Ocre ferreuse

19 juillet 2018/dans Inspection /par Catherine Catherine

Liste des ville où il y a de l’Ocre Ferreuse

Voici, en date du 13 novembre 2006, la liste des municipalités où des cas d’ocre ferreuse ont été rapportés.

Veuillez noter que cette liste vous est fournie sous toutes réserves, puisque nous n’avons pas pu vérifier la présence ou l’absence de cas véridiques. Cependant, nous nous engageons à maintenir cette liste à jour, au fur et à mesure que les cas seront confirmés ou infirmés. Nous vous invitons à nous aider afin que cette liste soit la plus exacte possible. Nous entendons aussi demander la participation des municipalités concernées.

Si le sous-sol de votre habitation présente des niveaux anormalement élevés d’humidité, vous pourriez faire face à un problème de mauvais fonctionnement des drains et il est possible que ce soit lié à l’ocre ferreuse.

Les experts ne s’entendent pas sur les solutions à ce problème. En fait, peu d’études ont été faites jusqu’à présent sur le phénomène et plusieurs croient que chaque cas est un cas d’espèce qui peut nécessiter une approche spécifique. Nous vous recommandons la prudence avant de choisir une solution.

Sur le plan légal, il s’agit aussi d’un phénomène qui suscite beaucoup de questions, que ce soit pour les recours contre les plans de garantie, les recours en vice caché contre le vendeur ou dans le contexte d’une transaction immobilière.

Voici la liste des municipalités dans lesquelles on rapporte au moins un cas d’ocre ferreuse confirmé par un spécialiste. Veuillez noter que cette liste est fournie sous toutes réserves. Si vous possédez des renseignements qui pourraient nous être utiles, n’hésitez pas à contacter A.C.Q.C.

Alma	Mercier	Saint-Jean-Chrysostome
Beauport	Mirabel	Saint-Jean-de-Matha
Berthierville	Mont-Laurier	Saint-Jean-sur-Richelieu
Blainville	Neufchâtel	Saint-Lazare
BromontNeuville	Nicolet	Saint-Lin-Laurentides
Bécancour	Notre-Dame-des-Prairies	Saint-Maurice
Deschaillons	Otterburn Park	Saint-Nicéphore
Drummondville	Prévost	Saint-Nicolas
Gatineau	Québec	Saint-Rédempteur
Granby	Saint-Agapit	Saint-Zotique
Hérouville	Saint-Augustin-de-Desmaures	Saint-Anne-des-Lacs
Joliette	Saint-Canut	Sainte-Croix
La Plaine	Saint-Charles-Borromée	Saint-Hélène-de-Breakeyville
Lac Sergent	Saint-Charles-de-Drummond	Sainte-Marthe-sur-le-Lac
Lachenaie	Saint-Colomban	Shefford
		Sherbrooke

Ocre ferreuse : la RBQ répond à vos questions

6 juin 2007Québec, le 6 juin 2007 – La Régie du bâtiment du Québec (RBQ) invite la population et les intervenants du domaine de la construction à consulter son <media 619>nouveau dépliant sur l’ocre ferreuse</media>. Celui-ci apporte des réponses précises aux questions que soulève ce phénomène problématique, qui peut entraîner notamment l’obstruction des drains des maisons.

Les propriétaires de bâtiments y apprendront ce qu’est l’ocre ferreuse, comment elle se manifeste et comment on peut la prévenir ou y remédier. Les entrepreneurs y trouveront également les moyens techniques les plus adéquats pour contrer le phénomène.

Qu’est-ce que l’ocre ferreuse?

L’ocre ferreuse est un dépôt visqueux qui se forme sur les parois des drains rainurés, sous les fondations de bâtiments. Ce dépôt résulte d’une réaction chimique d’oxydation lorsque du fer ou une ferrobactérie naturellement présents dans le sol entrent en contact avec de l’eau souterraine et de l’air.

Comment la prévenir ou y remédier?

Avant et après la construction d’un bâtiment, la vigilance est de mise s’il y a des signes précurseurs tels que la présence, après une pluie, d’eau rougeâtre dans les fossés ou en surface.

Avant la construction, il est recommandé de vérifier auprès des voisins et de la municipalité les antécédents du secteur en ce qui concerne le risque de formation d’ocre ferreuse et de demander à un professionnel d’évaluer les conditions existantes, notamment la composition du sol. Le résultat de cette évaluation permettra à l’entrepreneur de construire le bâtiment de façon à éviter les inconvénients de la formation de l’ocre ferreuse.

Dans le cas d’un bâtiment existant, divers correctifs peuvent être apportés afin d’atténuer les symptômes de l’ocre ferreuse. Ces correctifs varient selon l’emplacement et peuvent nécessiter différentes modifications telles que l’ajustement de la pente du terrain, l’installation de cheminées de nettoyage ou le rehaussement de la dalle du sous-sol.
Les problèmes d’ocre ferreuse sont-ils couverts par le Plan de garantie ?
Le fer est présent naturellement dans le sol. L’ocre ferreuse étant le résultat d’une réaction chimique ou biologique naturelle dans le sol, elle ne peut être considérée comme un contaminant. Selon la Régie du bâtiment, les problèmes liés à l’ocre ferreuse sont couverts par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cet avis concorde avec la majorité des décisions arbitrales rendues.

Jusqu’à maintenant, la plupart des propriétaires de résidences neuves qui ont eu des problèmes d’ocre ferreuse et qui ont fait appel à l’arbitrage ont eu gain de cause. Les arbitres ont généralement constaté que les problèmes étaient des vices de construction liés à l’emplacement de la dalle de béton par rapport au niveau de la nappe phréatique. Vous pouvez consulter les décisions arbitrales sur le site Internet de la Régie du bâtiment.

Recommandations de la RBQ

La RBQ recommande aux futurs acheteurs ainsi qu’aux constructeurs de maisons neuves de vérifier auprès de la municipalité si l’emplacement de la maison à construire est propice à la formation d’ocre ferreuse. Une bonne analyse du sol permet de concevoir la construction d’un bâtiment de façon à éviter les inconvénients de la formation de l’ocre ferreuse. Le cas échéant, des mesures préventives pourront être prises.

La RBQ recommande également aux propriétaires aux prises avec l’ocre ferreuse de consulter un professionnel du bâtiment ou un entrepreneur détenant une licence appropriée de la RBQ, qui pourra faire en sorte d’en éviter ou d’en minimiser les conséquences.

Pour plus d’information

Vous pouvez consulter la page Ocre ferreuse ou communiquer avec la Direction des services à la clientèle.

Pour vérifier si l’entrepreneur détient une licence appropriée aux travaux de fondations, veuillez consulter le Registre des détenteurs de licence de la RBQ.

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Article : https://www.rbq.gouv.qc.ca/salle-de-presse/les-nouvelles/nouvelles-detail/item/ocre-ferreuse-la-rbq-repond-a-vos-questions.html

MAJ:2018-07-19 CB

Inspection pré-achat inquiétante… Puis-je me désister ?

9 janvier 2017/dans Inspection, Légal /par Catherine Catherine

Vous êtes au comble du bonheur ! Vous avez enfin eu le « coup de cœur » pour une maison après plusieurs visites infructueuses. Ni une ni deux vous remplissez la promesse d’achat.

Tel que recommandé, vous faites procéder à une inspection pré-achat de la résidence. Résultat, cette maison qui semblait si parfaite s’avère moins parfaite …

Que faire ? Pouvez-vous vous retirer de la promesse d’achat ?

La clause 8.1 (anciennement la clause B 2.4) du formulaire de promesse d’achat de l’OAICQ donne ouverture à l’annulation de la promesse d’achat.

Or, cette option ne sera possible qu’aux conditions suivantes [1] :

L’inspection révèle l’existence d’un facteur ;
Ce facteur est susceptible de faire diminuer la valeur ou les revenus de l’immeuble ou d’en faire augmenter les dépenses ;
Il s’agit d’un facteur significatif.

Règle générale, nous pouvons conclure que ce sont des problèmes jugés majeurs et importants ou bien une accumulation de déficients mineurs soulevés par l’inspecteur en bâtiment qui donneront ouverture à une annulation de la promesse d’achat. Il faut que le « problème » soulevé par le promettant-acheteur puisse être tel qu’il influence considérablement la volonté d’acheter au prix offert.

Voici quelques exemples de part et d’autre :

Facteurs donnant ouverture à l’annulation de la promesse d’achat:

Une problématique aux fondations
Un problème de structure
Une toiture déficiente
Présence du contaminant

Facteurs ne donnant pas ouverture à l’annulation de la promesse d’achat [2] :

Une dépense d’entretien
L’usure normale
Une déficience apparente
Une déficience qui n’engage pas une dépense significative

Dans le cas où le problème soulevé par l’inspecteur en bâtiment au promettant-acheteur remplit les critères énoncés ci-haut, ce dernier devra donc transmettre un avis au vendeur par écrit et lui remettre une copie du rapport d’inspection dans les quatre (4) jours de l’expiration du délai prévu à la clause 8.1. La promesse d’achat deviendra alors nulle et non avenue à compter de la réception par le vendeur du rapport pré-achat.

Chaque cas en étant un d’espèce, en cas de doute communiquez avec nous !

[1] Lefrançois c. Kottaras, C.S. 2003 CanLII 1058
[2] Sutton Group Excellence inc. c. Hag, C.Q. 2010 QCCQ 8033

Me Stéphane A. Pagé, avocat

Référence : Infolettre de Stéphane Pagé du 2016-12-15

MAJ : JFM-2017-01-09

L’inspection préachat

11 avril 2016/dans Inspection /par Catherine Catherine

N’importe qui peut s’improviser inspecteur en bâtiment sans avoir les compétences et les qualifications requises et, dans bien des cas, sans même détenir une assurance responsabilité pour erreurs et omissions.

En effet, peu de gens savent que l’inspection préachat n’est pas un domaine réglementé, de sorte que quiconque peut offrir ses services. Il existe cependant une association volontaire d’inspecteurs en bâtiment se rapprochant d’un ordre professionnel qui s’est dotée de règles d’admission.

Il s’agit de l’Association des Inspecteurs en Bâtiment du Québec (AIBQ).

Certains professionnels procèdent également à des inspections préachat, il s’agit de technologues, d’ingénieurs, d’architectes ou d’évaluateurs agréés. Ces inspecteurs devront toutefois bénéficier d’une assurance professionnelle erreurs et omissions dans le cadre de leur travail d’inspecteur en bâtiment.

Comment l’acheteur désirant procéder à une inspection préachat peut-il s’y retrouver ?

En retenant les services d’un courtier immobilier. Ce dernier a l’obligation de recommander à son client de faire procéder à une inspection préachat de la propriété. L’inspecteur devra répondre aux conditions suivantes :

Il doit détenir une assurance professionnelle erreurs et omissions;

Il doit produire un rapport d’inspection écrit;

Il doit appliquer une norme de pratique reconnue;

Il doit utiliser une convention de services reconnue;

Il est important de noter que l’inspection en bâtiment n’est pas une expertise sur la propriété, mais elle constitue une inspection visuelle des éléments facilement accessibles de la propriété. L’inspecteur ne fait aucune perforation ou ouverture dans les murs; il se limite à inspecter visuellement la propriété pour noter les problèmes ou les indices de problèmes pouvant l’affecter.

L’inspecteur ne sera donc pas en mesure d’évaluer l’état du drain agricole. Il pourra toutefois observer la présence d’indices d’un problème de drainage à l’intérieur de la propriété, par exemple par la présence d’efflorescence, d’humidité ou de traces d’infiltrations d’eau.

Il est aussi important de noter que dans une promesse d’achat conditionnelle à la réalisation d’une inspection préachat, l’acheteur ne pourra se retirer de sa promesse d’achat que si le rapport écrit de l’inspecteur révèle des problèmes importants affectant la propriété. Ainsi, un rapport verbal n’est d’aucune utilité pour un acheteur.

Stéphane Pagé

Avocat

(418) 337 – 6688

stephanepage@bptavocats.com

MAJ : AP 2016-04-15

L’importance de prendre en considération l’âge d’un immeuble au moment de l’achat

12 février 2016/dans Inspection, Vice caché /par Catherine Catherine

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Ce qu’on appelle communément vices cachés n’excluent pas seulement les vices qui sont apparents, mais également ceux qui sont le résultat de l’usure normale d’un bien. Ainsi, et ce particulièrement en matière immobilière, la détermination de l’âge du bien que l’achète est d’une importance capitale. L’affaire Poudrier c. Blais (2014 QCCQ 17) illustre bien l’importance de l’âge de l’immeuble acquis.

Alléguant que l’immeuble dont elle a fait l’acquisition du Défendeur était affecté de vices cachés, la Demanderesse intente des procédures en dommages au montant de 11 508,07$. Le Défendeur conteste cette réclamation au motif que les problèmes dont se plaint la Demanderesse sont causés par la vétusté du drain de fondation et non par un vice caché.

L’Honorable juge Dominique Langis retient la prétention du Défendeur à cet égard, soulignant l’âge de la propriété acquise:

[38] Il faut aussi distinguer le vice caché du phénomène de l’usure normale du bien acheté, de son vieillissement ou de sa vétusté. Cela est particulièrement vrai par rapport à certains éléments de construction de maisons qui ont un certain âge. Si le déficit d’usage découle de la vétusté ou de l’usure normale, il n’y a pas vice caché.

[39] Tel que le souligne l’auteur Jeffrey Edwards :

334 – Tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Un bien jouit d’une durée déterminée par la vie utile des matières qui le composent. Or, le passage du temps et la manipulation d’un bien engendrent inévitablement son usure, son vieillissement et sa vétusté. Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d’un bien, tout comme un vice peut le faire. Éventuellement, ils rendent le bien impropre à son usage. Selon notre définition, le vice consiste en tout fait engendrant un déficit d’usage du bien. Si l’usage protégé par la garantie était illimité, il faudrait en conclure que l’usure, lorsqu’elle nuit à l’usage d’un bien, constitue aussi un vice. […] La jurisprudence confirme en effet que l’usage protégé est soumis à une certaine durée : celle fixée par les attentes de l’acheteur raisonnable. Un bien destiné à l’usage pendant une longue période doit donc pouvoir servir pendant une telle durée. La durée normale d’autres biens du même type peut être un critère valable dans la détermination de la période pendant laquelle l’usage est garanti. Les détériorations dues à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l’usage attendu, elles n’occasionnent aucun déficit d’usage au sens de la garantie: l’usage protégé varie ainsi selon l’état de l’usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente.

(le Tribunal souligne, références omises)

[40] Une preuve prépondérante établit la vétusté du système de drain de grès installé à la propriété achetée par Mme Poudrier.

[41] La preuve démontre que la maison a été construite en 1969. Au moment de l’achat par Mme Poudrier, elle avait 42 ans. La garantie de qualité d’un vendeur doit-elle aller jusqu’à garantir le bon fonctionnement d’un système ayant largement dépassé sa durée habituelle de fonctionnement ?

[42] Le drain en cause avait une durée de vie se situant entre 30 et 40 ans, selon le témoignage de l’expert Grondine. Il ajoute que les caractéristiques de ce type de drain, qui est en grès, font en sorte qu’avec le passage du temps, il finit par se boucher et il doit être changé.

[43] Le Tribunal ne peut considérer le non fonctionnement du drain comme constituant un vice caché. Ce système était devenu vétuste et cette situation avait une très forte probabilité de survenir vu l’âge de la propriété.

Référence: [2014] ABD 32

Source/Référence : http://www.abondroit.com/2014/01/limportance-de-prendre-en-consideration.html?m=1

MAJ : JFM-2016-02-12

La thermographie en inspection ? – François Duval

9 janvier 2016/dans Inspection /par Catherine Catherine

L’année 2016 est déjà bien entamée et le marché est aux acheteurs! Ceux-ci sont généralement bien informés et conscientisés à la nécessité de se doter d’une inspection préachat de qualité. Depuis près de 5 ans au Québec, de plus en plus d’inspecteurs offrent un service qui combine la thermographie infrarouge à l’inspection visuelle d’antan. Les images infrarouges aux colorations typiques ont été vues par tous, mais il reste encore bien des interrogations au sujet de cette technique. En 2016, pouvons-nous réellement voir à travers les murs?

La pratique de la thermographie infrarouge et la détection d’humidité sont maintenant encadrées et font l’objet d’une norme de pratique. Une seule association d’inspecteurs, l’ATIB, est reconnue par l’OACIQ et encadre cette pratique. Elle exige de ses membres qu’ils détiennent une certification en thermographie ainsi que l’application de la norme de pratique qui nécessite plusieurs vérifications.

Beaucoup de fausses croyances circulent concernant la thermographie infrarouge :

« La thermographie ne fonctionne pas en été! »

FAUX – La thermographie montre des températures en image et son fonctionnement est possible en toutes circonstances. Il est toutefois inutile de chercher les défauts d’isolation sur un mur extérieur en été quand les températures intérieures sont similaires aux températures extérieures.

« La thermographie est une expertise et ne peut pas faire partie d’une inspection préachat »

FAUX – Quelle drôle d’idée de vouloir se priver de tout ce que la caméra infrarouge peut nous révéler sur un bâtiment qu’on s’apprête à payer plusieurs centaines de milliers de dollars! Plusieurs services d’expertise en thermographie existent, pour des contextes variés. Le protocole d’inspection préachat est grandement amélioré par une procédure de vérification thermographique.

« La thermographie infrarouge prive l’acheteur de son droit de recours en cas de vice caché »

FAUX – Il aura peut-être pour effet de réduire les risques de recours en vice caché puisqu’on apprend plus de choses sur le bâtiment en l’achetant! Loin de perdre son droit de recours en vice caché, un acheteur qui a fait inspecter à l’aide des procédures de vérifications thermographiques peut être considéré comme prudent et diligent.

Grâce à la thermographie infrarouge, on peut détecter des lacunes d’isolation, des infiltrations d’eau, des surchauffes électriques, des zones susceptibles d’abriter des rongeurs ou parasites, vérifier le bon fonctionnement d’appareils de chauffage, planchers et plafonds radiants et repérer des anomalies diverses ayant un impact sur les températures des surfaces.

Chez Détection Thermique JD, nous exécutons régulièrement des expertises en thermographie pour des fins variées, de l’analyse d’isolation à la détection d’humidité ou de moisissure en passant par les expertises en vice caché. Notre formule préachat combine toute la norme de pratique visuelle traditionnelle avec vérifications de toutes les surfaces par thermographie et tout un protocole de détection d’humidité spécialisé exclusif à notre entreprise.

Ne laissez rien au hasard! Demandez une inspection préachat approfondie, véritable bilan de santé du bâtiment. Donnez-vous les moyens de détecter le plus de situations possible avant la transaction. Bien sûr, le bâtiment que vous achèterez ne sera pas parfait, mais vous achèterez en connaissance de cause et vous saurez quelles actions seront requises pour bien entretenir la maison de vos rêves.

Courez aussi la chance de gagner! Tous nos clients de l’hiver 2016 courent la chance de gagner une des 10 analyses complètes d’isolation par thermographie infrarouge d’une valeur de près de 1000 $ chacune qui propose des solutions personnalisées d’optimisation de la performance écoénergétique ainsi que plusieurs relevés thermographiques de tout le bâtiment.

Ne manquez pas votre chance de réaliser la meilleure inspection possible! Contactez-nous pour une soumission gratuite : 1-855-615-0615

François Duval

Président Franchiseur

info@detectionthermiquejd.com

1-855-615-0615

MAJ : AP-2016-01-11