L’acquisition d’un immeuble commercial requiert de l’acheteur plusieurs démarches qu’il n’aurait pas à faire pour l’acquisition d’une propriété résidentielle.

Je survolerai sommairement les principales démarches qu’un acheteur prudent et diligent devrait faire pour l’acquisition d’un immeuble commercial.

Zonage

L’acheteur devra vérifier si l’immeuble qu’il projette d’acheter respecte le zonage actuel ou, s’il désire changer l’usage de l’immeuble, de vérifier si l’usage qu’il désire en faire est conforme au règlement de zonage.

Dans bien des cas, la propriété pourra bénéficier de droits acquis puisque le règlement de zonage est entré en vigueur après la construction de la propriété.

Baux commerciaux

Dans les cas où l’immeuble est loué en tout ou en partie, l’acheteur devra obtenir copie des baux en vigueur afin d’examiner le contenu de ces baux en plus de s’assurer que ceux-ci soient toujours en vigueur.

Environnement

Il est devenu de plus en plus fréquent que les institutions financières exigent une étude environnementale à l’acheteur, que ce soit lors d’une première acquisition ou même du renouvellement d’un prêt.

En effet, depuis 2003, la loi prévoit que tout gardien du bien pourrait être contraint à procéder à la dépollution du terrain.  Cette obligation légale incite de plus en plus d’institutions financières à exiger un test environnemental sur la propriété.

L’étude environnementale dite de phase I porte sur l’historique de la propriété et la possible utilisation de contaminant.  Dans la mesure où l’expert retenu considère qu’il y a un risque de pollution, il procédera à une étude environnementale dite de phase II.  Dans cette nouvelle phase, l’expert procédera à la prise d’échantillons et d’analyses en laboratoire afin de confirmer ou d’infirmer la présence de contaminant dans le sol.

Encore une fois, si des contaminants étaient présents dans le sol à des valeurs excédant ce que le règlement prévoit, l’expert recommanderait de procéder à la décontamination des sols.

Inspection de l’immeuble

L’acheteur prudent et diligent devrait faire procéder à l’inspection de la propriété par un expert en bâtiment.  L’acheteur devra prévoir dans le mandat à l’expert de vérifier la conformité de l’immeuble avec les règlements et normes en matière de construction.

La qualité des fondations et de la structure sera également un élément essentiel de l’inspection.  Les éléments mentionnés constituent simplement certaines vérifications qu’un acheteur prudent et diligent devrait faire et n’exclut aucunement l’ensemble des démarches qu’un conseiller juridique pourra recommander.