Est-ce que les maisons se vendent dans votre MRC? À quel prix?

 JLR et Fichier des limites cartographiques des divisions de recensement,

Recensement de 2011, produit no 92-163-X au catalogue de Statistique Canada

Dernièrement, j’ai fait le bilan annuel des ventes résidentielles au Québec et, lorsqu’on y regarde de plus près, on note des écarts majeurs selon les régions. Afin de dégager les tendances par secteur, le bilan présenté dans cet article fait un tour des municipalités régionales de comté (MRC) et des territoires équivalents (TE). Ainsi, le Québec est divisé en 98 territoires. De ce nombre, seule la MRC de l’Île d’Orléans n’est pas présentée étant donnée le faible nombre de transactions.

 

Moins de ventes dans les MRC du nord-est de la province

Le nord-est de la province semble particulièrement touché par des baisses de ventes. Parmi les régions administratives de la Côte-Nord, du Saguenay-Lac-Saint-Jean et de la Gaspésie-Îles-de-la-Madeleine, seule la MRC de Maria-Chapdelaine n’a pas connu de diminution de ventes avec un nombre de transactions égal à celui de l’année dernière. Un facteur commun à ces trois régions est le vieillissement de la population. Selon le scénario de référence de projection de population de l’Institut de la statistique du Québec (ISQ), la population aura diminué dans ces 3 régions en 2036. La problématique associée à la démographie est commune à l’ensemble du Québec, cependant seulement quelques régions verront leur nombre d’habitants se réduire. Le déclin de population est déjà amorcé en Côte-Nord et en Gaspésie-Îles-de-la-Madeleine. Quant au Saguenay-Lac-Saint-Jean, la diminution de la population est attendue en 2024. Toutefois, l’augmentation de l’âge moyen des habitants est déjà amorcée. Ce changement démographique peut expliquer partiellement le recul des ventes sur le marché immobilier puisqu’il implique un plus grand nombre de ménages vendeurs par rapport au nombre de ménages acheteurs. Néanmoins, d’autres phénomènes sont susceptibles d’expliquer le ralentissement du marché immobilier dans les régions plus éloignées comme les difficultés connues du secteur des matières premières. Pour le long terme, le vieillissement de la population sera à surveiller.

Il faut cependant demeurer prudent avec les résultats par MRC puisque, même s’ils permettent de déceler des tendances régionales, le nombre de transactions est souvent faible, ce qui laisse place à davantage de fluctuations statistiques.

 

Plus de ventes dans les MRC du sud-ouest de la province

Mise à part Lotbinière, qui se trouve un peu plus au nord de la province, ce sont surtout des MRC au sud du Québec qui ont connu d’importantes hausses de ventes. Acton Vale a connu une hausse marquée, toutefois il faut considérer qu’il y avait eu une baisse notable en 2014 et que le nombre de ventes est maintenant similaire à celui de 2013 et 2012.

 

Top 5 des plus grandes augmentations de ventes d’unifamiliales

MRC / Chef-lieu Nombre de ventes Variation 1 an
Acton (Acton Vale) 181 41 %
Les Jardins-de-Napierville (Napierville) 281 19 %
Lotbinière (Sainte-Croix) 439 14 %
Montréal 5363 12 %
Montcalm (Sainte-Julienne) 868 10 %

Top 5 des plus grandes baisses de ventes d’unifamiliales

MRC / Chef-lieu Nombre de ventes Variation 1 an
Les Basques (Trois-Pistoles) 90 -37 %
La Haute-Gaspésie (Sainte-Anne-des-Monts) 87 -29 %
Le Rocher-Percé (Chandler) 95 – 29 %
Charlevoix-Est (Clermont) 104 – 27 %
Bonaventure (New Carlisle) 108 – 24 %

Les transactions colligées par JLR comprennent toutes les ventes enregistrées au Registre foncier, soit celles effectuées par l’entremise d’un courtier, entre particuliers et les constructions neuves.

 

Le prix de vente médian

Bien entendu, les prix de vente tendent à être plus élevés près des grands centres urbains. La carte en en-tête permet d’observer les prix médians de 2015 dans l’ensemble du Québec selon les MRC et les TE.

Top 5 des unifamiliales les plus chères

MRC / Chef-lieu Prix médian
Montréal 405 000 $
Longueuil 312 000 $
Laval 309 900 $
Thérèse-De Blainville (Blainville) 286 500 $
La Vallée-du-Richelieu (Belœil) 285 000 $

 

Top 5 des unifamiliales les moins chères

MRC / Chef-lieu Prix médian
Les Etchemins (Lac-Etchemin) 69 000 $
Témiscouata (Témiscouata-sur-le-Lac) 75 000 $
La Haute-Gaspésie (Sainte-Anne-des-Monts) 80 000 $
Les Basques (Trois-Pistoles) 84 750 $
L’Islet (Saint-Jean-Port-Joli) 89 000 $

 

Pour connaître, les variations de prix par MRC et les résultats pour une autre MRC, vous pouvez consulter la carte interactive présentée plus haut et l’étude complète.

 

Les grandes tendances

L’analyse par MRC permet de constater que le marché immobilier est local et hétérogène. Le type de propriétés, le coût de l’espace et la vigueur économique sont très différents selon les régions du Québec. Cette année, les ventes d’unifamiliales à Montréal ont rebondi, par contre, le marché est demeuré difficile dans plusieurs régions du Québec. Bref, l’analyse par région permet de voir les particularités de chaque région. On doit cependant faire attention au faible nombre de ventes qui peut faire place à beaucoup de volatilité dans les statistiques.

 

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 Source & Référence : http://www.lesaffaires.com/blogues/joanie-fontaine/bilan-marche-immobilier-mrc/584801

MAJ : CL-2016-02-04

L’OACIQ, protecteur du public dans l’achat ou la vente de maison

Protection et information. Voilà ce que cherchent surtout les acheteurs et les vendeurs au moment d’une transaction immobilière. Et c’est ce que leur offrent un courtier et l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

30 nov. 2015 par L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ)

L’acquisition d’une propriété constitue un événement heureux, mais qui comporte son lot d’inquiétudes, de questions et de stress pour l’acheteur comme pour le vendeur. Par conséquent, l’OACIQ a comme mission d’informer le public et de le protéger dans les domaines du courtage immobilier résidentiel ou commercial et du courtage hypothécaire. Son équipe encadre notamment les courtiers immobiliers et hypothécaires dans le but de s’assurer, entre autres, de la qualité de leurs pratiques et de leurs compétences. « Notre objectif, c’est que le public puisse faire appel à eux en toute confiance », explique Hélène Morand, vice-présidente, Pratiques professionnelles.

Informer…
Parmi les outils que l’OACIQ met en place, son Centre Info permet de poser des questions relatives au courtage immobilier et hypothécaire*. Ses agents, eux-mêmes courtiers, peuvent ainsi vous renseigner sur toute préoccupation en lien avec votre transaction : Quelle est votre protection si vous ne traitez pas avec un courtier? Votre courtier détient-il un permis valide? Pouvez-vous annuler une promesse d’achat?

Les experts du Centre Info peuvent aussi, sans toutefois émettre d’opinion juridique, vous informer sur la Loi sur le courtage immobilier et ses règlements, le contrat de courtage, la promesse d’achat et les autres formulaires, ainsi que les activités, produits et services de l’OACIQ.

Pour leur part, le Guide de l’acheteur et le Guide du vendeur sont des aide-mémoire gratuits remplis de renseignements permettant de comprendre les étapes d’une transaction immobilière résidentielle – vente ou achat – afin de la réaliser en toute quiétude. On y trouve par exemple de l’information sur la promesse d’achat, la mise de fonds, le contrat de courtage et de vente, le formulaire de déclarations du vendeur sur l’immeuble, les caractéristiques de la copropriété, les avantages de traiter avec un courtier immobilier ou hypothécaire, etc. Ces documents sont offerts gratuitement sur oaciq.com.

Enfin, la Foire aux questions – aussi sur oaciq.com – procure des réponses détaillées à 25 enjeux courants et questions fréquentes, comme : Que faire en cas d’insatisfaction envers le courtier? Comment mesurer le sérieux d’un acheteur? Comment choisir parmi plusieurs promesses d’achat simultanées? Comment accéder au dossier professionnel de son courtier? Peut-on mettre fin à un contrat?

… et protéger
En plus de sa mission d’informer acheteurs et vendeurs, l’OACIQ les protège lors d’une transaction réalisée avec un courtier immobilier ou hypothécaire.

Par exemple, le printemps dernier, son équipe a implanté le Programme de formation continue obligatoire à l’intention des quelque 15 000 courtiers du Québec. Les formations suivies dans le cadre de cette initiative permettront aux courtiers d’enrichir leur offre de services. En les suivant, ils resteront au fait des meilleures pratiques en plus de mettre leurs connaissances à jour dans une industrie qui change constamment. En bout de piste, le public n’en sera que mieux servi.

Ces formations sont obligatoires pour les détenteurs de permis de courtier délivrés par l’OACIQ. Devant être terminées dans un délai de deux ans, elles touchent divers aspects : déontologie, Loi sur le courtage immobilier, contrats et formulaires, estimation de la valeur marchande d’un immeuble, financement, phénomènes environnementaux, etc.

Il est d’ailleurs possible de connaître toutes les formations suivies par votre courtier en consultant la section « Registre des titulaires de permis » du site de l’OACIQ.

Au chapitre des vérifications, en vertu de la Loi sur le courtage immobilier et ses règlements, toutes les agences et tous les courtiers immobiliers et hypothécaires du Québec voient leurs pratiques et leurs compétences vérifiées de manière aléatoire par le Service d’inspection de l’OACIQ. Enfin, de son côté, le Service d’assistance analyse toute demande d’aide présentée, alors que le syndic enquête sur les courtiers et les agences au besoin.

« Avec ces multiples outils, nous faisons le nécessaire afin de garantir aux utilisateurs des services de courtage une pratique de haute qualité et, ultimement, une transaction sans mauvaise surprise », résume Hélène Morand.

* Lundi, mardi, jeudi, vendredi, de 9 h à 16 h, et mercredi, de 10 h à 16 h, au 1 800 440-7170 et par courriel àinfo@oaciq.com.

 

Source / Référence : L’Actualité : http://www.lactualite.com/commandite/loaciq-protecteur-du-public-dans-lachat-ou-la-vente-de-maison/

 

MAJ : JFM-2016-01-20

Achat d’une maison : 11 frais à prévoir outre l’hypothèque

Selon Jonathan Haziza, directeur de produits, solutions hypothécaires à la Banque Nationale, l’ampleur des coûts reliés à l’achat d’une habitation peut être sous-estimée par les nouveaux acheteurs. Voici donc les éléments à inclure pour un portrait réaliste.

 

Frais d’évaluation
Il est possible que votre institution financière vous demande une évaluation de la propriété pour en connaitre la valeur sur le marché. Cela arrive lorsque celle-ci a une valeur élevée ou que divers facteurs de risque sont présents. En fait, l’institution financière demande cette évaluation dans une optique de protection : soit pour s’assurer que les paiements ne seront pas trop élevés pour vos moyens ou que la propriété vaut véritablement le prix que vous allez payer. Vous devrez donc engager un évaluateur pour qu’il produise les documents pour vous.

Frais d’inspection
Pour s’assurer qu’il n’y ait pas de vices cachés, il est essentiel d’engager un inspecteur en bâtiment pour les maisons existantes. Cela vous évitera des mauvaises surprises qui pourraient vous coûter cher ; vous aurez la certitude que tout est en bon état.

Frais du notaire
Pour tout acte hypothécaire, au Canada, vous devez faire affaire avec un notaire. Le coût de cette transaction varie selon plusieurs critères.
Maître Pascale Gagnon, notaire, indique que : « Le type de bâtiment, le nombre d’acheteurs et le nombre de logements, pour ne nommer que ceux-ci, sont certains des facteurs qui influenceront le tarif d’un notaire. La meilleure manière de jauger les honoraires est de contacter directement un notaire qui pourra évaluer votre cas en tenant compte de tous les paramètres de votre future résidence ».

Les taxes
Lors de l’achat d’une propriété, il y a principalement cinq taxes à acquitter.

  • La taxe de Bienvenue, perçue par les municipalités lors d’une mutation mobilière
  • La taxe de vente, donc la TPS et la TVQ s’il s’agit d’une maison neuve
  • La taxe sur la prime SCHL (9% sur la valeur de la prime)
  • La taxe municipale
  • La taxe scolaire

Ces taxes varient en fonction de la municipalité ainsi que de la valeur de l’habitation. Lorsque vous planifierez votre budget, notez bien que la taxe municipale et la taxe scolaire sont des taxes récurrentes que vous devrez payer année après année alors que les autres ne s’acquittent que lors d’un changement domiciliaire.

Les assurances
Si votre mise de fonds est inférieure à 20% du coût de la maison, vous devrez contracter une assurance hypothécaire. Cette assurance n’assure pas votre maison et vos biens, mais plutôt vos paiements hypothécaires. Il est aussi possible que votre institution financière vous exige une assurance hypothécaire même si votre mise de fonds est supérieure à 20% de la valeur votre propriété.

Branchement au réseau électrique, télévision et internet

Se connecter au réseau électrique est un frais que les nouveaux acheteurs oublient souvent, de même que les frais reliés au branchement internet et de télévision. Contactez vos fournisseurs afin de vérifier la disponibilité du service dans votre nouveau quartier. Il est possible que si vous emménagez dans un nouveau développement, vous ayez à payer des frais supplémentaire pour les branchements afin de faire relier votre quartier aux multiples réseaux.

Rénovations
Gardez-vous un montant pour les rénovations. Prenez-le temps de faire le tour de votre future demeure pour identifier les améliorations et réparations que vous aimeriez apporter.

Achats de meubles et électroménagers
Il est possible lors de l’achat d’une propriété que vos anciens meubles et électroménagers ne conviennent plus ou que vous ayez tout simplement besoin d’en acheter davantage.

Frais de déménagement
Que vous fassiez affaire avec une compagnie professionnelle ou que vous décidiez plutôt de faire le travail vous-même, il y aura certainement des dépenses liées à votre déménagement : n’oubliez pas de les inclure à votre budget.

Frais de cohabitation

Si vous avez acheté un condo, vous devrez payer des frais de cohabitation qui couveront certain frais communs comme l’entretien intérieur et extérieur, le déneigement, etc.

Imprévus
Puisqu’il est impossible de tout prévoir, mieux vaut se garder une somme pour les imprévus. Jonathan Haziza de la Banque Nationale, conseille habituellement de mettre au moins de 2 à 3 % de la valeur de votre maison de côté afin de payer les dépenses supplémentaires.  Grâce à cette liste, vous serez en mesure de dresser un portrait plus juste des dépenses reliées à l’achat d’une habitation.

Si vous avez des questions ou si vous désirez en apprendre davantage sur les frais à prévoir, n’hésitez pas à communiquer ou à prendre rendez-vous avec le directeur développement hypothécaire dédié à votre bureau qui se fera un plaisir de vous aider.

Les informations fournies dans le présent texte le sont à titre informatif seulement et ne sont pas exhaustives. Elles ne créent aucune obligation légale ou contractuelle pour la Banque Nationale et les entités de son groupe. Pour tout conseil veuillez consulter votre directeur de développement hypothécaire.

© 2015 Banque Nationale du Canada. Tous droits réservés. Toute reproduction totale ou partielle est strictement interdite sans l’autorisation préalable écrite de la Banque Nationale du Canada.

 

Source / Référence : RE/MAX Québec et la Banque Nationale du Canada, https://www.remax-quebec.net/partenaires/article-2323

4 mythes sur les promesses d’achat

Qu’est-ce qu’une promesse d’achat ?

Il s’agit d’un document juridique utilisé lorsqu’un acheteur est intéressé par une propriété et qu’il décide de faire une offre au propriétaire vendeur. Ce document donne les différentes conditions de l’acheteur, telles que le prix, le financement, la date de prise de possession ou autre. C’est un «avant-contrat» qui lie les parties avant la signature du contrat de vente chez le notaire.

Voici quelques mythes au sujet desquels on m’interroge souvent:

1. J’ai 10 jours pour me retirer d’une promesse d’achat. FAUX.

Lorsque le vendeur accepte votre promesse d’achat, c’est devenu un contrat qui vous lie avec le vendeur. L’acheteur s’engage donc à acheter la maison aussitôt que toutes les conditions inscrites dans l’offre seront satis­faites.

2. On peut dépasser les délais inscrits. FAUX.

Il est très important de ne pas dépasser les délais indiqués dans la promesse d’achat même si la faute ne vous incombe pas. Vous êtes tenu(e) de respecter EN TOUT TEMPS les délais prescrits par les deux parties. Dans le cas contraire, l’acheteur pourrait perdre la propriété ou même être poursuivi par le vendeur, et vice versa si le vendeur ne respecte pas les délais.

J’ai travaillé sur le dossier d’achat d’un immeuble à revenus très rentable, il a fallu que nous allongions le délai cinq fois, car le vendeur n’était pas disponible. Il a fallu attendre deux mois et demi mois avant de pouvoir faire la première visite des lieux. Mon courtier s’est assuré que tous les délais étaient respectés. J’ai finalement pu acheter l’immeuble au bout de 5,5 mois. Il faut souvent être patient, en immobilier.

3. Le premier qui dépose une promesse d’achat a priorité sur les autres. FAUX.

Il arrive parfois qu’un vendeur reçoive plusieurs offres d’achat en même temps. Mme Alexandra Clauss, courtier immobilier agréé DA de Royal de Montréal 2010 inc., nous affirme qu’elle a vu des cas où jusqu’à 10 promesses d’achat ont été déposées quelques jours après la mise en marché. Aucune priorité n’existe sur l’arrivée de la première offre. Le vendeur peut choisir l’offre, l’accepter, formuler une contreproposition ou même la refuser.

4. L’acheteur est obligé de faire inspecter la maison. FAUX.

Vous n’êtes en aucun cas obligé de faire inspecter une maison que vous désirez acheter, il s’agit d’un acte volontaire. Je vous recommande fortement, cependant, de toujours faire inspecter l’immeuble convoité, car un rapport vous fournit toutes les réparations potentielles à faire, ce qui peut s’avérer une chance d’obtenir une baisse du prix ou de vous retirer de la promesse d’achat s’il y a des problèmes majeurs. Ce rapport pourra aussi vous protéger ultérieurement si vous découvrez un vice caché dans cette propriété.

Source / référence : http://www.journaldemontreal.com/2016/01/17/4-mythes-sur-les-promesses-dachat

GHISLAIN LAROCHELLE

Coaching immobilier : absence de protection pour le public

L’ÎLE-DES-SŒURS, QC, le 9 oct. 2015 /CNW Telbec/ – La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), pour faire suite aux allégations de DuProprio, aimerait rappeler que le consommateur qui est conseillé par un coach immobilier n’a accès à aucune protection. Ces derniers n’offrent aucune garantie, ne sont assujettis à aucune forme de déontologie et ne sont couverts par aucun fonds d’indemnisation ou d’assurance responsabilité professionnelle. De plus, ces intervenants conseillent et accompagnent des clients-vendeurs sans répondre aux exigences de la Loi sur le courtage immobilier et de la réglementation. Il faut éviter qu’il y ait une confusion généralisée dans le milieu de la revente immobilière. Le public doit être en mesure de reconnaître facilement les agences et les courtiers immobiliers de ce qui n’en est pas. La FCIQ demande donc au ministre des Finances du Québec de clarifier la Loi sur le courtage immobilier afin d’éliminer toute confusion auprès du public dans l’objectif de mieux le protéger.

La liberté de choix en immobilier : un droit fondamental que respecte la FCIQ

Qu’un propriétaire vendeur s’occupe lui-même de la vente de sa propriété est un droit fondamental qui a toujours existé et qui est respecté par la FCIQ. C’est la confusion entre les services fournis par des entreprises d’assistance aux vendeurs, dont DuProprio, et les services des professionnels du courtage immobilier qui rend nécessaire une mise à jour de la Loi sur le courtage immobilier dans un esprit de protection du public.

Si on regarde DuProprio, l’entreprise a grandement modifié son modèle d’affaires depuis quelques années. À ses débuts, elle se concentrait sur la vente de services publicitaires : affiches, annonces web et photographies. Elle a ajouté graduellement des services identiques à ceux des courtiers immobiliers.

Pourquoi le public est-il mieux protégé lorsqu’il travaille avec un courtier immobilier?

Les courtiers immobiliers sont encadrés par la Loi sur le courtage immobilier et les règlements qui en découlent. Les actes professionnels des courtiers doivent répondre à des exigences déontologiques et à certains devoirs professionnels. Le public, en utilisant les services d’un courtier, est protégé par la présence du Fonds d’indemnisation du courtage immobilier et le Fonds d’assurance responsabilité professionnelle.

Le public à risque lorsqu’il fait affaire avec des entreprises d’assistance aux vendeurs

Il est troublant de voir des intervenants offrir des services faisant partie d’une opération de courtage et se donner le titre de coach/conseiller immobilier. Ce faisant, ils usurpent une partie du titre professionnel des courtiers immobiliers. Le public s’attend à être protégé lorsqu’il fait affaire avec un courtier immobilier ou un coach/conseiller immobilier. Ces nouveaux intervenants confondent le public.

Les coachs ou les conseillers immobiliers ne suivent aucune formation continue obligatoire accréditée. C’est contraire à tout ce qui se fait dans le milieu professionnel québécois.

La Cour supérieure a affirmé à plusieurs reprises que l’intervention d’un courtier immobilier diminue les risques

Les risques associés auxdites entreprises d’assistance aux vendeurs ont d’ailleurs été documentés dans le cadre de plusieurs causes entendues devant les tribunaux. La Cour supérieure a affirmé à plusieurs reprises que l’intervention d’un courtier immobilier augmente le bassin d’acheteurs, sécurise la transaction et diminue les risques.

La FCIQ demande au ministre de clarifier la Loi afin d’améliorer la notion de protection du public dans le domaine de la revente immobilière

Pour éliminer la confusion et clarifier ce qui constitue une opération de courtage immobilier, la FCIQ propose de clarifier la définition de l’opération de courtage. Il faut que la Loi détermine ce qui est du courtage immobilier et ce qui n’en est pas. Lorsqu’une entreprise assiste ou conseille le public en matière de revente, elle fait du courtage immobilier et doit donc répondre à des exigences réglementaires.

À propos de la Fédération des chambres immobilières du Québec

La Fédération des chambres immobilières du Québec est une association à but non lucratif regroupant les douze chambres immobilières du Québec, de même que près de 13 000 courtiers immobiliers qui en sont membres. Sa mission est de promouvoir et de protéger les intérêts de l’industrie immobilière du Québec afin que les chambres et les membres accomplissent avec succès leurs objectifs d’affaires.

 

SOURCE Fédération des chambres immobilières du Québec

Renseignements : Manon Stébenne, Directrice des communications et des relations publiques, 514 762-0212, poste 157, manon.stebenne@fciq.ca

LIENS CONNEXES
http://www.fciq.ca

 

Référence/Source : Newswire.ca ; http://www.newswire.ca/fr/news-releases/coaching-immobilier–absence-de-protection-pour-le-public-531647081.html

MAJ : JFM-2016-01-15

 

QUAND LA VALEUR MUNICIPALE DÉPASSE LA VALEUR MARCHANDE

J’entends souvent des gens me dire qu’ils veulent garder la valeur municipale de leurs immeubles élevée pensant donner de la valeur à leurs propriétés. Sachez que c’est exactement le contraire ! Plus la facture de taxes est élevée pour votre immeuble, moins le revenu net sera intéressant auprès des acheteurs. Et le contraire est aussi vrai… Une facture de taxes trop basse peut représenter un risque d’augmentation soudain de ce poste de dépenses. C’est pourquoi vous devez vous assurer que la valeur déposée par la municipalité est juste.

IMPORTANT : La période de demande de révision pour le rôle foncier triennal (2016-2017-2018) est présentement ouverte. Vous avez jusqu’au 30 avril 2016 inclusivement pour procéder. Après cette date, il sera trop tard !


Le Service de l’évaluation de la Ville de Québec a déposé son nouveau rôle triennal le 15 septembre dernier. Pour l’ensemble des immeubles non résidentiels, l’augmentation de valeur a été de 12,3 %.

Une augmentation de valeur de votre propriété signifie en général qu’il y a une possibilité que votre compte de taxes subisse lui aussi une augmentation. Les variations moyennes entre les valeurs des rôles 2013-2014-2015 et2016-2017-2018 sont présentées dans le tableau ci-contre pour les immeubles non résidentiels. Il s’agit de moyennes, mais qu’en est-il si votre propriété est évaluée à un niveau plus haut que sa valeur marchande réelle ?


Dans l’objectif d’observer la probabilité de cette possibilité, nous avons mené une petite étude interne. Dans les faits, nous avons simplement comparé le résultat des analyses que nous avons effectuées pour le compte de nos clients en 2014 et 2015 avec la nouvelle valeur déposée par la ville pour ces propriétés. Après compilation, 16 % des propriétés que nous avons évaluées ont subi une variation qui en porte la valeur municipale déposée à un montant supérieur à nos expertises.

Près de la moitié des propriétés évaluées dont la valeur municipale est maintenant plus élevée que la valeur marchande implique une différence de plus de 100 000 $. À titre d’exemple, une différence de 100 000 $ de la base d’imposition peut engendrer une facture de taxes de près de 4 000 $ annuellement. Ce montant dépend notamment du type de bâtiment, du secteur de la propriété et des taux appliqués.

Si vous désirez faire vos devoirs, sachez que la procédure consiste en trois étapes : la vérification, la demande de révision et, finalement, la contestation devant le Tribunal administratif du Québec (section des affaires immobilières).

  • La vérification consiste à entrer en contact avec l’évaluateur municipal au dossier pour valider s’il ne s’agit pas d’une simple coquille.
  • La demande de révision est la procédure qui vise à faire ouvrir le dossier au service d’évaluation de la ville. À cette étape, les partis voient s’ils s’entendent ou pas sur une valeur municipale réaliste.
  • La contestation résulte d’un refus de l’évaluateur municipal de modifier à la convenance du propriétaire la valeur municipale de l’immeuble en litige. Dans ce cas, il y a possibilité de déposer une contestation officielle devant le Tribunal administratif du Québec. Mais attention, la conclusion du Tribunal peut baisser la valeur de votre propriété au rôle, tout comme elle peut la faire augmenter.

Si vous voulez que nous vous aidions à y voir plus clair, nous mettons notre expertise à votre entière disposition. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations.

 

Source : Côté Conseil Immobilier,  http://ccimmo.ca/infolettre/2H9892

Immobilier : 9 questions à poser à vos futurs prêteurs privés

L’investisseur immobilier actif en quête d’aubaines aura tôt ou tard besoin d’user de créativité afin d’être en mesure de pouvoir acquérir plusieurs propriétés, souvent dans un court délai, et parfois même simultanément. Pour se faire, il y a fort à parier qu’il devra faire appel à des prêteurs privés et c’est pourquoi cette semaine je vous présente un article qui vous sera utile lorsque viendra le temps d’entrer en contact avec eux.

Je vous invite à commencer à développer votre banque de prêteurs privés dès maintenant car lorsque les aubaines se présenteront, il sera peut-être trop tard pour commencer à magasiner des prêteurs afin de connaître leurs conditions de prêts. Notez que l’ordre des questions vous est présenté aléatoirement et non pas par ordre d’importance.

 

Question no 1 : Le mode de remboursement?

 

Dans la grande majorité des prêts privés, le paiement des intérêts s’effectue mensuellement et le remboursement du capital lui, est versé à la fin du terme. Par contre, votre prêteur accepterait-il de vous charger un taux d’intérêt plus élevé en échange d’un prêt ballon? Vous ne connaissez pas le prêt ballon? Il s’agit en fait d’un prêt dont les intérêts et le capital seront versés uniquement à la fin du terme. Idéal lorsqu’on désire optimiser son « cash flow » durant le projet.

Et s’il acceptait, au contraire, de réduire son taux d’intérêt en échange d’une participation au profit une fois le projet réalisé?

 

Laissez aller votre créativité et osez lui offrir des options. Qui sait, votre offre saura peut-être lui plaire? Étant donné qu’ils ne sont pas soumis aux lois des banques, ils sont plus flexibles et peuvent être plus négociables.

 

Question no 2 : Quels sont les frais d’analyse de dossier?

 

Idéalement et en premier lieu, tentez de faire appel à un prêteur privé occasionnel qui n’exigera pas de frais d’ouverture de dossier. On peut penser à un parent, un ami ou un collègue disposant d’équité sur sa résidence, par exemple. Ce type de prêteurs se contentera la plupart du temps du rendement réalisé via le taux d’intérêt chargé. Pour les prêteurs privés dont il s’agit de leur principale source de revenus, les frais d’analyse de dossier seront de l’ordre de 1 % à 4 % du prêt accordé. Imaginez devoir débourser jusqu’à 10 000 $ d’analyse de dossier sans même savoir si le prêt sera accepté! Le moins qu’on puisse dire c’est que vous devrez y penser à deux fois avant de soumettre votre dossier. Gare aux arnaqueurs qui vivent que de frais d’analyse de dossier sans jamais accorder de réels prêts. Ça existe malheureusement!

 

Question no 3 : Le fameux taux d’intérêt?

 

Tout dépendamment du type de prêteur, de votre projet et du risque qu’il représente pour le prêteur, du rang de la garantie hypothécaire et de votre profil, les taux d’intérêt d’un prêteur seront de l’ordre de 5 % à 20 %. À 5 % comme taux d’intérêt, il ne s’agira pas d’un prêteur aguerri. Un parent, un ami, un collègue pourraient par contre vous offrir un tel taux.

 

Faites vos calculs et ajustez le réel taux d’intérêt selon les frais d’ouverture de dossier. Un taux d’intérêt alléchant à 10 % pourrait se transformer en un taux d’intérêt élevé si les frais d’ouverture de dossier sont faramineux.

 

Question no 4 : Les régions desservies?

 

Votre prêteur potentiel aura certainement un terrain de jeu préféré. Prêtera-t-il seulement dans la grande région de Montréal ou ira-t-il jusqu’à Chibougamau? Vous pourriez avoir un super projet mais se trouvant trop loin pour le prêteur, ce dernier déclinera votre demande. Important de connaître cette condition à l’avance.

 

Question no 5 : Le ratio prêt-valeur?

 

Les institutions bancaires prêtent habituellement, en prêt conventionnel, de 75 % à 80 % de la valeur marchande déterminée. Pour leur part, certains prêteurs sur le marché iront au-delà de la loi des banques. Certains financeront à 100 % votre acquisition, dans la mesure où vous serez capable de démontrer que vous avez déniché une très belle aubaine. J’ai déjà fait appel à une prêteuse privée qui prêtait jusqu’à 120 % de la valeur marchande. Dommage pour moi qu’elle ne soit plus en fonction.

 

Question no 6 : Les garanties hypothécaires?

 

Certains prêteurs accepteront de ne prendre en garantie que la propriété dont vous êtes sur le point d’acquérir. Par contre, si la garantie ne semble pas suffisante pour le prêteur, il exigera sûrement que vous donniez d’autres immeubles en garantie afin de le sécuriser davantage.

 

Profitez de votre conversation avec eux pour demander s’ils font des prêts de premier rang seulement. Dans certains cas, ils pourront accepter de vous prêter moyennant une garantie de second rang, derrière une institution financière se trouvant déjà en premier rang. Évidemment, le taux d’intérêt sera conséquemment plus élevé étant donné que le risque sera lui aussi plus élevé pour le prêteur.

 

Question no 7 : La pénalité lors d’un remboursement anticipé?

 

Tout comme je mentionnais plus haut à l’effet qu’il est important d’ajuster le taux d’intérêt en fonction des frais d’ouverture de dossier, le même principe s’applique avec la pénalité en cas de remboursement anticipé. En fait, vous devrez faire l’exercice de calculer le coût total d’emprunt en additionnant les intérêts payés, les frais d’ouverture de dossier et la pénalité. Ainsi vous serez en mesure de savoir rapidement ce que vous coûtera réellement votre emprunt.

 

Question no 8 : Et les autres frais?

 

En plus du calcul rapide que vous venez d’effectuer relativement au coût d’emprunt, viendront s’ajouter quelques frais connexes tels que : l’évaluation agréée qui pourrait être à votre charge, l’enregistrement de la garantie hypothécaire, la radiation d’hypothèque, le renouvellement du prêt si le projet s’étire, l’assurance-titres, etc. Qui paiera alors ces frais? De quoi faire grimper le coût d’emprunt total s’ils sont à votre charge.

 

Question no 9 : Les montants à prêter?

 

Il serait tout indiqué, lors de votre démarchage, de connaître les montants minimum et maximal de chacun des prêteurs. Ainsi, pour un projet de flip dont vous avez besoin de seulement 100000 $, certains prêteurs seront enclins à vous prêter tandis que d’autres prêteurs ne feront que des prêts de 500000 $ et plus, par exemple, pour des projets de construction. Chacun a sa spécialité, son créneau et un montant disponible à prêter. Imaginez trouver un prêteur privé ayant 3 000000 $ à prêter pour vos projets de flips à 300000 $. De quoi faire en sorte de ne plus être freiné par le système bancaire. Votre seul frein viendra de votre capacité à trouver des aubaines. Bonne recherche!

 

Conclusion

 

Rappelez-vous ce que je mentionnais dans mon article du 25 mai 2014 sur les prêteurs
privés et je cite : « Lorsque vous empruntez à des taux d’intérêt élevés, ceci doit être pour un court laps de temps seulement, sinon votre projet deviendra non rentable très rapidement, autant en mode « flips » qu’en mode accumulation. Si vous optez tout de même pour le prêt privé à taux élevé, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement, soit en refinançant la propriété à taux régulier, soit en la revendant. Il s’agit là d’une des clés de l’utilisation du prêt privé. Remboursez très rapidement votre prêt, sinon, vous courrez à votre perte! »

 

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

 

Votre coach, Yvan

 

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Source : http://www.lesaffaires.com/blogues/yvan-cournoyer/immobilier–9-questions-a-poser-a-vos-futurs-preteurs-prives/583544

 

Publié le 20/11/2015 à 10:59

La thermographie en inspection ? – François Duval

 

L’année 2016 est déjà bien entamée et le marché est aux acheteurs! Ceux-ci sont généralement bien informés et conscientisés à la nécessité de se doter d’une inspection préachat de qualité. Depuis près de 5 ans au Québec, de plus en plus d’inspecteurs offrent un service qui combine la thermographie infrarouge à l’inspection visuelle d’antan. Les images infrarouges aux colorations typiques ont été vues par tous, mais il reste encore bien des interrogations au sujet de cette technique. En 2016, pouvons-nous réellement voir à travers les murs?

 

 

 

 

Thermographie

La pratique de la thermographie infrarouge et la détection d’humidité sont maintenant encadrées et font l’objet d’une norme de pratique. Une seule association d’inspecteurs, l’ATIB, est reconnue par l’OACIQ et encadre cette pratique. Elle exige de ses membres qu’ils détiennent une certification en thermographie ainsi que l’application de la norme de pratique qui nécessite plusieurs vérifications. 

Beaucoup de fausses croyances circulent concernant la thermographie infrarouge :

 

« La thermographie ne fonctionne pas en été! »

FAUX – La thermographie montre des températures en image et son fonctionnement est possible en toutes circonstances. Il est toutefois inutile de chercher les défauts d’isolation sur un mur extérieur en été quand les températures intérieures sont similaires aux températures extérieures.

« La thermographie est une expertise et ne peut pas faire partie d’une inspection préachat »

FAUX – Quelle drôle d’idée de vouloir se priver de tout ce que la caméra infrarouge peut nous révéler sur un bâtiment qu’on s’apprête à payer plusieurs centaines de milliers de dollars! Plusieurs services d’expertise en thermographie existent, pour des contextes variés. Le protocole d’inspection préachat est grandement amélioré par une procédure de vérification thermographique.

« La thermographie infrarouge prive l’acheteur de son droit de recours en cas de vice caché »

FAUX – Il aura peut-être pour effet de réduire les risques de recours en vice caché puisqu’on apprend plus de choses sur le bâtiment en l’achetant! Loin de perdre son droit de recours en vice caché, un acheteur qui a fait inspecter à l’aide des procédures de vérifications thermographiques peut être considéré comme prudent et diligent. 

Grâce à la thermographie infrarouge, on peut détecter des lacunes d’isolation, des infiltrations d’eau, des surchauffes électriques, des zones susceptibles d’abriter des rongeurs ou parasites, vérifier le bon fonctionnement d’appareils de chauffage, planchers et plafonds radiants et repérer des anomalies diverses ayant un impact sur les températures des surfaces.

Chez Détection Thermique JD, nous exécutons régulièrement des expertises en thermographie pour des fins variées, de l’analyse d’isolation à la détection d’humidité ou de moisissure en passant par les expertises en vice caché. Notre formule préachat combine toute la norme de pratique visuelle traditionnelle avec vérifications de toutes les surfaces par thermographie et tout un protocole de détection d’humidité spécialisé exclusif à notre entreprise. 

Ne laissez rien au hasard! Demandez une inspection préachat approfondie, véritable bilan de santé du bâtiment. Donnez-vous les moyens de détecter le plus de situations possible avant la transaction. Bien sûr, le bâtiment que vous achèterez ne sera pas parfait, mais vous achèterez en connaissance de cause et vous saurez quelles actions seront requises pour bien entretenir la maison de vos rêves.

Courez aussi la chance de gagner! Tous nos clients de l’hiver 2016 courent la chance de gagner une des 10 analyses complètes d’isolation par thermographie infrarouge d’une valeur de près de 1000 $ chacune qui propose des solutions personnalisées d’optimisation de la performance écoénergétique ainsi que plusieurs relevés thermographiques de tout le bâtiment.

Ne manquez pas votre chance de réaliser la meilleure inspection possible! Contactez-nous pour une soumission gratuite : 1-855-615-0615

François Duval

Président Franchiseur

info@detectionthermiquejd.com

1-855-615-0615

 

MAJ : AP-2016-01-11

 

Vendre ou acheter une propriété sans courtier – Stephane Pagé

Certains propriétaires d’immeubles tentent de vendre leur propriété sans retenir les services d’un courtier immobilier.  Il faut toutefois connaître les risques d’une telle démarche avant de s’y engager.

De nombreuses personnes se sont retrouvées avec d’importants problèmes en tentant de vendre ou d’acheter une propriété sans l’intermédiaire d’un courtier.  Je me permets de souligner les problèmes rencontrés le plus souvent.

 

Absence de condition de financement

Dans bien des cas, le vendeur et l’acheteur conviennent d’un prix de vente sans que l’acheteur pose comme condition de l’acquisition l’obtention d’un financement auprès d’un prêteur hypothécaire de son choix.

Ainsi, après l’acceptation d’une promesse d’achat, l’acheteur se présente à son institution financière pour demander un prêt.  Si l’institution financière refuse de lui prêter la somme requise, l’acheteur ne peut être libéré de la promesse d’achat et le vendeur se trouvera avec un acheteur dans l’incapacité de payer le prix convenu.

Le vendeur devra remettre la propriété en vente en réclamant l’ensemble des dommages subis de son acheteur.

Un courtier immobilier vérifiera auprès de l’acheteur s’il doit obtenir un financement et, le cas échéant, complétera adéquatement les clauses usuelles.

 

Absence de condition d’inspection

Bien peu d’acheteurs connaissent l’importance de faire procéder à une inspection préachat par un expert en bâtiment reconnu.

La profession d’inspecteur en bâtiment n’est pas réglementée de sorte que toute personne peut s’improviser dans le domaine.

Le courtier immobilier a l’obligation de recommander à son acheteur de faire procéder à l’inspection préachat de sa propriété et de s’assurer que l’inspecteur retenu répond aux exigences de la loi.

 

Clauses imprécises

Tout en faisant de leur mieux pour éviter les problèmes et les coquilles, il faut reconnaître que le vendeur et l’acheteur sont, la plupart du temps, novices dans le domaine juridique et immobilier.  Bien souvent, nous retrouvons des clauses imprécises n’ayant aucune valeur légale.

Parmi les clauses fréquemment rencontrées, le vendeur précisera que l’immeuble est vendu : « tel que vu ».  Les tribunaux ont décidé qu’une telle clause n’exclut aucunement la garantie légale de qualité, de sorte que l’acheteur pourra tout de même poursuivre le vendeur dans un cas de vices cachés.

Le courtier immobilier s’assurera de rédiger les clauses adéquates afin d’inclure ou d’exclure la garantie légale de qualité, le tout selon la volonté des parties.

 

Multiplicité des offres

Le vendeur mettant en vente sa propriété peut se retrouver avec plusieurs acheteurs intéressés qui lui présenteront, dans un court délai, plus d’une offre d’achat.  Dans cette situation, le vendeur ne sait pas laquelle des promesses d’achat il doit choisir et à quel acheteur il doit donner la priorité.

Encore une fois, le courtier immobilier sera en mesure d’accompagner les parties afin que le processus soit suivi rigoureusement.

 

Connaissance des problèmes affectant la propriété

Dans bien des litiges, le vendeur ayant mis en vente sa propriété sans l’intermédiaire d’un courtier prétendra avoir informé verbalement l’acheteur des problèmes affectant la propriété alors que ce dernier soutiendra ne jamais en avoir été informé.

Le courtier immobilier se fera un devoir de recommander au vendeur de remplir une déclaration écrite sur l’état de la propriété.  Il s’agit d’un document essentiel permettant d’éviter bien des problèmes.

Les situations présentées dans cette chronique constituent les cas les plus fréquemment rencontrés dans ma pratique professionnelle.  Comme vous pourrez le constater, le courtier immobilier est un professionnel dans son domaine qui sera en mesure de conseiller adéquatement son client.

 

BOUCHARD PAGÉ TREMBLAY AVOCATS

Stéphane Pagé
418-622-6699
stephanepage@bptavocats.com

 

MAJ : AP-2016-01-11

 

Le certificat de localisation – Vincent McCormack

Le certificat de localisation est un document comportant un rapport et un plan, dans lequel l’arpenteur-géomètre exprime son opinion quant à la « santé juridique » de la propriété analysée (situation et condition actuelles par rapport aux titres de propriété, au cadastre et à l’occupation des lieux ainsi que par rapport aux lois et règlements pouvant l’affecter). Un nouveau document est exigé par les acheteurs et/ou leur créancier hypothécaire lorsque l’ancien certificat de localisation n’est plus physiquement ou juridiquement à jour. Ainsi, des modifications physiques apportées à la propriété peuvent entraîner la désuétude du document. Il en va de même concernant l’effet du temps puisque les lois et les règlements applicables à une propriété évoluent au fil des années.

Un nouveau certificat de localisation peut-il protéger les vendeurs contre d’éventuels recours portés contre eux par les acheteurs? La réponse à cette question est simple : oui. En effet, les articles 1724 et 1725 du Code civil du Québec mentionnent que le vendeur se porte garant envers l’acheteur des empiétements qui pourraient être subis ou exercés à l’endroit de la propriété de même qu’il se porte également garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public (non-conformité réglementaire, empiétement dans une servitude pour les services d’utilité publique, etc.). Selon ces mêmes articles, le vendeur peut être dégagé de ces garanties s’il a préalablement dénoncé ces discordances. Un certificat de localisation à jour devient donc l’outil de dénonciation vous permettant d’éviter bien des soucis. Pour toute question entourant nos services d’arpentage, n’hésitez pas à communiquer avec moi aux coordonnées qui apparaissent ci-après.

Vincent McCormack, a.-g.

gplc

 

 

 

 

2800 Jean-Perrin Suite 505

Québec (Québec)

G2C 1T3

Tel: (418) 843-1433 poste 60

Fax: (418) 843-2834

Courriel: vmccormack@gplc.ca