SANS COURTIER… La promesse d’achat indiquait tel quel (Lapierre c. Juteau 2005 CanLII22755 QC CS) Hull Juge Pierre Isabel Le vendeur met en vente sa propriété sans retenir les services d’un courtier. Le vendeur rédige lui-même l’offre d’achat en mentionnant que la propriété est vendue tel quel (sic).Pour sa part, l’acte de vente mentionne que la vente est faite avec la garantie légale. L’acheteur poursuit le vendeur en vices cachés. Le vendeur présente une requête en inscription de faux en mettant en cause le notaire et en attaquant la validité de l’acte de vente. Selon l’acheteur, il n’y aurait eu aucune discussion quant à l’exclusion de la garantie légale. En l’absence de courtier, le tribunal doit s’en remettre aux témoignages des parties elles-mêmes. Le tribunal rejette la requête du vendeur mentionnant que l’exclusion de garantie doit être clairement exprimée pour produire ses effets. La clause tel quel n’a aucune valeur juridique de sorte que l’acheteur peut invoquer la garantie contre les vices cachés. Bien évidemment, les parties, dont le notaire, ont dû consacrer temps, efforts et énergie en plus d’engager des frais d’avocats pour défendre leur point de vue devant cette ambiguïté.

Sans courtier? Pas de risques????  (Belaval c. Perreault 2010 QCCS 5420)Iberville Juge Nicole Gibeau Le promettant vendeur poursuit le promettant acheteur en dommages pour 73 000$ à la suite de leur refus d’acheter un immeuble : revente pour 40 000$ de moins, frais 400$ et stress, ennuis 25 000$. Le vendeur avait mis une pancarte. L’acheteur se promenait et a vu la pancarte. Une visite et offre sans condition. L’acheteur conclut, sans l’intermédiaire d’un courtier, une promesse d’achat sans condition un terrain pour subdivision avec vieille bâtisse. L’acheteur se désiste en invoquant que le vendeur ne peut lui fournir une expertise géotechnique concernant la capacité portante du sol et l’absence d’amiante. Le vendeur transmet quand même un rapport sur la capacité du sol. Le vendeur tente, mais sans succès de rejoindre l’acheteur. Il intente une action en passation de titre et en dommages. Le vendeur subdivise ensuite le terrain et revend de sorte qu’il ne réclame maintenant que les dommages. Les vendeurs remettent leur pancarte et tentent de revendre. Ils n’ont pas prix de courtier, car la commission leur semblait « exorbitante »…. Aucune preuve d’amiante et aucune inspection en ce sens. L’Acheteur ne pouvait résilier la PA pour ce motif. Selon le tribunal, même s’il a raison, le vendeur devait minimiser ses dommages. La vente est intervenue 2 ans plus tard ! Selon les mots du tribunal jamais le vendeur n’a retenu les services d’un professionnel en courtage immobilier pour l’aider de sorte que le vendeur n’a pas pris tous les moyens et faits tous les efforts nécessaires pour vendre son immeuble et tenter de réduire ses pertes. Le tribunal accorde seulement 30 000$ pour la revente à perte de 40 000$, 8 400$ pour les frais et pour le cauchemar vécu…..750$…