliers. Ainsi, vous pourriez développer un instinct pour les offres intéressantes.
Puisque vous allez faire des rénovations, il est important de vérifier que la municipalité les autorise.
Également, il ne faut pas oublier la revente. Il n’est pas donné que vous puissiez revendre votre nouveau logement sans l’aide d’un professionnel.
Pensez donc à calculer la prime de l’agent afin d’éviter les malentendus.
PLANIFIER
Ce type de projet demande rigueur et investissement. Si vous souhaitez vous lancer, vous devez être prêt.
Il vous faut prévoir trois scénarios pour vos finances: optimiste, réaliste et pessimiste. Cela vous permettra de ne pas être déçu et surtout de vous attendre à toutes les éventualités.
Pour ce qui est des travaux, il est important de savoir d’avance les rénovations que vous allez faire. Vous pouvez même demander l’avis de spécialistes qui pourront vous guider vers la démarche optimale.
TROUVER LES BONS COLLABORATEURS
Il vous faudra probablement faire appel à des professionnels qui vous suivront le temps des travaux. Bien qu’il faille porter plusieurs casquettes pour économiser, il est important de savoir déléguer à des spécialistes pour ne pas se retrouver avec des coûts inattendus.
Vous devrez probablement faire appel à un inspecteur, à un entrepreneur général et à différents professionnels (plombiers, architecte, électricien, etc.).
Il est important de prendre le temps et de s’informer pour repérer des personnes sur qui vous pourrez compter.
FAIRE DES TRAVAUX SOI-MÊME
Pour éviter les coûts superflus, vous voudrez certainement faire le plus des tâches par vous-mêmes. Mais la loi ne le permet pas en toutes circonstances et pour tout type de travaux.
D’abord, si vous n’habitez pas le logement que vous souhaitez rénover, vous ne pouvez pas accomplir de travaux. Il vous faudra faire appel aux services d’un entrepreneur général ou obtenir une licence de constructeur-propriétaire. Cette dernière demande une formation et quelques dépenses, mais peut s’avérer bénéficiaire à long terme.
Si au contraire vous y habitez, vous pourrez sortir votre boîte à outils jusqu’à une certaine extension. En effet, les travaux de construction qui touchent au gaz, au pétrole ou à l’électricité demandent l’expertise d’un professionnel licencié.
TROUVER LA BONNE DOSE DE RÉNOVATIONS
Il ne faut pas surrénover ni sous-rénover.
Certains travaux n’ont que peu de valeur ajoutée et coûtent cher. Si vous rénovez trop, votre marge peut s’effriter. Par exemple, le jacuzzi n’est pas forcément utile.
Au contraire, si vous ne rénovez pas assez, alors la valeur de revente pourrait en être affectée. L’essentiel doit être inspecté comme le plancher, les toilettes et la cuisine. C’est ce qui vous offrira le meilleur taux de rendement après rénovation.
SE FAMILIARISER AVEC LA FISCALITÉ
Comme pour tout projet d’investissement, il y a un volet fiscal qui, si on lui prête attention, peut être bénéfique.
En l’occurrence, lorsque vous effectuez un flip sur une demeure que vous habitez, vous pourrez bénéficier d’une exemption de gain en capital lors de la revente.
Mais il ne faut pas en faire une habitude, car le fisc pourrait finir par considérer votre revenu comme celui d’une entreprise et vous imposer.
ÊTRE PRÊT MENTALEMENT
Le flip immobilier est un travail à ne pas prendre à la légère. Il faut se préparer à subir des imprévus, des incertitudes et à tenir tête aux potentielles déconvenues pour en ressortir plus tard la tête haute avec un profit.
Pour que le flip ne soit pas un flop, il faut un mental d’acier renforcé par un entourage qui vous soutient.
Auteur : Le Journal de Montréal
Propulsé par :
https://www.journaldemontreal.com/2018/12/12/comment-reussir-un-flip-immobilier
MAJ : 2019-01-07 CB
Conseils pour la sélection d’un entrepreneur pour réaliser vos rénovations
Conseils pour la sélection d’un entrepreneur pour réaliser vos rénovations
Les rénovations peuvent coûter des milliers de dollars et font l’objet de nombreuses plaintes. Voici une liste des éléments à considérer lors du choix d’un entrepreneur:
- Demandez des recommandations et des références. Parlez-en à vos amis, votre famille et aux personnes pour lesquelles l’entrepreneur a fait un travail similaire.
- Obtenez au moins trois devis écrits dentrepreneurs qui sont venus à votre domicile pour évaluer ce qui doit être fait. Assurez-vous que les estimations sont basées sur le même travail de sorte que vous puissiez faire des comparaisons.
- Assurez-vous que l’entrepreneur répond aux exigences de permis et d’enregistrement des agences de la consommation locales. Certaines régions exigent que les titulaires passent des tests pour examiner leur compétence et que les titulaires sont solvables. Certaines associations peuvent aussi avoir un fonds pour couvrir des pertes financières qui résultent de problèmes avec les entrepreneurs agréés.
- Vérifiez si les lois locales limitent le montant de dépassement de lestimation par rapport à la facture finale – sauf si vous avez approuvé l’augmentation.
- Vérifiez si lentrepreneur a fait lobjet de plaintes auprès du Better Business Bureau ou dorganismes similaires.
- Obtenir les noms de ses fournisseurs et leur demander si l’entrepreneur effectue des paiements en temps voulus.
- Contactez votre service d’inspection du bâtiment local pour vérifier les exigences de permis et d’inspection. Méfiez-vous si l’entrepreneur vous demande dobtenir le permis. Cela pourrait signifier que l’entreprise n’a pas de permis.
- Assurez-vous que votre entrepreneur est correctement assuré en particulier en responsabilité personnelle et civile, dommages à la propriété et est couvert par une assurance accidents du travail pour ses travailleurs / ses et sous-traitants. Vérifiez également auprès de votre compagnie d’assurance afin de savoir si vous êtes couvert en cas de blessure ou de dommages qui pourraient survenir dans le cadre des travaux.
- Insister sur un contrat écrit complet. Sachez exactement quels travaux seront réalisés, la qualité des matériaux qui seront utilisés, les garanties, les horaires, les noms des sous-traitants, le prix total des travaux, et le calendrier des paiements.
- Essayez de limiter votre acompte. La législation locale peut spécifier que seul un certain pourcentage du cout total peut être fait comme un acompte.
- Comprendre vos options de paiement. Comparez le cout de l’obtention dun emprunt au financement par lentrepreneur.
- Ne faites pas de paiement final ou ne signez pas un affidavit de fin des travaux jusqu’à ce que vous soyez satisfait du travail et que vous ayez la preuve que les sous-traitants et les fournisseurs ont été payés. Les lois peuvent permettre aux sous-traitants impayés et / ou aux fournisseurs impayés de prendre un privilège sur votre maison.
- Payez par carte de crédit quand vous le pouvez. Cela peut vous accorder le droit de retenir le paiement auprès de la compagnie de carte de crédit jusqu’à ce que les problèmes soient corrigés.
- Soyez particulièrement prudent si l’entrepreneur:
- vous sollicite en porte-à -porte;
- vous suggère du matériel et des matériaux provenant dun chantier précédent;
- vous indique que votre travail sera une «démonstration»;
- vous propose des réductions pour trouver d’autres clients;
- donne un prix qui est bien plus bas que celui des autres estimations;
- vous fait des pressions pour une décision immédiate;
- offre des garanties exceptionnellement longues;
- ne peut être atteint quen laissant des messages sur un service de répondeur;
- utilise une camionnette banalisée ou immatriculée hors de la zone des travaux;
- vous demande de payer pour tout le travail à lavance.
Source : http://cp4188018011.4homeinfo.com/gold_newsletter#gold_article3
MAJ : 2018-10-19 CB
Apprenez à éviter 6 erreurs coûteuses et communes lors de l’achat d’une plus grande propriété
Apprenez à éviter 6 erreurs coûteuses et communes lors de l’achat d’une plus grande propriété
« …..vous devez vendre la propriété que vous possédez présentement au bon moment afin de ne pas vous retrouver avec le fardeau financier d’être propriétaires de deux propriétés en même temps…. »
Contrairement à l’expérience d’acheter une première propriété, lorsque vous chercher à vous procurez une plus grande propriété et que vous êtes déjà propriétaire, il y a certains facteurs pouvant compliquer la situation. Il est de première importance pour vous de bien comprendre ces facteurs avant de mettre votre propriété actuelle en vente.
Non seulement devez-vous tenir compte du financement, mais vous devez vendre la propriété que vous possédez présentement au bon moment afin de ne pas vous retrouver avec le fardeau financier d’être propriétaires de deux propriétés en même temps. Ou au contraire, vous retrouvez sans logis du tout entre les signatures des contrats.
Six Stratégies
Dans ce rapport, nous vous donnons un aperçu des erreurs les plus communes commises par les acheteurs qui déménage dans une plus grande propriété. Considérer ces six erreurs et les stratégies pour les surmonter, vous aidera à faire des choix avisés avant d’inscrire votre propriété actuelle sur le marché.
1. Voir la vie en rose
La plupart d’entre nous rêvent d’améliorer son style de vie et de déménager dans une plus grande demeure. Le seul problème, c’est qu’il y a parfois un écart entre nos désirs et nos capacités de paiement. Vous faites un tour en voiture, et tombez en amour avec une maison, pour découvrir qu’elle est déjà vendue ou bien au-dessus de vos moyens. La plupart des propriétaires se perdent dans ce jeu d’essai et erreurs telle une chasse à la propriété, bien qu’il y ait des façons plus faciles de gérer tout ce processus. Par exemple, informez-vous auprès de votre courtier pour savoir s’il offre un Système de profil d’acheteur ou un service de «chasseur de propriété», ce qui vous évite toute perte de temps et enlève des charges de travail inutiles pour la recherche de la bonne propriété. Ce type de programme fait en sorte que vos critères seront identifiés et vous serez informé de TOUTES les propriétés disponibles sur le marché qui vous seront envoyés, chaque jour, avant même qu’elles arrivent sur internet. Ces rapports vous fourniront des fiches descriptives détaillées avec photos et des documents d’informations supplémentaires vous seront envoyés sur une base régulière. Un programme comme celui-ci vous aidera, de façon abordable, à trouver la maison de vos rêves plus facilement et plus rapidement.
2. Ne pas faire les améliorations nécessaires
Si vous voulez obtenir le meilleur prix pour la propriété que vous vendez, il y a certainement des choses que vous pouvez faire pour la mettre en valeur. Ces petits travaux ne sont pas nécessairement dispendieux. Même si vous devez faire un investissement minime, il vous reviendra sûrement dans le prix que vous obtiendrez pour votre propriété. Il est très important que ces améliorations soient faites avant que vous mettiez votre propriété sur le marché. Si votre budget est serré, vous pouvez refinancer votre propriété pour ensuite rembourser ce prêt une fois la propriété vendue.
3. Ne pas vendre avant d’acheter
Vous devriez planifier de vendre avant d’acheter. De cette façon, vous ne vous retrouverez pas désavantagé à la table de négociation, en ayant la pression d’accepter une offre qui est en dessous de la valeur du marché afin de vendre à temps pour la date limite. Lorsque vous avez déjà vendu votre propriété, vous pouvez acheter la prochaine en toute quiétude, avec une offre ferme, qui sera donc mieux considérée par les vendeurs et, par conséquent, vous aurez plus de chances de négocier le prix à la baisse. Par contre, si vous recevez une offre tentante sur votre propriété, mais n’avez pas encore trouvé votre prochaine propriété, vous devriez exiger une date d’occupation assez éloignée pour vous permettre d’avoir un délai raisonnable afin de trouver la propriété parfaite pour vos besoins. Il serait aussi très sage de votre part de vérifier avec votre courtier, avant de mettre la propriété en vente, si le type de propriété qui vous intéresse existe dans le budget que vous voulez allouer à votre prochaine achat.
4. Ne pas obtenir une pré-autorisation hypothécaire
Se faire pré-autoriser est un procédé très simple que plusieurs propriétaires omettent de faire. C’est gratuit et vous n’avez aucune obligation, se faire pré-autoriser pour une hypothèque ne fait que vous donner un avantage important lorsque vous faites une offre sur une propriété, puisque vous savez exactement le prix maximum que vous pouvez vous permettre d’offrir et vous avez le feu vert de votre institution financière. Avec une hypothèque pré-autorisée, votre offre sera vue de façon beaucoup plus favorable par un vendeur, parfois même si votre offre est un peu plus basse qu’une autre avec un financement incertain. Assurez-vous que cette étape soit bien remplie lorsque vous entreprenez des démarches pour l’achat d’une propriété.
5. Ne pas se faire prendre dans un piège de l’immobilier
Votre plus grand dilemme lorsque vous achetez et vendez simultanément une propriété, est de savoir ce que vous ferez en premier. Le point numéro 3 de ce rapport vous conseil de vendre en premier. Cependant, il y a des moyens d’éliminer complètement ce dilemme. Certains courtiers peuvent vous offrir une garantie sur la vente de votre propriété. Avec ce programme, ils vous procurent une garantie visant à vous permettre de vendre avant que vous ne preniez possession de votre prochaine propriété. Si vous trouvez une propriété sur laquelle vous aimeriez faire une offre d’achat et que votre résidence n’est pas vendue, ils achèteront eux-mêmes votre propriété afin que vous profitiez d’une transaction sans stress ni inquiétude.
6. Ne pas réussir à coordonner la signature chez le notaire des deux contrats
Avec deux transactions majeures à coordonner ensemble et avec toutes les personnes impliquées (les courtiers hypothécaires, les notaires, les banques, les arpenteurs géomètre, les géologues, les inspecteurs en bâtiment, ) les chances qu’il y ait des confusions et des problèmes de communication, augmentent dramatiquement. Afin d’éviter un cauchemar, assurez-vous de travailler de près avec votre courtier immobilier.
Source : http://cp4188018011.4homeinfo.com/gold_newsletter#gold_article1
MAJ : 2018-10-19 CB