DIX CHOSES À SAVOIR AVANT D’ACHETER UN PLEX

Conseils pour la sélection d’un entrepreneur pour réaliser vos rénovations

Conseils pour la sélection d’un entrepreneur pour réaliser vos rénovations

Les rénovations peuvent coûter des milliers de dollars et font l’objet de nombreuses plaintes. Voici une liste des éléments à considérer lors du choix d’un entrepreneur:

  1. Demandez des recommandations et des références. Parlez-en à vos amis, votre famille et aux personnes pour lesquelles l’entrepreneur a fait un travail similaire.
  2. Obtenez au moins trois devis écrits d’entrepreneurs qui sont venus à votre domicile pour évaluer ce qui doit être fait. Assurez-vous que les estimations sont basées sur le même travail de sorte que vous puissiez faire des comparaisons.
  3. Assurez-vous que l’entrepreneur répond aux exigences de permis et d’enregistrement des agences de la consommation locales. Certaines régions exigent que les titulaires passent des tests pour examiner leur compétence et que les titulaires sont solvables. Certaines associations peuvent aussi avoir un fonds pour couvrir des pertes financières qui résultent de problèmes avec les entrepreneurs agréés.
  4. Vérifiez si les lois locales limitent le montant de dépassement de l’estimation par rapport à la facture finale – sauf si vous avez approuvé l’augmentation.
  5. Vérifiez si l’entrepreneur a fait l’objet de plaintes auprès du Better Business Bureau ou d’organismes similaires.
  6. Obtenir les noms de ses fournisseurs et leur demander si l’entrepreneur effectue des paiements en temps voulus.
  7. Contactez votre service d’inspection du bâtiment local pour vérifier les exigences de permis et d’inspection. Méfiez-vous si l’entrepreneur vous demande d’obtenir le permis. Cela pourrait signifier que l’entreprise n’a pas de permis.
  8. Assurez-vous que votre entrepreneur est correctement assuré en particulier en responsabilité personnelle et civile, dommages à la propriété et est couvert par une assurance accidents du travail pour ses travailleurs / ses et sous-traitants. Vérifiez également auprès de votre compagnie d’assurance afin de savoir si vous êtes couvert en cas de blessure ou de dommages qui pourraient survenir dans le cadre des travaux.
  9. Insister sur un contrat écrit complet. Sachez exactement quels travaux seront réalisés, la qualité des matériaux qui seront utilisés, les garanties, les horaires, les noms des sous-traitants, le prix total des travaux, et le calendrier des paiements.
  10. Essayez de limiter votre acompte. La législation locale peut spécifier que seul un certain pourcentage du cout total peut être fait comme un acompte.
  11. Comprendre vos options de paiement. Comparez le cout de l’obtention d’un emprunt au financement par l’entrepreneur.
  12. Ne faites pas de paiement final ou ne signez pas un affidavit de fin des travaux jusqu’à ce que vous soyez satisfait du travail et que vous ayez la preuve que les sous-traitants et les fournisseurs ont été payés. Les lois peuvent permettre aux sous-traitants impayés et / ou aux fournisseurs impayés de prendre un privilège sur votre maison.
  13. Payez par carte de crédit quand vous le pouvez. Cela peut vous accorder le droit de retenir le paiement auprès de la compagnie de carte de crédit jusqu’à ce que les problèmes soient corrigés.
  14. Soyez particulièrement prudent si l’entrepreneur:
    • vous sollicite en porte-à -porte;
    • vous suggère du matériel et des matériaux provenant d’un chantier précédent;
    • vous indique que votre travail sera une «démonstration»;
    • vous propose des réductions pour trouver d’autres clients;
    • donne un prix qui est bien plus bas que celui des autres estimations;
    • vous fait des pressions pour une décision immédiate;
    • offre des garanties exceptionnellement longues;
    • ne peut être atteint qu’en laissant des messages sur un service de répondeur;
    • utilise une camionnette banalisée ou immatriculée hors de la zone des travaux;
    • vous demande de payer pour tout le travail à l’avance.

Source : http://cp4188018011.4homeinfo.com/gold_newsletter#gold_article3

MAJ : 2018-10-19 CB

90 jours pour interdire le pot dans les logements

 

Une photo de : Shane Cotee – stock.adobe.com

90 jours pour interdire le pot dans les logements

Les propriétaires qui souhaitent éviter des dommages causés à leurs logements par la consommation du cannabis auront 90 jours, dès mercredi, pour envoyer un avis de modification du bail même si nous ne sommes pas en période de renouvellement.

Cela devrait les réassurer puisque selon un récent sondage de l’Association des Propriétaires du Québec (APQ), 73 % des propriétaires croient que la fumée causée par la consommation de la marijuana dérangera suffisamment leurs locataires pour générer des plaintes. Selon le même sondage, 28 % des répondants ont déjà vécu des situations dans leur logement à la suite de la consommation ou de la culture de marijuana dans un logement.

Que feront les propriétaires?

Le propriétaire pourra assurément ouvrir un dossier à la Régie du logement. Mais attention ! Présentement, la moyenne d’attente à la Régie du logement est de 5,5 mois (selon le rapport de gestion 2016-2017). Alors à combien de temps peut-on estimer le traitement des dossiers du cannabis ? Je crains la réponse !

La principale plainte adressée aux proprios est l’odeur de la fumée. Mais que peut faire le propriétaire pour prévenir le plus possible ce problème ?

Le gouvernement permet d’envoyer après l’entrée en vigueur de la loi, soit le 17 octobre 2018, un avis de modification des conditions du bail même si nous ne sommes pas en période de renouvellement.

La loi dit: «Un locateur peut d’ici 90 jours après l’entrée en vigueur de la loi encadrant le cannabis modifier les conditions d’un bail de logement en y ajoutant une interdiction de fumer du cannabis.»

À cette fin, le locateur remet au locataire un avis de modification décrivant l’interdiction de fumer du cannabis applicable à l’utilisation des lieux.

Le locataire peut, pour des raisons médicales, refuser cette modification. Il doit alors aviser le locateur de son refus dans les 30 jours de la réception de l’avis. Dans un tel cas, le locateur peut s’adresser à la Régie du logement dans les 30 jours de la réception de l’avis de refus pour faire statuer sur la modification du bail.

En l’absence de refus, l’interdiction est réputée inscrite au bail 30 jours après la réception par le locataire de l’avis de modification.

Conseils

Il faut se rappeler que c’est la responsabilité du propriétaire de garantir à tous les occupants de l’immeuble la jouissance paisible et normale des lieux.

Naturellement, si le bail ou le règlement de l’immeuble prévoit l’interdiction de la fumée du cannabis, cela facilitera les choses pour le propriétaire.

N’attendez pas pour envoyer votre avis de modification pour le cannabis.

 

Source : https://www.tvanouvelles.ca/2018/10/16/90-jours-pour-interdire-le-pot-dans-les-logements-1

Auteur: Ghislain Larochelle | Journal de Montréal| Publié le 

MAJ : 2018-10-19 CB

L’ACQUISITION D’UN IMMEUBLE COMMERCIAL

Photo - Stephane Page

L’acquisition d’un immeuble commercial requiert de l’acheteur plusieurs démarches qu’il n’aurait pas à faire pour l’acquisition d’une propriété résidentielle.

Je survolerai sommairement les principales démarches qu’un acheteur prudent et diligent devrait faire pour l’acquisition d’un immeuble commercial.

 

Zonage

L’acheteur devra vérifier si l’immeuble qu’il projette d’acheter respecte le zonage actuel ou, s’il désire changer l’usage de l’immeuble, de vérifier si l’usage qu’il désire en faire est conforme au règlement de zonage.

Dans bien des cas, la propriété pourra bénéficier de droits acquis puisque le règlement de zonage est entré en vigueur après la construction de la propriété.

 

Baux commerciaux

Dans les cas où l’immeuble est loué en tout ou en partie, l’acheteur devra obtenir copie des baux en vigueur afin d’examiner le contenu de ces baux en plus de s’assurer que ceux-ci soient toujours en vigueur.

 

Environnement

Il est devenu de plus en plus fréquent que les institutions financières exigent une étude environnementale à l’acheteur, que ce soit lors d’une première acquisition ou même du renouvellement d’un prêt.

En effet, depuis 2003, la loi prévoit que tout gardien du bien pourrait être contraint à procéder à la dépollution du terrain.  Cette obligation légale incite de plus en plus d’institutions financières à exiger un test environnemental sur la propriété.

L’étude environnementale dite de phase I porte sur l’historique de la propriété et la possible utilisation de contaminant.  Dans la mesure où l’expert retenu considère qu’il y a un risque de pollution, il procédera à une étude environnementale dite de phase II.  Dans cette nouvelle phase, l’expert procédera à la prise d’échantillons et d’analyses en laboratoire afin de confirmer ou d’infirmer la présence de contaminant dans le sol.

Encore une fois, si des contaminants étaient présents dans le sol à des valeurs excédant ce que le règlement prévoit, l’expert recommanderait de procéder à la décontamination des sols.

 

Inspection de l’immeuble

L’acheteur prudent et diligent devrait faire procéder à l’inspection de la propriété par un expert en bâtiment.  L’acheteur devra prévoir dans le mandat à l’expert de vérifier la conformité de l’immeuble avec les règlements et normes en matière de construction.

La qualité des fondations et de la structure sera également un élément essentiel de l’inspection.  Les éléments mentionnés constituent simplement certaines vérifications qu’un acheteur prudent et diligent devrait faire et n’exclut aucunement l’ensemble des démarches qu’un conseiller juridique pourra recommander.

Comment investir dans les reprises de finances

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ILLUSTRATION FOTOLIA

Certaines personnes veulent effec­tuer des FLIP (Achat-rénovation-revente) et recherchent le deal du siècle en pensant aux reprises bancaires. Toutefois, beaucoup d’attention doit être apportée dans ces cas-là. Est-ce si bon que ça?

D’abord, définissons ce qu’est une reprise bancaire: il s’agit d’une situation vécue par un propriétaire incapable de payer son hypothèque soit à la banque, soit à un prêteur privé.

Le créancier entame alors des démarches pour faire transférer l’immeuble à son nom afin de pouvoir la vendre par la suite, récupérant ainsi une partie ou la totalité de l’emprunt.

Ne vous y trompez pas, les prêteurs ne deviennent pas riches avec la reprise de ces maisons.

La plupart du temps, ils perdent de l’argent et souvent beaucoup d’argent.

Prix élevés

Habituellement, les banques font affaire avec des courtiers immobiliers pour la vente de ces maisons.

Les directeurs n’ont ni le temps ni les connaissances pour faire visiter et vendre ces maisons en reprise bancaire. Les courtiers immobiliers peuvent donc afficher les reprises bancaires sur le réseau des courtiers immobiliers (Centris.ca).

Une fois la maison mise sur le marché, des étudiants en coaching me disent que les prix des reprises n’ont aucun sens puisqu’ils demandent presque le prix une fois rénovée. C’est souvent le cas.

Le but des institutions financières est de récupérer le maximum de leur perte.

En conséquence, elles affichent un prix assez élevé, espérant qu’un acheteur tombera en amour avec la maison.

2 types d’acheteurs s’intéressent aux reprises bancaires :

  1. L’investisseur voulant rénover et revendre la maison pour tirer un profit.
  1. Un propriétaire qui sera l’occupant de cette maison.

Un investisseur ne peut souvent pas concurrencer ce type d’acheteur, car il est prêt à offrir plus pour la maison. C’est effectivement le meilleur candidat pour les reprises bancaires pour les banques, car elles perdront moins.

Exemple d’une reprise bancaire

J’ai rencontré une personne qui a perdu sa maison en raison d’une séparation. Elle devait un montant d’hypothèque de 356 000 $ et la valeur marchande de sa propriété était de 400 000 $.

Avec tous les frais de la reprise bancaire, elle doit maintenant 370 000 $. Le hic, avec la maison, c’est qu’elle a subi un dégât d’eau alors qu’elle était inoccupée, entraînant pour 60 000 $ de travaux. Elle a finalement été vendue pour 310 000 $ et la banque a perdu environ 60 000 $.

Le prochain acheteur fera-t-il de l’argent avec ce FLIP? Pas du tout, si vous calculez bien tous les frais.

Il y a de bons deals avec les reprises bancaires en vente sur Centris.ca, mais il faut pouvoir les négocier et voir ce que les autres ne voient pas, ce qui n’est pas toujours facile. Tentez votre chance! Le pire qui peut vous arriver, c’est que la banque refu­se votre offre d’achat.

  • Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ. Son entreprise de formation et de coaching pour investisseurs en immobilier – Immofacile.ca – peut percevoir des hono­raires liés à la formation et aux soirées de conférences mensuelles.

 

CONSEILS

 

  • Apprenez à bien calculer vos projets de FLIP. Faites-vous aider si vous manquez de connaissances.
  • Faites des offres, c’est la seule façon de savoir si la banque va accepter.
  • Faites toujours inspecter avant l’achat, même si vous prévoyez démolir 90 % de l’immeuble.
  • Utilisez un courtier immobilier qui ne vous coûtera rien, pourra vous conseiller et fera les recherches pour vous.

 

Référence/source : Journal de Montréal : http://www.journaldemontreal.com/2016/04/10/comment-investir-dans-les-reprises-bancaires

UNE NOUVELLE ENTENTE POUR NOTRE ÉQUIPE !

Notre équipe est fière de s’associer à un entrepreneur de la rive-sud afin de promouvoir ses projets de construction neuve incluant : jumelé sur sol, jumelé sur 1 étage, jumelé deux étages, maison unifamiliale ou immeuble à revenus de 6 à 24 logements.

Pour avoir plus d’informations sur Construction Sylvain Larose consultez : www.constructionsylvainlarose.com

Voici l’ensemble des projets disponibles :

Jumelé sur sol

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Jumelé 1 étage

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Jumelé 2 étages

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Maison 1 étage

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Maison 2 étage

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Immeubles à revenus (6 logements)

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Immobilier : 9 questions à poser à vos futurs prêteurs privés

L’investisseur immobilier actif en quête d’aubaines aura tôt ou tard besoin d’user de créativité afin d’être en mesure de pouvoir acquérir plusieurs propriétés, souvent dans un court délai, et parfois même simultanément. Pour se faire, il y a fort à parier qu’il devra faire appel à des prêteurs privés et c’est pourquoi cette semaine je vous présente un article qui vous sera utile lorsque viendra le temps d’entrer en contact avec eux.

Je vous invite à commencer à développer votre banque de prêteurs privés dès maintenant car lorsque les aubaines se présenteront, il sera peut-être trop tard pour commencer à magasiner des prêteurs afin de connaître leurs conditions de prêts. Notez que l’ordre des questions vous est présenté aléatoirement et non pas par ordre d’importance.

 

Question no 1 : Le mode de remboursement?

 

Dans la grande majorité des prêts privés, le paiement des intérêts s’effectue mensuellement et le remboursement du capital lui, est versé à la fin du terme. Par contre, votre prêteur accepterait-il de vous charger un taux d’intérêt plus élevé en échange d’un prêt ballon? Vous ne connaissez pas le prêt ballon? Il s’agit en fait d’un prêt dont les intérêts et le capital seront versés uniquement à la fin du terme. Idéal lorsqu’on désire optimiser son « cash flow » durant le projet.

Et s’il acceptait, au contraire, de réduire son taux d’intérêt en échange d’une participation au profit une fois le projet réalisé?

 

Laissez aller votre créativité et osez lui offrir des options. Qui sait, votre offre saura peut-être lui plaire? Étant donné qu’ils ne sont pas soumis aux lois des banques, ils sont plus flexibles et peuvent être plus négociables.

 

Question no 2 : Quels sont les frais d’analyse de dossier?

 

Idéalement et en premier lieu, tentez de faire appel à un prêteur privé occasionnel qui n’exigera pas de frais d’ouverture de dossier. On peut penser à un parent, un ami ou un collègue disposant d’équité sur sa résidence, par exemple. Ce type de prêteurs se contentera la plupart du temps du rendement réalisé via le taux d’intérêt chargé. Pour les prêteurs privés dont il s’agit de leur principale source de revenus, les frais d’analyse de dossier seront de l’ordre de 1 % à 4 % du prêt accordé. Imaginez devoir débourser jusqu’à 10 000 $ d’analyse de dossier sans même savoir si le prêt sera accepté! Le moins qu’on puisse dire c’est que vous devrez y penser à deux fois avant de soumettre votre dossier. Gare aux arnaqueurs qui vivent que de frais d’analyse de dossier sans jamais accorder de réels prêts. Ça existe malheureusement!

 

Question no 3 : Le fameux taux d’intérêt?

 

Tout dépendamment du type de prêteur, de votre projet et du risque qu’il représente pour le prêteur, du rang de la garantie hypothécaire et de votre profil, les taux d’intérêt d’un prêteur seront de l’ordre de 5 % à 20 %. À 5 % comme taux d’intérêt, il ne s’agira pas d’un prêteur aguerri. Un parent, un ami, un collègue pourraient par contre vous offrir un tel taux.

 

Faites vos calculs et ajustez le réel taux d’intérêt selon les frais d’ouverture de dossier. Un taux d’intérêt alléchant à 10 % pourrait se transformer en un taux d’intérêt élevé si les frais d’ouverture de dossier sont faramineux.

 

Question no 4 : Les régions desservies?

 

Votre prêteur potentiel aura certainement un terrain de jeu préféré. Prêtera-t-il seulement dans la grande région de Montréal ou ira-t-il jusqu’à Chibougamau? Vous pourriez avoir un super projet mais se trouvant trop loin pour le prêteur, ce dernier déclinera votre demande. Important de connaître cette condition à l’avance.

 

Question no 5 : Le ratio prêt-valeur?

 

Les institutions bancaires prêtent habituellement, en prêt conventionnel, de 75 % à 80 % de la valeur marchande déterminée. Pour leur part, certains prêteurs sur le marché iront au-delà de la loi des banques. Certains financeront à 100 % votre acquisition, dans la mesure où vous serez capable de démontrer que vous avez déniché une très belle aubaine. J’ai déjà fait appel à une prêteuse privée qui prêtait jusqu’à 120 % de la valeur marchande. Dommage pour moi qu’elle ne soit plus en fonction.

 

Question no 6 : Les garanties hypothécaires?

 

Certains prêteurs accepteront de ne prendre en garantie que la propriété dont vous êtes sur le point d’acquérir. Par contre, si la garantie ne semble pas suffisante pour le prêteur, il exigera sûrement que vous donniez d’autres immeubles en garantie afin de le sécuriser davantage.

 

Profitez de votre conversation avec eux pour demander s’ils font des prêts de premier rang seulement. Dans certains cas, ils pourront accepter de vous prêter moyennant une garantie de second rang, derrière une institution financière se trouvant déjà en premier rang. Évidemment, le taux d’intérêt sera conséquemment plus élevé étant donné que le risque sera lui aussi plus élevé pour le prêteur.

 

Question no 7 : La pénalité lors d’un remboursement anticipé?

 

Tout comme je mentionnais plus haut à l’effet qu’il est important d’ajuster le taux d’intérêt en fonction des frais d’ouverture de dossier, le même principe s’applique avec la pénalité en cas de remboursement anticipé. En fait, vous devrez faire l’exercice de calculer le coût total d’emprunt en additionnant les intérêts payés, les frais d’ouverture de dossier et la pénalité. Ainsi vous serez en mesure de savoir rapidement ce que vous coûtera réellement votre emprunt.

 

Question no 8 : Et les autres frais?

 

En plus du calcul rapide que vous venez d’effectuer relativement au coût d’emprunt, viendront s’ajouter quelques frais connexes tels que : l’évaluation agréée qui pourrait être à votre charge, l’enregistrement de la garantie hypothécaire, la radiation d’hypothèque, le renouvellement du prêt si le projet s’étire, l’assurance-titres, etc. Qui paiera alors ces frais? De quoi faire grimper le coût d’emprunt total s’ils sont à votre charge.

 

Question no 9 : Les montants à prêter?

 

Il serait tout indiqué, lors de votre démarchage, de connaître les montants minimum et maximal de chacun des prêteurs. Ainsi, pour un projet de flip dont vous avez besoin de seulement 100000 $, certains prêteurs seront enclins à vous prêter tandis que d’autres prêteurs ne feront que des prêts de 500000 $ et plus, par exemple, pour des projets de construction. Chacun a sa spécialité, son créneau et un montant disponible à prêter. Imaginez trouver un prêteur privé ayant 3 000000 $ à prêter pour vos projets de flips à 300000 $. De quoi faire en sorte de ne plus être freiné par le système bancaire. Votre seul frein viendra de votre capacité à trouver des aubaines. Bonne recherche!

 

Conclusion

 

Rappelez-vous ce que je mentionnais dans mon article du 25 mai 2014 sur les prêteurs
privés et je cite : « Lorsque vous empruntez à des taux d’intérêt élevés, ceci doit être pour un court laps de temps seulement, sinon votre projet deviendra non rentable très rapidement, autant en mode « flips » qu’en mode accumulation. Si vous optez tout de même pour le prêt privé à taux élevé, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement, soit en refinançant la propriété à taux régulier, soit en la revendant. Il s’agit là d’une des clés de l’utilisation du prêt privé. Remboursez très rapidement votre prêt, sinon, vous courrez à votre perte! »

 

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

 

Votre coach, Yvan

 

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Source : http://www.lesaffaires.com/blogues/yvan-cournoyer/immobilier–9-questions-a-poser-a-vos-futurs-preteurs-prives/583544

 

Publié le 20/11/2015 à 10:59

Investir dans un immeuble à revenus – Jean-Francois Thivierge

Vous envisagez d’investir dans un immeuble à revenus pour sécuriser votre retraite? C’est un projet qui peut susciter bien des interrogations pour plusieurs personnes car elles se demandent par où commencer et si elles peuvent y arriver sans avoir à assumer des dépenses additionnelles.

Les règles sont différentes pour les immeubles de 2 à 4 logements et pour ceux de 5 logements et plus. Il faut une mise de fonds minimum de 20 % pour un immeuble de 2 à 4 logements et de 15 % pour un immeuble de 5 logements et plus. Habituellement, les gens obtiennent une marge de crédit sur leur maison, ce qui leur permet d’avoir la mise de fonds nécessaire. Généralement, l’immeuble que vous achetez se paie seul et peut également contribuer au remboursement de cette marge.

La prise de valeur d’un immeuble à revenus peut être de jusqu’à 10 fois le prix payé sur une période de 20 ans. Par exemple, si vous payez un immeuble 400 000 $, il pourrait valoir jusqu’à 4 millions après 20 ans.

Il sera également possible de refinancer cet immeuble pour en retirer de l’équité et ainsi obtenir la mise de fonds nécessaire pour l’achat d’un deuxième immeuble. Certaines personnes réussissent à faire un achat par an.

À chaque transaction, la banque s’assure que votre immeuble soit rentable à 100 % selon ses règles, ce qui vous protège à tout moment.

Je vous propose une entrevue téléphonique efficace pour déterminer si ce projet s’adresse à vous! Vous serez surpris si vous avez déjà une maison avec de l’équité ou des placements disponibles! Possédant moi-même des immeubles à revenus, je sais exactement où et comment vous diriger. À vous d’appeler! (581-999-0059, service gratuit, BNC.)

Au plaisir,

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Jean-François Thivierge

Directeur développement hypothécaire

Banque Nationale du Canada

581-999-0059

 

MAJ : AP-2016-01-11