L’ACQUISITION D’UN IMMEUBLE COMMERCIAL

Photo - Stephane Page

L’acquisition d’un immeuble commercial requiert de l’acheteur plusieurs démarches qu’il n’aurait pas à faire pour l’acquisition d’une propriété résidentielle.

Je survolerai sommairement les principales démarches qu’un acheteur prudent et diligent devrait faire pour l’acquisition d’un immeuble commercial.

 

Zonage

L’acheteur devra vérifier si l’immeuble qu’il projette d’acheter respecte le zonage actuel ou, s’il désire changer l’usage de l’immeuble, de vérifier si l’usage qu’il désire en faire est conforme au règlement de zonage.

Dans bien des cas, la propriété pourra bénéficier de droits acquis puisque le règlement de zonage est entré en vigueur après la construction de la propriété.

 

Baux commerciaux

Dans les cas où l’immeuble est loué en tout ou en partie, l’acheteur devra obtenir copie des baux en vigueur afin d’examiner le contenu de ces baux en plus de s’assurer que ceux-ci soient toujours en vigueur.

 

Environnement

Il est devenu de plus en plus fréquent que les institutions financières exigent une étude environnementale à l’acheteur, que ce soit lors d’une première acquisition ou même du renouvellement d’un prêt.

En effet, depuis 2003, la loi prévoit que tout gardien du bien pourrait être contraint à procéder à la dépollution du terrain.  Cette obligation légale incite de plus en plus d’institutions financières à exiger un test environnemental sur la propriété.

L’étude environnementale dite de phase I porte sur l’historique de la propriété et la possible utilisation de contaminant.  Dans la mesure où l’expert retenu considère qu’il y a un risque de pollution, il procédera à une étude environnementale dite de phase II.  Dans cette nouvelle phase, l’expert procédera à la prise d’échantillons et d’analyses en laboratoire afin de confirmer ou d’infirmer la présence de contaminant dans le sol.

Encore une fois, si des contaminants étaient présents dans le sol à des valeurs excédant ce que le règlement prévoit, l’expert recommanderait de procéder à la décontamination des sols.

 

Inspection de l’immeuble

L’acheteur prudent et diligent devrait faire procéder à l’inspection de la propriété par un expert en bâtiment.  L’acheteur devra prévoir dans le mandat à l’expert de vérifier la conformité de l’immeuble avec les règlements et normes en matière de construction.

La qualité des fondations et de la structure sera également un élément essentiel de l’inspection.  Les éléments mentionnés constituent simplement certaines vérifications qu’un acheteur prudent et diligent devrait faire et n’exclut aucunement l’ensemble des démarches qu’un conseiller juridique pourra recommander.

Le prix affiché vous convient, mais avez-vous tenu compte de ces huit coûts additionnels?

denis_dufour_bmo

Vous avez obtenu un prêt hypothécaire préétabli, sélectionné l’habitation de vos rêves et négocié le prix. Vous êtes prêt à faire le grand saut et à signer, mais avant de le faire, il est important de connaître tous les coûts qui pourraient éventuellement s’ajouter à votre prêt hypothécaire. Tenez compte de ces huit dépenses liées à l’habitation :

 

1- Frais d’inspection de l’habitation : Avant la clôture, l’acheteur engage habituellement un inspecteur afin qu’il confirme que la résidence est conforme aux normes de construction et au code de la ville. Les frais d’inspection sont calculés en fonction de la grosseur de l’habitation et de la complexité de ses systèmes. Selon le Guide d’achat d’une maison de BMO, le coût moyen devrait être de 375 $ à 500 $. Il vous incombera de verser ce montant à l’inspecteur. Il est préférable de rendre votre offre conditionnelle au bon état de l’habitation. Bien qu’elle puisse sembler impeccable, votre inspecteur pourrait détecter des problèmes de structures ou d’autre nature dont vous aurez la possibilité de parler au vendeur afin qu’il les règle ou que les coûts des réparations soient déduits du prix convenu au préalable.

Factures des services publics : Contrairement aux locataires pour qui les coûts liés aux services publics sont parfois inclus dans le loyer mensuel, les propriétaires d’habitation sont responsables de toutes les factures : eau, gaz naturel, électricité, téléphone, câble, Internet. Les coûts peuvent augmenter plus vite que vous le pensez. En effet, chauffer une propriété en hiver et la tempérer en été peut être dispendieux selon l’endroit où vous vivez. D’après Statistique Canada, le chauffage représente une part importante des dépenses totales des ménages. Son enquête sur les dépenses des ménages a révélé que les Canadiens déboursent en moyenne 1 895 $ par année en électricité, gaz naturel et autres combustibles de chauffage et de cuisson. Besoin d’aide pour planifier? Utilisez le Calculateur de coût du système de chauffage domestique de Ressources naturelles Canada pour évaluer comment des sources d’énergie de substitution et le remplacement des systèmes énergétiques pourraient éventuellement avoir un effet sur vos factures d’énergie.

2- Cotisations : Les copropriétés et les maisons en rangée appartiennent souvent à une association grâce à laquelle les propriétaires se divisent les coûts de la cueillette des ordures, de l’aménagement paysager, du déneigement et des autres services d’entretien. Ces frais sont généralement payés directement à la société de gestion de l’immeuble. Si vous achetez une copropriété dans un nouveau quartier, votre agent immobilier estimera la valeur de la cotisation. Il se pourrait toutefois qu’elle augmente avec le temps en fonction du vieillissement de l’immeuble et de l’importance des réparations. La plupart des territoires exigent que les copropriétaires remettent un certificat irréfragable (parfois appelé certificat d’état) aux acheteurs potentiels, qui indique les poursuites engagées envers le syndicat de copropriétaires, le solde du fond de réserve de la copropriété et d’autres informations importantes qui pourraient avoir un effet sur les cotisations futures à l’égard de l’immeuble. L’obtention d’un tel certificat peut coûter jusqu’à 100 $. Remarque : Il se pourrait que votre immeuble nécessite une cotisation spéciale pour des réparations ou améliorations majeures, comme un nouveau tapis pour l’entrée ou la réparation de la ventilation.

3- Impôts fonciers : Les propriétaires ont l’obligation de payer des impôts fonciers, habituellement prélevés par le gouvernement local ou provincial. Le montant varie selon l’endroit. Il peut être payé en un versement forfaitaire ou combiné mensuellement à votre prêt hypothécaire pour que les versements soient répartis (l’argent versé est déposé dans un compte de garantie bloqué et c’est le prêteur qui fait les paiements en votre nom). Les impôts fonciers devraient être inclus dans l’autorisation de vente. Certaines villes, certaines provinces et certains territoires exigent également que vous payiez des droits de cession immobilière lors de la clôture de la vente, qui, s’il y a lieu, représentent un pourcentage du prix coûtant de votre propriété; possiblement quelques milliers de dollars selon la SCHL. Si vous achetez une première propriété, il se pourrait que vous soyez admissibles à un remboursement.

4-Stationnement : Dans les grandes villes, les places de stationnement ne sont pas nécessairement garanties et peuvent représenter un luxe. Si vous achetez une copropriété, il se pourrait que vous ayez à payer une place séparément. Dans certaines villes, il est même nécessaire de posséder un permis pour se garer dans les rues. Rendez-vous sur le site officiel de votre ville pour vérifier les coûts. Besoin d’options? Cherchez des places de stationnement libres (et leurs tarifs) sur des sites comme ParkMe ou Parkopedia.

5-Assurance habitation : Votre prêteur hypothécaire exigera que vous ayez une assurance habitation. Vous pourrez sans doute la payer en un seul versement annuel ou en plusieurs versements, soit trimestriels ou mensuels.

6-Réparations et réadaptation : Mettez de côté une certaine somme d’argent pour d’éventuelles réparations, l’entretien régulier ou des projets de restauration. Le Calculateur budgétaire d’un ménage propriétaire-occupant de la SCHL indique que les propriétaires devraient calculer que les frais d’entretien et de réparation représentent chaque année environ un à trois pour cent de la valeur de l’habitation. Après tout, on ne sait jamais à l’avance quand viendra le temps d’acheter une nouvelle laveuse ou de remplacer le chauffe-eau.En plus des réparations et de l’entretien habituel, d’autres dépenses liées au domicile peuvent s’ajouter. La SCHL recommande de mettre de côté cinq pour cent de votre rémunération dans un compte destiné aux urgences.