ACHETER UNE MAISON : CHOISIR SON NOTAIRE

Un notaire, ça fait quoi ?
Qui le choisit ?
Combien ça coûte ?
Les 5 documents essentiels

Alors qu’elle croyait l’achat de sa nouvelle demeure presque finalisé, Isabelle Gauthier, 50 ans, a reçu de la part de son notaire un appel qu’elle aurait préféré ne jamais avoir. «Il venait de découvrir que le montant de la vente ne couvrait pas le montant que le vendeur devait à sa banque», raconte la résidente de Châteauguay.

Le vendeur se trouvait en fait au bord du gouffre financier et était pressé de vendre. «Sa courtière avait calculé le plus bas prix possible, qui couvrait seulement le coût des deux hypothèques de son client et sa commission, sans penser aux pénalités qu’il devait payer parce qu’il remboursait avant terme», détaille Isabelle. Avec ces frais en plus, la transaction était compromise.

Pour Isabelle et son conjoint, c’était la panique : «Nous devions quitter notre logement trois semaines plus tard. Le temps jouait contre nous.» Par chance, leur notaire a pris les choses en main, d’une part en négociant avec la banque du vendeur pour qu’elle réduise les frais au minimum, d’autre part en discutant avec la courtière pour qu’elle accepte de réduire sa commission.

«Chaque jour, il nous tenait au courant de ses démarches. Il a vraiment travaillé pour nous.» Une semaine plus tard, Isabelle et son conjoint étaient dans le bureau du notaire pour signer l’acte de vente de leur première maison, qu’ils habitent toujours après 12 ans.

Au Québec, toute transaction immobilière doit se conclure par un acte authentifié devant un notaire, à défaut de quoi elle est invalide. Le notaire arrive donc souvent à la fin de la chaîne des intervenants. En tant que client, vous n’aurez pas nécessairement assez de contacts avec lui pour constater qu’il fait de nombreuses vérifications essentielles avant la vente. Sa facture peut donc vous sembler élevée compte tenu du temps passé dans son bureau! Il est toutefois bon de bien comprendre son rôle, car il pourrait vous accompagner en cas de besoin, comme le démontre le cas d’Isabelle.

Un notaire, ça fait quoi ?

Avant que vous ne deveniez l’heureux propriétaire de votre nouvelle habitation, le notaire a plusieurs tâches et vérifications à effectuer. Il s’assure ainsi de protéger la transaction pour toutes les parties prenantes, autant vous que le vendeur et votre prêteur.

En général, son travail commence une fois que la promesse d’achat est signée. Néanmoins, il peut être utile de le consulter avant cela si vous avez besoin d’information sur des questions juridiques précises, par exemple si vous achetez en couple et que l’un des conjoints a un apport financier plus important que l’autre.

Si vous achetez sans intermédiaire, le conseil est d’autant plus avisé. «Il n’est pas rare que des acheteurs signent une promesse d’achat indiquant qu’ils sont satisfaits du certificat de localisation alors que leur notaire ne l’a même pas validé», illustre Kevin Houle, notaire chez PFD Notaires.

Le notaire procédera à un examen des titres au registre foncier de façon à s’assurer que la maison que vous convoitez appartient bien au vendeur et qu’il a le droit de vous la céder. Il devra remonter dans le temps pour valider la chaîne des titres. «On veut ainsi établir que la propriété est libre de droits, donc qu’il n’y a pas une autre personne qui doive également consentir à la vente», précise Kevin Houle.

Le notaire doit aussi obtenir et vérifier plusieurs documents que devra lui fournir le vendeur, soit un certificat de localisation à jour, les plans cadastraux, les relevés de taxes municipales et scolaires, les déclarations de copropriétés, etc. S’il constate une irrégularité (solde à payer sur le compte de taxes, règlement de zonage non respecté, etc.), il est tenu de vous en informer et de vous conseiller sur les mesures à prendre pour qu’elle soit corrigée.

Parfois, cette irrégularité exige des démarches administratives ou judiciaires qui peuvent être longues (en cas de problème de transmission successorale, par exemple). Il faudra alors décider si vous renoncez à l’acquisition ou si vous préférez vous prémunir d’une assurance qui vous protège contre tout ce qui peut vicier le titre de propriété.

Le notaire rédige l’acte de vente en fonction de ce qui est prévu dans la promesse d’achat. À la suite de sa signature, il veillera au règlement des hypothèques. «Nous supervisons toutes les transactions financières entre l’acheteur, le vendeur et les institutions financières concernées, explique Kevin Houle. Nous faisons aussi le calcul de la répartition des taxes municipales et scolaires de même que des frais de copropriété entre les deux parties.»

Il revient enfin au notaire de rédiger l’acte de quittance qui établit que l’hypothèque du vendeur a bien été payée en totalité et d’en faire la radiation au Registre foncier du Québec. Il y enregistre votre titre de propriété en déposant l’acte de vente au bureau de la publicité des droits de votre circonscription foncière. Votre acquisition devient ainsi publique et officialise votre statut de propriétaire.

Qui le choisit ?

Si vous êtes en mesure de régler le prix d’achat de la maison en totalité, à l’aide d’un prêt hypothécaire ou de votre argent, c’est à vous de choisir le notaire.

Il existe cependant un cas de figure où c’est le vendeur qui choisira le notaire : s’il reste un solde du prix de vente. Cela peut arriver si le vendeur vous a consenti un prêt, parce que vous n’aviez pas les liquidités suffisantes ou que vous n’aviez pas obtenu tout le financement dont vous aviez besoin pour payer 100% du montant demandé.

Par ailleurs, le choix du notaire peut aussi faire l’objet d’une entente entre les parties si, par exemple, votre vendeur préfère que ce soit le sien qui s’occupe de la transaction. Le nom de ce dernier devra alors être inscrit dans l’offre d’achat. Mais le choix du professionnel n’est pas toujours aussi évident. Parlez-en à Pierre*, qui a acheté une copropriété neuve à Montréal en 2019 et a dû faire affaire avec le professionnel que le promoteur imposait à tous les acheteurs.

Cette pratique est courante dans le cas des nouveaux projets immobiliers, nous indique la notaire Nancy Émond. «Comme le notaire a rédigé la déclaration de copropriété, il connaît bien le dossier et peut donc informer les acheteurs, dit-elle. Le promoteur évite ainsi de se promener d’un bureau de notaire à l’autre pour signer les différents actes de vente. Cela accélère les choses pour tout le monde.»

Pratique courante certes, mais qui a déçu Pierre : «J’ai été surpris de constater qu’il nous avait donné rendez-vous le même jour, dit-il. Les rencontres se sont déroulées à la chaîne et il ne fallait pas qu’on ait trop de questions pour ne pas prendre trop de temps. Ce notaire désigné nous a expliqué rapidement les points importants de l’acte hypothécaire, donné une copie du certificat de localisation et demandé la fréquence des versements hypothécaires [que nous souhaitions]. Bref, il était là pour conclure la transaction, pas pour nous donner des conseils.»

Au risque de faire preuve de partialité? Kevin Houle ne le craint pas : «Comme officier public, le notaire a l’obligation de conseiller l’acheteur et le vendeur dans le bon intérêt des deux parties. Sinon, il s’expose à devoir faire face à son ordre professionnel ou à des poursuites au civil.»

Si vous avez le moindre doute, ne vous laissez pas pousser vers la porte de sortie et demandez des explications au notaire. Le service 1 800 NOTAIRE (668-2473), un service gratuit de la Chambre des notaires, peut aussi vous être utile. Il vous aidera à éclaircir la situation si vous êtes en désaccord avec ses honoraires, avez des doutes sur ses services, ou afin de connaître la marche à suivre pour le dépôt d’une plainte.

Combien ça coûte ?

Pour Isabelle Gauthier, la facture du notaire s’est élevée à environ 1 200 $. «Cela ne nous a pas semblé exorbitant vu tout le travail qu’il a effectué pour nous», dit-elle. Dans le cas de Pierre, la facture de 1 680 $ est un peu passée de travers.

Les honoraires des notaires ne sont pas réglementés. Le tarif varie donc d’un professionnel à l’autre en fonction de son expérience, de son expertise et de la complexité du mandat.

Il peut être utile d’en contacter quelques-uns pour avoir une idée de leurs honoraires. Mais attention de ne pas faire votre choix en fonction de ce seul critère, mettent en garde les notaires consultés pour cet article. Ceux qui baissent leurs prix peuvent se rattraper sur le volume, au risque de tourner les coins ronds. Vous pourriez alors avoir à payer plus tard pour des problèmes que le notaire n’aurait pas vus. Un lien de confiance doit s’établir entre vous et ce professionnel du droit.

Selon les circonstances, les frais de transactions et les honoraires du notaire sont répartis entre vous et le vendeur :

• En tant qu’acheteur, vous assumerez les sommes liées à l’examen des titres de propriété, à la préparation de l’acte d’hypothèque et de l’acte de vente ainsi qu’à leur inscription au registre foncier;

• Quant au vendeur, il assumera les dépenses liées à la radiation des charges existantes, ce qui garantit que la propriété ne comporte pas d’hypothèque non payée, et à la correction d’irrégularités dans les titres, au besoin.

*Pour respecter l’anonymat de cette personne, nous n’avons conservé que son prénom.

Les 5 documents essentiels

Une transaction immobilière implique beaucoup de paperasse! Voici un tour d’horizon des principaux documents obligatoires pour que le marché soit conclu.

Le certificat de localisation : Seul un arpenteur-géomètre membre de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec (OAGQ) est autorisé à émettre le certificat de localisation. Ce document présente un plan d’ensemble de la propriété (superficie du terrain, emplacement du bâtiment principal et des dépendances, etc.). Pour cela, le professionnel aura pris des mesures afin d’établir les limites de la propriété. Il procédera ensuite à une analyse foncière en fonction du cadastre et des règlements de zonage municipaux.

Il revient au vendeur d’assumer les coûts de ce document et d’en fournir une copie à l’acheteur, une obligation généralement stipulée dans la promesse d’achat. Il est possible que le notaire conseille à l’acheteur d’en obtenir un nouveau s’il a des doutes raisonnables quant à la justesse des éléments qu’il contient.

Si le document ne démontre aucune modification, les honoraires seront alors à la charge de l’acheteur. Par contre, s’il fait état de changements, la facture ira au vendeur.

Récemment, la Chambre des notaires a statué que le certificat de localisation devait avoir été émis il y a moins de 10 ans. «Mais la propriété ne doit avoir subi aucun changement, explique Orlando Rodriguez, président de l’OAGQ. Si le vendeur a procédé à un agrandissement [ou] changé les fenêtres de la maison [par exemple], il est alors tenu de fournir un nouveau certificat.»

Le tarif d’un arpenteur-géomètre varie en fonction du type de propriété, de sa localisation (milieu urbain ou rural), de la nature du dossier, etc. «Par exemple, pour une maison unifamiliale dans une zone urbaine, le tarif suggéré est de 1 285 $ plus taxes», précise M. Rodriguez.

Il faut prévoir de deux à quatre semaines pour obtenir le document.

Pour trouver un arpenteur-géomètre, visitez le site de l’Ordre des arpenteurs géomètres du Québec.

La promesse d’achat (ou «offre d’achat») : c’est le document contractuel par lequel vous signifiez au vendeur votre intention ferme d’acquérir sa propriété à certaines conditions. Elle constitue un avant-contrat qui lie les deux parties : en la signant, l’acheteur s’oblige à acheter et le vendeur à vendre.

Elle sera alors suivie d’un autre contrat, en l’occurrence le contrat de vente. Ces documents peuvent être fournis par le courtier, et il est aussi possible de se procurer des modèles à remplir en ligne.

Une offre d’achat doit être précise et contenir toutes les informations pertinentes à la transaction, soit :

– votre nom et vos coordonnées, de même que celles du ou des vendeurs
– une description la plus précise possible de la propriété
– le prix et les modalités de paiement
– la date prévue de la signature de l’acte de vente chez le notaire et de la prise de possession
– les conditions préalables à la vente (inspection préachat, par exemple)
– l’engagement du vendeur à fournir un certificat de localisation
– une déclaration du vendeur quant à l’état de la propriété
– le délai pour l’acceptation ou le refus de la promesse d’achat (généralement de 24 à 72 heures)

Une fois le document signé par vous et le vendeur, votre engagement est irrévocable, à moins que l’offre ne contienne une clause appelée «faculté de dédit», qui vous permet de vous désister de vos obligations dans un délai donné et moyennant le versement d’une indemnité qui ne peut excéder 0,5 % du prix entendu.

Le contrat préliminaire : Vous achetez une habitation neuve ou vous la faites bâtir ? Vous devrez alors signer un contrat préliminaire avec le vendeur, qui peut être le constructeur ou le promoteur immobilier. Vous vous engagez ainsi à acheter la propriété désignée et à la payer au prix convenu. Le vendeur, de son côté, s’engage à bâtir la propriété selon les spécifications prévues dans le contrat préliminaire, à la livrer et à transférer les titres de propriété.

Comme la promesse d’achat, le contrat préliminaire contient toutes les informations nécessaires, c’est-à-dire :

– le nom et l’adresse de l’acheteur ainsi que ceux du vendeur
– l’adresse, le numéro de lot (cadastre) de la propriété, ses dimensions
– la date de livraison par le vendeur
– le prix de vente détaillé et les modalités de paiement
– la description du travail à accomplir par le vendeur
– la description des obligations de l’acheteur et du vendeur
– le délai d’acceptation du contrat

En annexe du contrat, il est conseillé d’avoir des plans détaillés des travaux à accomplir. Vous devriez aussi exiger le plan d’implantation (qui décrit l’orientation et l’emplacement de la propriété), le plan de construction et le devis descriptif (qui précise les matériaux de finition, par exemple).

L’acte de prêt ou de garantie hypothécaire : Il existe deux types de document. Le plus connu, l’acte de prêt hypothécaire, est cependant de moins en moins utilisé. Aujourd’hui, les prêteurs privilégient plutôt l’acte de garantie hypothécaire. En plus de mentionner tous les détails du prêt, il procure une protection additionnelle au prêteur puisqu’il peut servir à garantir du crédit qu’il vous a déjà consenti ou qu’il vous consentira dans le futur, tel que prêt auto, cartes de crédit, marges de crédit, etc.

C’est le prêteur qui transmettra à votre notaire le document que vous aurez à signer. Il le complétera en ajoutant les informations requises (titres de propriété, désignation cadastrale, etc.). Il sera alors en mesure de bien vous en expliquer le contenu avant que vous y apposiez votre signature.

L’acte de vente : Ça y est ! il n’y a plus que quelques pas à franchir et vous serez propriétaire. L’acte de vente, c’est le document juridique qui officialise le transfert de propriété entre le vendeur et l’acheteur. Il est rédigé par le notaire en respectant les conditions déjà établies dans la promesse d’achat. Le document précise :

– l’identité des deux parties (dont l’état civil et le statut matrimonial)
– l’adresse et la description du bien, en précisant les équipements et les annexes inclus dans la vente
– les servitudes, s’il en existe (un droit de passage, par exemple)
– le type de garantie (avec ou sans garantie légale); le prix de la transaction (excluant les frais de notaire) et les modalités de paiement
– le montant des droits de mutation immobilière
– la date du transfert du droit de propriété
– la date d’occupation

Le jour de la signature, le notaire réunit acheteur et vendeur à son bureau. Il procède à la lecture de l’acte de vente et, s’il y a lieu, répond aux questions, en toute impartialité. Une fois que les deux parties ont signé le document, le notaire y appose lui aussi sa signature et son sceau. Il en conserve un original et en remet une copie à l’acquéreur qui devra la conserver en lieu sûr.