Certaines personnes veulent effec­tuer des FLIP (Achat-rénovation-revente) et recherchent le deal du siècle en pensant aux reprises bancaires. Toutefois, beaucoup d’attention doit être apportée dans ces cas-là. Est-ce si bon que ça?

D’abord, définissons ce qu’est une reprise bancaire: il s’agit d’une situation vécue par un propriétaire incapable de payer son hypothèque soit à la banque, soit à un prêteur privé.

Le créancier entame alors des démarches pour faire transférer l’immeuble à son nom afin de pouvoir la vendre par la suite, récupérant ainsi une partie ou la totalité de l’emprunt.

Ne vous y trompez pas, les prêteurs ne deviennent pas riches avec la reprise de ces maisons.

La plupart du temps, ils perdent de l’argent et souvent beaucoup d’argent.

Prix élevés

Habituellement, les banques font affaire avec des courtiers immobiliers pour la vente de ces maisons.

Les directeurs n’ont ni le temps ni les connaissances pour faire visiter et vendre ces maisons en reprise bancaire. Les courtiers immobiliers peuvent donc afficher les reprises bancaires sur le réseau des courtiers immobiliers (Centris.ca).

Une fois la maison mise sur le marché, des étudiants en coaching me disent que les prix des reprises n’ont aucun sens puisqu’ils demandent presque le prix une fois rénovée. C’est souvent le cas.

Le but des institutions financières est de récupérer le maximum de leur perte.

En conséquence, elles affichent un prix assez élevé, espérant qu’un acheteur tombera en amour avec la maison.

2 types d’acheteurs s’intéressent aux reprises bancaires :

1. L’investisseur voulant rénover et revendre la maison pour tirer un profit.

1. Un propriétaire qui sera l’occupant de cette maison.

Un investisseur ne peut souvent pas concurrencer ce type d’acheteur, car il est prêt à offrir plus pour la maison. C’est effectivement le meilleur candidat pour les reprises bancaires pour les banques, car elles perdront moins.

Exemple d’une reprise bancaire

J’ai rencontré une personne qui a perdu sa maison en raison d’une séparation. Elle devait un montant d’hypothèque de 356 000 $ et la valeur marchande de sa propriété était de 400 000 $.

Avec tous les frais de la reprise bancaire, elle doit maintenant 370 000 $. Le hic, avec la maison, c’est qu’elle a subi un dégât d’eau alors qu’elle était inoccupée, entraînant pour 60 000 $ de travaux. Elle a finalement été vendue pour 310 000 $ et la banque a perdu environ 60 000 $.

Le prochain acheteur fera-t-il de l’argent avec ce FLIP? Pas du tout, si vous calculez bien tous les frais.

Il y a de bons deals avec les reprises bancaires en vente sur Centris.ca, mais il faut pouvoir les négocier et voir ce que les autres ne voient pas, ce qui n’est pas toujours facile. Tentez votre chance! Le pire qui peut vous arriver, c’est que la banque refu­se votre offre d’achat.

• Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ. Son entreprise de formation et de coaching pour investisseurs en immobilier – Immofacile.ca – peut percevoir des hono­raires liés à la formation et aux soirées de conférences mensuelles.

CONSEILS

• Apprenez à bien calculer vos projets de FLIP. Faites-vous aider si vous manquez de connaissances.
• Faites des offres, c’est la seule façon de savoir si la banque va accepter.
• Faites toujours inspecter avant l’achat, même si vous prévoyez démolir 90 % de l’immeuble.
• Utilisez un courtier immobilier qui ne vous coûtera rien, pourra vous conseiller et fera les recherches pour vous.