Vous pensez à acheter ou vendre une propriété sans garantie légale? Cette décision peut avoir des conséquences importantes. Voici quelques conseils pour vous aider à faire un choix éclairé.

Qu’est-ce que la garantie légale?

Au Québec, les maisons sont habituellement vendues avec une garantie légale prévue par le Code civil. Cette garantie couvre la validité du droit de propriété et la qualité de construction de l’immeuble. Elle permet notamment à l’acheteur de poursuivre le vendeur s’il découvre un vice caché. Un vice caché est un problème important non détecté lors de l’inspection comme de la moisissure dans les murs, par exemple.

Toutefois, certaines maisons sont aussi vendues sans garantie légale. L’acheteur renonce alors à entreprendre des recours contre le vendeur si un problème survient. Celles-ci sont habituellement moins chères que les propriétés comparables offrant cette garantie.

Pourquoi vendre sans garantie légale ?

Habituellement, les maisons sont vendues sans garantie légale à la suite d’une succession ou d’une reprise de finance. Les héritiers ou la banque, selon le cas, ne veulent pas être responsables d’éventuels problèmes.

Parfois, des personnes âgées choisissent aussi cette option. Elles veulent vendre sans le stress d’éventuelles poursuites ou pour protéger leurs héritiers.

Quels sont les risques d’acheter sans garantie légale ?

La garantie légale prévoit deux types de protection :

• Garantie dudroit de propriété. Elle confirme que les hypothèques sont remboursées, qu’il n’y a pas de servitudes ni de limitations des règlements municipaux et provinciaux non déclarées. Renoncer à cette garantie est moins risqué qu’il y paraît si votre notaire fait des vérifications vigilantes.
• Garantie de qualité. Elle vous protège des vices cachés. En vertu de la loi, un vendeur doit déclarer les problèmes qu’il connaît. En l’absence d’une garantie de qualité, l’acheteur ne peut poursuivre le vendeur pour un problème dont il ignorait l’existence.

Malheureusement, un vendeur qui n’a pas habité la résidence ignore souvent les problèmes qui peuvent l’affecter. Par exemple, s’il y a eu des problèmes d’infiltration d’eau dans le passé. D’où la condition « sans garantie légale ». Le risque est alors plus grand pour l’acheteur.

Notez qu’au moment de faire une offre d’achat, l’acheteur peut demander de maintenir la garantie de droit de propriété et renoncer seulement à la garantie de qualité.

Précautions à prendre

Si vous souhaitez acheter une maison sans garantie légale, voici quelques précautions à prendre pour limiter les risques.

1. Demandez pourquoi la maison est vendue sans garantie légale et quels sont les problèmes connus par le vendeur.
2. Faites inspecter la maison par un professionnel. Avisez-le qu’il s’agit d’une vente sans garantie légale. Son inspection sera plus approfondie.
3. Demandez à votre inspecteur de faire remplir une déclaration du vendeur décrivant l’état de la propriété. Ce dernier saura poser les bonnes questions pour obtenir le maximum d’information sur l’immeuble.

Aucune garantie, vraiment?

Même en l’absence de garantie légale, l’acheteur peut avoir des recours contre le vendeur. Toutefois, pour être admissible en cour, il doit prouver que le vendeur a omis volontairement de signaler un défaut majeur et qu’il a fait inspecter la maison par un professionnel. Ensuite, ce sera au juge de déterminer la responsabilité du vendeur. Ces démarches sont toutefois dispendieuses.