L’étape obligatoire : aviser le vendeur par écrit

Vous devez envoyer un avis écrit au vendeur indiquant que vous avez découvert un vice dans l’immeuble.  Cet avis peut, entre autres, donner au vendeur l’opportunité de réparer ce vice ou de vous rembourser vos frais de réparations. Vous ne pouvez pas débuter des travaux de réparation avant que le vendeur aie reçu votre avis écrit, sinon vous ne pourrez pas lui réclamer le remboursement de ces travaux. Vous pourriez aviser le vendeur de la découverte du vice caché directement dans une lettre de mise en demeure. Vous devez obligatoirement informer le vendeur dans un délai « raisonnable » de votre découverte. Sinon, lors d’une poursuite un juge pourrait rejeter votre demande. Si vous tardez à envoyer votre avis et que vous poursuivez le vendeur, votre demande pourrait alors être rejetée. Ce qui constitue un délai « raisonnable » varie selon les circonstances, mais peut s’étendre jusqu’à quelques mois. Le juge pourrait tenir compte entre autres de l’attitude du vendeur et du temps écoulé avant de que vous vous rendiez compte de la nature et de l’ampleur du problème. Idéalement, vous devez agir rapidement entre autres pour que le vice ne s’aggrave pas et surtout pour éviter des dommages supplémentaires.

Avant d’entreprendre des rénovations : envoyer une lettre de mise en demeure

Avant d’entreprendre des rénovations à vos frais, il faut faire parvenir une lettre de mise en demeure au vendeur afin de lui donner un ultimatum afin qu’il remédie à la situation. Attention! Si vous envoyez une mise en demeure sans avoir avisé le vendeur par écrit de l’existence du vice caché dans la lettre de mise en demeure, ce n’est pas suffisant. Par exemple, une lettre dans laquelle vous demandez d’effectuer des travaux, sans dire qu’il s’agit d’un vice caché, n’équivaut pas l’avis écrit exigé par la loi.

Faire les réparations urgentes: une mise en garde

Vous pensez que les réparations sont urgentes? Plusieurs indices peuvent vous faire croire que vous devez agir rapidement, par exemple :

• vous avez des raisons de croire que le vice met votre sécurité en jeu;
• vous croyez qu’attendre pourrait faire en sorte que le vice s’aggrave;
• vous voulez éviter que les rénovations ou réparations nécessaires vous coûtent plus cher;
• le vendeur tarde à répondre à vos avis ou à la mise en demeure et le temps passe.

Si vous décidez d’entreprendre des réparations urgentes à vos frais, sachez qu’il n’est pas certain que vous puissiez vous faire rembourser même si selon vous il était justifié de les faire. Cela dépend entre autres des circonstances que vous expliquerez au juge. Le juge n’aura pas le choix d’évaluer si les réparations que vous avez effectuées étaient réellement urgentes. Il tiendra aussi compte du refus du vendeur d’agir suite à l’envoi de votre mise en demeure. Toutefois, on ne peut pas prédire la décision d’un juge étant donné que chaque situation est différente. Dans tous les cas, avant d’entreprendre quoi que ce soit, la consultation d’un avocat est recommandée et plus prudent dans ce type de situation.

S’entendre à l’amiable

Avant d’aller devant le tribunal, vous pouvez tenter de vous entendre à l’amiable avec le vendeur en trouvant une solution satisfaisante pour tout le monde. Il est préférable de mettre cette entente par écrit si une offre de règlement est possible. Cette entente devient le contrat entre vous et le vendeur et doit être respectée.

Poursuivre le vendeur devant le tribunal

Si le vendeur ne vous répond pas, n’entreprend aucune réparation, ou ne propose pas de solution suite à l’avis écrit, ou encore l’envoi de la lettre de la mise en demeure, vous pouvez entreprendre une poursuite contre lui et demander au tribunal:

• qu’il répare le vice à ses frais, ou qu’il vous rembourse les frais de la réparation déjà effectuée;
• que la vente soit annulée (c’est-à-dire que vous remettiez les clés de la propriété au vendeur et que vous récupériez le montant payé);
• que le prix d’achat de l’immeuble soit révisé à la baisse;
• un montant d’argent pour absorber entre autres vos pertes financières ou matérielles et pour les inconvénients subis, si le vendeur connaissait l’existence du vice.

Par exemple, pour compenser les dommages subis, vous pourriez demander le remboursement de :

• vos frais de déménagement;
• vos frais d’hébergement pendant les travaux;
• vos frais pour avoir dû engager un expert;
• un montant d’argent pour le stress vécu et les inconvénients survenus.

Sachez que vous avez 3 ans à partir de la découverte du vice caché pour entreprendre une poursuite contre le vendeur et non pas à partir de la date d’achat de votre immeuble.

Prouver l’existence du vice caché

Devant les tribunaux, vous pourrez prouver l’existence du vice caché en démontrant entre autres les éléments suivants :

• un examen sérieux de l’immeuble a été fait avant l’achat, mais cet examen n’a pas permis de découvrir le vice;
• le vice existait déjà au moment de la vente;
• vous n’auriez pas acheté l’immeuble ou l’auriez payé moins cher si vous aviez connu l’existence du vice;
• le vice est grave et il compromet l’usage que l’acheteur peut faire de son immeuble ou en diminue la qualité.

Si vous aviez engagé un expert pour inspecter votre immeuble avant de l’acheter, vous pouvez le faire témoigner devant le juge et déposer son rapport d’inspection qui prouve que le vice n’était pas apparent.  Vous pouvez aussi choisir de faire entendre un nouvel expert. Le vendeur peut retenir les services de son propre expert. Dans tous les cas, l’avis d’un avocat est recommandé. Référence : http://www.educaloi.qc.ca/capsules/etapes-suivre-en-cas-de-vice-cache-dans-un-immeuble