La location avec option d’achat : est-ce une bonne idée?
Que vous soyez propriétaire d’une maison ou que vous espériez en faire l’acquisition, une entente de location avec option d’achat peut être la solution à vos problèmes. Mais mieux vaut être bien informé avant de signer un contrat.
Qu’est-ce que c’est?
La location-achat est une entente notariée entre le propriétaire et le locataire. Elle stipule que le locataire pourra éventuellement acheter la propriété qu’il loue. Le délai concernant l’achat de la maison varie, mais souvent, il est question d’une période de trois ans. Pour les deux parties, il y a des avantages et des inconvénients.
Les frais de départ du locataire
À première vue, cette entente semble parfaite pour le locataire. Il peut investir des sommes dans la propriété convoitée, tout en y habitant, et ce, même s’il n’est pas encore le propriétaire officiel. Mais il y a un hic! Un contrat de location-achat exige généralement que le locataire verse une certaine somme, qui devient en quelque sorte un dépôt de garantie pour le propriétaire. Ce montant varie, mais s’apparente habituellement à la moitié de la mise de fonds demandée par une banque, soit 10 % de la valeur de la résidence. Aussi, le locataire devra prouver qu’il a un revenu stable qui lui permettra d’acquitter les frais de location.
Les avantages pour le locataire-acquéreur
Souvent, la « mise de fonds » versée au départ par le locataire lui sera entièrement remise lors de l’acquisition de la propriété. Une partie de l’argent qu’il a déboursé mensuellement pour la location pourrait aussi lui être remise, selon le contrat négocié. Par contre, il faudra qu’il ait respecté les conditions exigées dans le contrat. Elles peuvent différer d’une entente à l’autre, mais la principale condition est d’avoir payé le loyer à temps. Outre le fait de récupérer une partie de son investissement, un autre avantage pour le locataire est que la valeur immobilière est constamment en hausse. Ainsi, au terme du contrat, la maison vaudra sans doute plus que le prix négocié quelques années plus tôt dans le contrat de location-achat.
Les avantages pour le vendeur
Certaines maisons ne trouvent pas preneurs sur le marché immobilier pour diverses raisons. Parfois, leurs propriétaires ne veulent ou ne peuvent pas attendre plusieurs mois que le vent tourne en leur faveur. Par exemple, advenant des problèmes de santé qui les empêchent de s’occuper de la résidence ou encore s’ils ont déjà acquis une nouvelle propriété. Ainsi, proposer une entente de location-achat est une façon de se départir de leur bien immobilier. Un autre avantage : pendant plusieurs mois, le propriétaire reçoit un revenu locatif.
Les désavantages pour l’une ou l’autre des parties
Pour le locataire-acquéreur, le principal inconvénient est la possibilité de perdre son dépôt de garantie (« mise de fonds ») ou le surplus qu’il a versé mensuellement en guise de capital, et ce, en cas de non-respect du contrat. Aussi, les versements mensuels que le locataire remet au propriétaire sont souvent plus élevés que ceux d’une location standard. Pour le vendeur, un désavantage serait que le locataire change d’idée et lui fasse perdre du temps ou encore qu’il fasse du grabuge dans la propriété et qu’il décide de ne pas l’acquérir.
À qui cette formule s’adresse-t-elle?
Ce sont principalement les gens qui n’ont pas une mise de fonds suffisante ou qui se font refuser un prêt hypothécaire à la banque qui se tournent vers ce type d’entente. Aussi, on voit parfois ce genre de contrat entre un parent et un enfant. Par exemple, une mère achète un condominium à son fils dans le but de lui revendre dans quelques années. Certains promoteurs immobiliers utilisent également cette formule pour attirer les gens et éviter d’avoir des unités de condo inoccupées.
Un contrat béton
Si vous vous préparez à signer ce genre de contrat, n’oubliez pas de voir à ce que tous les aspects soient clarifiés. Par exemple, qui se charge de payer le déneigeur, les taxes scolaires ou encore les frais d’entretien de la piscine? Habituellement, le locataire doit agir en tant que propriétaire : l’entretien et les réparations sont donc sous sa responsabilité. Par contre, le propriétaire se charge habituellement des frais comme les taxes municipales et les assurances. Si certains points sont laissés au hasard, des conflits pourraient survenir entre le locataire et le propriétaire, ce qui n’est pas souhaitable.
Dans l’univers de la location-achat, plusieurs types d’ententes peuvent être prises. Mieux vaut demander conseil à un courtier, à un avocat ou à un notaire pour faire un choix éclairé.
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