Entrée en vigueur des nouvelles règles pour l’achat de propriétés de plus de 500 000 $

Règles d’achat resserrées pour les résidences de plus de 500 000 $. Le reportage de Marc Godbout.

 

Référence / Source : http://ici.radio-canada.ca/nouvelles/economie/2016/02/15/002-mise-fonds-hausse-ottawa-bill-morneau-federal-finances-maison-residence-reglementation-mesure.shtml

MAJ : JFM-2016-02-25

L’importance de prendre en considération l’âge d’un immeuble au moment de l’achat

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

 

Ce qu’on appelle communément vices cachés n’excluent pas seulement les vices qui sont apparents, mais également ceux qui sont le résultat de l’usure normale d’un bien. Ainsi, et ce particulièrement en matière immobilière, la détermination de l’âge du bien que l’achète est d’une importance capitale. L’affaire Poudrier c. Blais (2014 QCCQ 17) illustre bien l’importance de l’âge de l’immeuble acquis.

 

Alléguant que l’immeuble dont elle a fait l’acquisition du Défendeur était affecté de vices cachés, la Demanderesse intente des procédures en dommages au montant de 11 508,07$. Le Défendeur conteste cette réclamation au motif que les problèmes dont se plaint la Demanderesse sont causés par la vétusté du drain de fondation et non par un vice caché.

 

L’Honorable juge Dominique Langis retient la prétention du Défendeur à cet égard, soulignant l’âge de la propriété acquise:

 

[38]    Il faut aussi distinguer le vice caché du phénomène de l’usure normale du bien acheté, de son vieillissement ou de sa vétusté. Cela est particulièrement vrai par rapport à certains éléments de construction de maisons qui ont un certain âge. Si le déficit d’usage découle de la vétusté ou de l’usure normale, il n’y a pas vice caché.

 

[39]    Tel que le souligne l’auteur Jeffrey Edwards :

 

334 – Tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Un bien jouit d’une durée déterminée par la vie utile des matières qui le composent. Or, le passage du temps et la manipulation d’un bien engendrent inévitablement son usure, son vieillissement et sa vétusté. Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d’un bien, tout comme un vice peut le faire. Éventuellement, ils rendent le bien impropre à son usage. Selon notre définition, le vice consiste en tout fait engendrant un déficit d’usage du bien. Si l’usage protégé par la garantie était illimité, il faudrait en conclure que l’usure, lorsqu’elle nuit à l’usage d’un bien, constitue aussi un vice. […] La jurisprudence confirme en effet que l’usage protégé est soumis à une certaine durée : celle fixée par les attentes de l’acheteur raisonnable. Un bien destiné à l’usage pendant une longue période doit donc pouvoir servir pendant une telle durée. La durée normale d’autres biens du même type peut être un critère valable dans la détermination de la période pendant laquelle l’usage est garanti. Les détériorations dues à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l’usage attendu, elles n’occasionnent aucun déficit d’usage au sens de la garantie: l’usage protégé varie ainsi selon l’état de l’usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente.
(le Tribunal souligne, références omises)

 

[40]    Une preuve prépondérante établit la vétusté du système de drain de grès installé à la propriété achetée par Mme Poudrier.

 

[41]    La preuve démontre que la maison a été construite en 1969. Au moment de l’achat par Mme Poudrier, elle avait 42 ans. La garantie de qualité d’un vendeur doit-elle aller jusqu’à garantir le bon fonctionnement d’un système ayant largement dépassé sa durée habituelle de fonctionnement ?
[42]    Le drain en cause avait une durée de vie se situant entre 30 et 40 ans, selon le témoignage de l’expert Grondine. Il ajoute que les caractéristiques de ce type de drain, qui est en grès, font en sorte qu’avec le passage du temps, il finit par se boucher et il doit être changé.

 

[43]    Le Tribunal ne peut considérer le non fonctionnement du drain comme constituant un vice caché. Ce système était devenu vétuste et cette situation avait une très forte probabilité de survenir vu l’âge de la propriété.

Référence: [2014] ABD 32

Source/Référence : http://www.abondroit.com/2014/01/limportance-de-prendre-en-consideration.html?m=1

 

MAJ : JFM-2016-02-12

HOME STAGING ou RELOOKING ?

Plusieurs d’entre vous nous posent régulièrement la question suivante : quelle est la différence entre le « home staging » et le « relooking » ? Eh bien, c’est très simple ! Le home staging a un but bien précis ; mettre en valeur une propriété afin qu’elle se démarque des autres sur le marché immobilier. C’est une forme de dépersonnalisation du décor permettant aux éventuels acheteurs d’éviter de se sentir chez quelqu’un d’autre, et plutôt, de se sentir immédiatement chez eux !

Le relooking, quant à lui, a pour mission de créer des décors personnalisés selon les goûts et le style recherchés par le client. Il permet un nouveau style de vie à l’image du client, et en fonction de ses besoins, sans qu’il ait à déménager.

En résumé, c’est se sentir chez soi, ailleurs, dans un cas, et se sentir ailleurs, chez soi, dans l’autre !

 

*Le home staging, une question d’emballage !

L’acheteur potentiel recherche souvent une formule « tout inclus », il est donc normal qu’il soit d’abord attiré par les décors ou les concepts au goût du jour.

Préparer sa maison pour la vendre, c’est avant tout désencombrer, nettoyer, réparer les bris, harmoniser le décor et en soigner l’apparence sans quoi, elle ne suscitera pas autant d’intérêt chez les acheteurs. Elle pourrait même, malheureusement, rester sur le marché immobilier pendant des mois, voire des années.

Il a été prouvé à maintes reprises que les acheteurs sont portés à payer plus cher pour une maison de rêve plutôt qu’à investir du temps pour mettre une maison à leur goût. C’est avant tout un milieu de vie de qu’ils achètent, et pas seulement une maison. Pour vous donner un petit coup de pouce, il est possible d’obtenir des conseils de la part de spécialistes dans le domaine, qui sauront bien vous conseiller, vous encadrer et vous fournir des services complets en home staging. Ce service-conseil peut inclure la consultation sur place, la location de meubles et d’accessoires décoratifs, le service de magasinage, la mise en place, etc. et ce, sans vous ruiner ! Alors, ne tardez plus à mettre votre maison « sur son 36 » et donnez-lui toute la dignité et la prestance qu’elle mérite. Et rappelez-vous, la vente de votre maison devrait être une expérience gratifiante, mais surtout payante !

 

*Une photo immobilière qui vaut mille mots !

De nos jours, l’utilisation d’Internet est commune au cours des recherches entourant le choix d’une propriété ou au moment de trouver un nouveau concept de décor. Si le décor nous plaît, la maison sera d’autant plus séduisante. J’ai pu constater à plusieurs reprises qu’une propriété dont la présentation visuelle était impeccable donnait des résultats de vente plus significatifs qu’une maison n’ayant pas été retouchée.

Allez donc au bout de vos rêves en facilitant la vente de votre propriété et concrétisez ainsi vos projets !

Tout 1 look

Tout 1 Look

Audrey Pellerin et Véronique Tremblay

Spécialistes en Home staging/Relooking/Décoration

418.953.3934         418.717.2483

Info@tout1look.com

 

MAJ : AP-2016-03-21

L’acquisition d’une première maison

L’acquisition de votre première maison est une étape primordiale et certainement une des plus importantes transactions financières de votre vie.

C’est pour cette raison qu’il est important de s’entourer de toutes les ressources professionnelles qui pourront faire en sorte que cette expérience soit entièrement positive.

Le premier professionnel que vous devrez consulter est un expert en financement hypothécaire. Un spécialiste en financement hypothécaire pourra vous renseigner sur tout le volet financier de l’acquisition d’une demeure. Avec vous, il évaluera votre potentiel d’emprunt et vous informera aussi des différents produits de financement et des coûts reliés à l’achat. Il pourra vous garantir des taux d’intérêt, ce qui fera en sorte que vous n’aurez pas de mauvaises surprises lors de la conclusion de l’achat. Finalement, votre spécialiste pourra émettre une confirmation écrite de votre acceptation conditionnelle.

Puis viendra le moment de vous associer à un courtier en immobilier. Ce dernier fera conjointement avec vous l’étude de vos besoins et budget. Le courtier possède les outils nécessaires pour faire un survol de toutes les maisons en vente et pourra ainsi vous faire visiter la maison qui semble convenir et ce, peu importe, qui a le mandat de la vente de cette propriété.

Une fois une offre rédigée, et approuvée par un vendeur, il est temps de passer à la finalisation la demande de financement, puis à l’inspection de la maison. Il est important de faire inspecter votre nouvelle demeure par un professionnel qui vérifiera en profondeur toutes les parties de la construction. Ce dernier produira un rapport détaillé des choses à faire à court, moyen et long terme sur la résidence, et ce, afin de garder la meilleure valeur possible.

Finalement, un notaire sera mandaté pour tout le côté légal de la transaction. Une partie de son travail sera de vérifier les titres de la propriété, mais aussi de voir à ce que la propriété ne déroge pas à des lois ou règlements en vigueur dans le secteur.

Il ne vous reste plus qu’à emménager dans votre nouvelle demeure !

Chaque étape énumérée est importante et fera en sorte que votre expérience sera positive et enrichissante.

Bonne transaction !

Denis Dufour

418-5693-3128

denis.dufour@bmo.com

 

MAJ : AP-2016-03-17