Il y a une grande différence entre le Vice caché la fin de durée de vie utile d’un élément.
Nous voyons de plus en plus de litiges quant à des vices cachés reliés à des défectuosités, qui ne sont, en fait, pas légalement tenus au terme du vice.
Mais quelle est la différence entre un vice cachée et la fin de la durée de vie utile d’une composante d’un immeuble?
Dans le cas de la fin de la durée de vie utile d’une telle composante, est-ce qu’il y a des recours possibles?
Un exemple commun de litige et poursuite quand à la durée de vie utile d’une composante est ;a quant au drain français d’un certain âge (ex. 45 ans ou plus). alors que ce type de drain à une durée de vie utile d’environ 25 à 35 ans. Dans cette situation, bien que la poursuite est fait sous le prétexte d’un vice caché, cela n’est pas officiellement le cas.
Donc , c’est quoi un Vice Caché?
Par définition légale, un vice caché fait référence à :
« Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. »
– Article 1726 du C.c.Q
Toutefois, il n’est pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent. Un vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert est considéré comme étant un vice apparent.
Le vice caché comprend donc 4 éléments nécessaires pour être reconnu comme tel :
- Vice Grave : il doit être considéré grave, donc causer des inconvénients sérieux et ainsi permettre de conclure qu’en connaissance du vice l’acheteur n’aurait pas payer le prix convenu vu l’étendu du vice;
- Inconnu : l’acheteur n’est pas au courant et n’a pas été mis au courant lors de la vente;
- Caché: le vice ne peut être constaté par un acheteur aussi prudent ou diligent qu’il soit. Celui-ci a besoin d’avoir recours à un expert pour en constater les faits.
- Historiquement présent : le vice doit être antérieur à la vente, soit existant lors de la vente du bien. La garantie porte sur l’état du bien au moment de la vente et ne se prolonge pas suite à celle-ci.
Qu’en est-t-il de la fin de durée de vie utile?
La jurisprudence montre avec d’innombrables cas que l’usure normale, la vétusté, l’atteinte de la durée de vie utile ne doivent pas être considérées comme des vices couverts par la garantie légale de qualité. Lorsqu’une composante du bâtiment démontre une certaine fatigue liée à ces éléments, les tribunaux sont unanimes que ceci est directement lié à l’évolution normale de l’utilité du bien et non pas d’un défaut. Tout bien a un délai de vie maximum et ce délai décline nécessairement avec les années, soit d’ou provient le concept de vie utile.
Lorsque les attentes de l’acheteur sont considérées raisonnables. l’usage est protégée par une certaine durée. Cette durée est arbitraire aux comparables du bien, à son utilisation et à sa vocation. La durée de vie utile d’un bien est donc directement liée à l’usage de ce bien et sa détérioration est lié au vieillissement.
Les détériorations dues à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l’usage attendu, elles n’occasionnent aucun déficit d’usage au sens de la garantie : l’usage protégé varie ainsi selon l’état de l’usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente.
La durée de vie d’un bien n’est donc pas une raison suffisante pour justifier un litige ou une réclamation dans le cadre de la garantie de qualité.
Seul le Vice caché peut justifier de tels recours et celui-ci doit impérativement se soustraite aux 4 critères d’Admission ci-haut mentionnés pour que celui-ci soit réellement considérés comme un vice caché.
** ceci ne représente pas un avis juridique et nous ne nous prétendons pas expert dans le domaine juridique. Nous vous conseillons toujours de consulter des experts lors de démarches légales.
