Liste de contrôle – Vice caché

Un de vos clients acheteurs vous contacte et vous informe qu’il a découvert ce qu’il croit être un vice caché dans sa nouvelle résidence ou encore vous recevez de votre client vendeur une copie d’une mise en demeure alléguant un vice caché qu’il vient de recevoir. On vous demande conseil. Que faire ?

Tout d’abord, définissons ce que le code civil du Québec considère comme étant un vice caché. Un vice est qualifié de caché lorsque les éléments suivants sont rencontrés :

  1. Il doit être caché !;
  2. Il doit être inconnu de l’acheteur;
  3. Il doit être important;
  4. Il doit être antérieur à la vente

Si ces critères semblent rencontrés, conseillez à votre client acheteur de dénoncer le vice sans délai et par écrit à son vendeur. La dénonciation du vice doit être faite dans un délai raisonnable et permettre au vendeur d’aller constater le vice. Ainsi, aucuns travaux ne doivent être entrepris avant que le vendeur n’ait eu l’opportunité de la constater sous peine, pour l’acheteur, de voir son recours rejeté.

Prenez note que l’acheteur peut mandater un expert, afin de connaitre la source du vice allégué et confirmer que le vice est antérieur à la vente. L’acheteur doit, par la suite, obtenir diverses soumissions, afin d’établir le montant de sa réclamation potentielle contre son vendeur.

Nous avons préparé pour vous une liste de contrôle qui vous aidera à guider votre client lorsqu’un potentiel cas de vice caché est soulevé. Vous la trouverez en copiant le lien hypertexte fourni plus bas.

Dès le début du processus, il est recommandé de mandater un avocat, afin d’assister votre client dans cette situation délicate.

À cet effet, n’hésitez pas à communiquer avec le soussigné et son équipe d’avocats pour toutes questions relatives à la garantie légale de qualité.

Auteur : Chantal, D’amour, Fortier, S.E.N.C.R.L.

Martin Fortier, avocat

Lien liste de contrôle – vice caché : https://www.casimages.com/i/14120510371013872112770573.png.html

 

MAJ : 2018-07-19 CB

 

L’importance de prendre en considération l’âge d’un immeuble au moment de l’achat

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

 

Ce qu’on appelle communément vices cachés n’excluent pas seulement les vices qui sont apparents, mais également ceux qui sont le résultat de l’usure normale d’un bien. Ainsi, et ce particulièrement en matière immobilière, la détermination de l’âge du bien que l’achète est d’une importance capitale. L’affaire Poudrier c. Blais (2014 QCCQ 17) illustre bien l’importance de l’âge de l’immeuble acquis.

 

Alléguant que l’immeuble dont elle a fait l’acquisition du Défendeur était affecté de vices cachés, la Demanderesse intente des procédures en dommages au montant de 11 508,07$. Le Défendeur conteste cette réclamation au motif que les problèmes dont se plaint la Demanderesse sont causés par la vétusté du drain de fondation et non par un vice caché.

 

L’Honorable juge Dominique Langis retient la prétention du Défendeur à cet égard, soulignant l’âge de la propriété acquise:

 

[38]    Il faut aussi distinguer le vice caché du phénomène de l’usure normale du bien acheté, de son vieillissement ou de sa vétusté. Cela est particulièrement vrai par rapport à certains éléments de construction de maisons qui ont un certain âge. Si le déficit d’usage découle de la vétusté ou de l’usure normale, il n’y a pas vice caché.

 

[39]    Tel que le souligne l’auteur Jeffrey Edwards :

 

334 – Tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Un bien jouit d’une durée déterminée par la vie utile des matières qui le composent. Or, le passage du temps et la manipulation d’un bien engendrent inévitablement son usure, son vieillissement et sa vétusté. Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d’un bien, tout comme un vice peut le faire. Éventuellement, ils rendent le bien impropre à son usage. Selon notre définition, le vice consiste en tout fait engendrant un déficit d’usage du bien. Si l’usage protégé par la garantie était illimité, il faudrait en conclure que l’usure, lorsqu’elle nuit à l’usage d’un bien, constitue aussi un vice. […] La jurisprudence confirme en effet que l’usage protégé est soumis à une certaine durée : celle fixée par les attentes de l’acheteur raisonnable. Un bien destiné à l’usage pendant une longue période doit donc pouvoir servir pendant une telle durée. La durée normale d’autres biens du même type peut être un critère valable dans la détermination de la période pendant laquelle l’usage est garanti. Les détériorations dues à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l’usage attendu, elles n’occasionnent aucun déficit d’usage au sens de la garantie: l’usage protégé varie ainsi selon l’état de l’usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente.
(le Tribunal souligne, références omises)

 

[40]    Une preuve prépondérante établit la vétusté du système de drain de grès installé à la propriété achetée par Mme Poudrier.

 

[41]    La preuve démontre que la maison a été construite en 1969. Au moment de l’achat par Mme Poudrier, elle avait 42 ans. La garantie de qualité d’un vendeur doit-elle aller jusqu’à garantir le bon fonctionnement d’un système ayant largement dépassé sa durée habituelle de fonctionnement ?
[42]    Le drain en cause avait une durée de vie se situant entre 30 et 40 ans, selon le témoignage de l’expert Grondine. Il ajoute que les caractéristiques de ce type de drain, qui est en grès, font en sorte qu’avec le passage du temps, il finit par se boucher et il doit être changé.

 

[43]    Le Tribunal ne peut considérer le non fonctionnement du drain comme constituant un vice caché. Ce système était devenu vétuste et cette situation avait une très forte probabilité de survenir vu l’âge de la propriété.

Référence: [2014] ABD 32

Source/Référence : http://www.abondroit.com/2014/01/limportance-de-prendre-en-consideration.html?m=1

 

MAJ : JFM-2016-02-12

En finir avec le vice caché

Plus de 150 000$ de dommages causés par un vice caché. La serre était déposée sur du bois sans protection (sans membrane d’étanchéité).

PHOTO FOURNIE PAR CLAUDE LATULIPPE

Les acheteurs qui estiment être victimes d’un vice caché voient leurs démarches facilitées depuis janvier dernier. Pour la première fois en 13 ans, la Cour des petites créances a haussé son plafond des réclamations, le faisant passer de 7000$ à 15 000$..

«Les acheteurs sont plus éveillés et les transactions impliquent plus d’intervenants qu’autrefois, fait observer Me Yves Tourangeau (Gilbert Simard Tremblay), ce qui explique l’explosion du nombre de poursuites. Les gens font faire une inspection préachat pour se protéger contre les vices de construction. Le courtier immobilier fait également valoir que sa présence diminue les mauvaises surprises. Alors s’il y a un problème, l’acheteur se tourne contre eux.» Même si la somme maximale pouvant être réclamée à la Cour des petites créances a été haussée, les démarches judiciaires peuvent s’avérer longues et coûteuses. Signe des temps, les avocats conseillent maintenant à leurs clients d’épuiser tous les autres recours avant de se lancer dans un procès pour vice caché en Cour du Québec. «Les mentalités évoluent en faveur du dialogue et de la médiation, observe Me Valérie Alerte, spécialiste en droit immobilier chez Tutino Joseph Grégoire. Un procès n’est pas une chose agréable.» «Un procès coûte cher, ajoute Me Martin Janson, chez Janson, Larente, Roy. Prenons un cas d’infiltration d’eau. Si chaque partie présente un expert en bâtiment et un expert en salubrité microbienne, on ne s’en sort pas à moins de deux jours d’audition, donc quatre à cinq jours de préparation pour l’avocat, en plus du travail des experts. Il y en a pour 30 000$ à 40 000$ d’honoraires.» Voici quelques pistes à suivre, si vous décidez d’entreprendre des démarches pour un vice caché.
L’expert et l’avocat
L’expert en bâtiment et l’avocat sont les deux soutiens à rechercher dès le début, si l’on soupçonne une affaire de vice caché. «L’expert posera un diagnostic et indiquera comment corriger le problème», explique Claude Latulippe, technologue professionnel (Les expertises Latulippe). L’avocat dira si les chances sont bonnes de gagner la cause en justice. «La visite et l’opinion d’un expert peuvent coûter 500$, après quoi on devrait être fixé sur la nature du vice», poursuit M. Latulippe. Deux ou trois semaines après sa visite, l’expert peut déposer une opinion écrite et un résumé de ses observations. Un rapport plus étoffé, capable d’étayer la cause devant un juge, coûtera entre 1000$ et 3000$. Il peut n’arriver que trois à six mois après la visite.
Dénoncer rapidement
L’acheteur doit sans tarder aviser du problème le vendeur ou toute autre personne en cause, insiste l’avocat Martin Janson. Par courrier recommandé et par courriel. S’il ne reçoit pas d’accusé de réception, il fait livrer la lettre par un huissier. «Dans cette lettre de dénonciation, qui n’est pas une mise en demeure, l’acheteur décrit le problème et invite le vendeur à le régler amicalement. Il lui donne, par exemple, une dizaine de jours pour venir constater sur place la défectuosité. S’il y a lieu, il l’informe qu’on le tiendra au courant de l’opinion de l’expert.» Le vendeur a le droit de prendre en charge les réparations. L’acheteur ne doit pas faire immédiatement de travaux correctifs, afin de lui laisser ce droit. Si les parties s’entendent sur les travaux à réaliser ou sur une compensation raisonnable, on produit une quittance (idéalement devant un juriste) pour l’ensemble des vices dénoncés. L’affaire est réglée, et la vie continue!
Mise en demeure
S’il n’y a pas d’entente à ce stade, l’acheteur envoie une mise en demeure sommant le vendeur de lui faire parvenir la somme X dans un délai défini (10 jours, par exemple), à défaut de quoi il fera prendre des procédures contre lui. S’il n’y a toujours pas règlement, l’acheteur intente une poursuite judiciaire, aux petites créances ou en Cour du Québec. On se présente en Cour des petites créances sans avocat, mais idéalement accompagné de l’expert qui a diagnostiqué le vice. L’avocat peut toutefois aider le requérant à préparer son audition, en une heure ou deux. «Ainsi, les papiers seront en bon ordre, commente Me Janson. Les points importants seront surlignés en jaune et le requérant aura un plan de plaidoirie. Mettez-vous à la place du juge: il appréciera.»
Médiation devant juge
Une autre procédure possible, la Conférence de règlement à l’amiable, consiste en une journée de médiation présidée par un juge. On y a droit avant que la date du procès ne soit fixée, et si toutes les parties le désirent. «Le tiers des honoraires d’avocats est alors rencontré, explique Me Janson. Mais si on peut régler à cette étape, on épargnera beaucoup, peut-être 20 000$. Je recommande la CRA dans la grande majorité des dossiers. J’ai procédé de la sorte pour 44 dossiers, dont 41 ont été réglés à l’amiable.»
Vice caché confirmé
Si le juge constate qu’il y a effectivement vice caché, le règlement peut prendre deux formes. «Si le vice est extrêmement grave, on peut annuler la vente, explique Me Valérie Alerte: le vendeur remet l’argent à l’acheteur. Plus généralement, le vendeur doit donner une compensation pour les réparations, sans toutefois que l’acheteur ne s’enrichisse à ses dépens.» Si le juge estime que le vendeur connaissait l’existence du problème (vice caché avec dol), ce dernier doit payer en plus pour les dommages encourus: perte de salaire, dommage moral, meubles perdus, etc.
Le vendeur se défend

Dominic D’aquila, ingénieur en structure chez Demco, rapporte que certaines requêtes n’aboutissent pas, faute d’une expertise adéquate. «Dans ma pratique, c’est le cas de 20% des demandes. Un exemple:

une de nos clientes se faisait poursuivre pour affaissement de la dalle. Notre expertise a démontré que la dalle ne s’affaissait pas du tout.»
Poursuites multiples
Vu la lenteur des procédures, certains préconisent de lancer une poursuite simultanément sur plus d’un joueur: le vendeur, l’inspecteur préachat, le courtier immobilier, le constructeur… «Ainsi, on ne court pas le risque d’arriver à prescription en cours de route», explique Me Yves Tourangeau. L’expert en bâtiment Claude Latulippe affirme que trois fois sur cinq, dans sa pratique, on poursuit à la fois le vendeur et l’inspecteur. «Après avoir entendu les deux parties, le juge décide si le vice était caché ou apparent, explique-t-il. Dans le premier cas, il responsabilise le vendeur, et dans le deuxième, l’inspecteur ou l’acheteur lui-même.» Me Janson, de son côté, ne favorise pas cette stratégie de poursuites multiples: «Je préfère déterminer dès le début si le vice est apparent ou caché. Si on poursuit trois personnes au lieu d’une, il y aura davantage de frais juridiques. De plus, on risque de se faire des ennemis et de perdre un bon témoin, par exemple l’inspecteur, si son rapport a été bien fait.»


Bon à savoir

Trois ans
C’est le temps alloué pour intenter un recours en justice. On compte trois ans après la découverte du vice, et non trois ans après l’achat de la maison.
Combien?
Une poursuite pour vice caché coûtera souvent de 40 000$ à 50 000$, peut-être 20 000$ si la cause est simple. Il faut compter au moins trois ans, à partir du moment où l’action est prise, pour obtenir un jugement. Un avocat exigera entre 150 et 600$ de l’heure, et un expert, entre 125$ et 200$ de l’heure, en fonction de leur formation, de leur expérience et de leur réputation.
Responsabilité
«La responsabilité d’une maison vendue nous suit toujours, théoriquement. Mais plus le temps passe, plus il est difficile de démontrer que le vice était présent au moment de la vente.» – Dominic D’aquila, ingénieur en structure
Se protéger
Lorsqu’on vend une maison, on minimise les risques de poursuite en donnant honnêtement à l’acheteur toute l’information relative à l’état de la maison, par exemple sur d’anciennes infiltrations d’eau. Un modèle dans le genre: le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec. oaciq.com
Entente à l’amiable
«Il est possible de s’entendre à l’amiable tout au long du processus, tant que le juge n’a pas prononcé son jugement.» – Me Valérie Alerte
Devinette
Doit-on enregistrer une conversation téléphonique avec la partie adverse? «Les juges ne sont pas friands de ce genre de preuve, répond Me Valérie Alerte, même s’il est arrivé qu’elle soit acceptée. N’oublions pas qu’enregistrer quelqu’un sans qu’il le sache est une atteinte à sa vie privée.»
Cause perdue!
«Si l’acheteur n’a pas dénoncé le vice au vendeur et qu’il a fait la réparation lui-même, la cause est foutue, dit Me Martin Janson. Autre cas sans espoir: les indices du problème sont écrits noir sur blanc dans le rapport d’inspection préachat, donc le client était supposé en connaître l’existence.»
Cause incertaine
La maison a été construite dans les années 20, une période où le béton était de mauvaise qualité, et il est normal que les fondations s’émiettent. Vice caché ou désuétude? «Un coup c’est l’un, et un coup c’est l’autre, répond M  Martin Janson. Il est difficile de prévoir l’issue d’une telle poursuite.» «L’expert devra démontrer que le problème était présent au moment de l’achat», ajoute l’ingénieur Dominic D’aquila.


Les différents types de vices

Dans une cause pour vice caché, le sort du litige se joue beaucoup sur le mot «caché». Définitions.
Vice caché
Pour qu’un vice soit qualifié de «caché», ce qui donne droit à un recours en justice, il doit répondre à quatre conditions, suivant le Code civil du Québec. 1- Le vice est antérieur à la vente. 2- Le vice est grave, au point que, s’il en avait eu connaissance, l’acheteur n’aurait pas acheté l’immeuble, ou alors pas à ce prix. 3- Le vice était inconnu de l’acheteur au moment de la vente. 4- Il était non apparent au moment de la vente. Si l’acheteur démontre que ces conditions sont réunies, il est en droit de demander au vendeur d’honorer la garantie de qualité.
Vice apparent
Le vice est dit apparent lorsque détectable par simple examen visuel, sans déplacer de meuble ni donner plus qu’un délicat coup de marteau pour sonder un mur. Véritable détective à la recherche d’anomalies et d’indices d’anomalies, l’inspecteur en bâtiment remet un rapport écrit d’inspection préachat. S’il omet un indice important, il est responsable. C’est pourquoi on recommande d’engager un inspecteur membre d’un ordre professionnel – technologue, architecte, ingénieur -, qui a de bonnes assurances, advenant une poursuite. Un vice apparent au moment de la vente n’engage pas la responsabilité du vendeur.
Vice caché avec dol
C’est un vice caché intentionnellement par le vendeur. Par exemple: une ancienne infiltration d’eau qu’il ne signale pas. Les dégâts ont été réparés en surface, sans que la source du problème ne soit corrigée. Si la démonstration est faite devant le juge qu’il y a eu dol, le vendeur devra payer non seulement pour la réparation du vice, mais aussi pour les dommages qui en ont découlé: perte de salaire, meubles détériorés, plancher à refaire, etc.
Vice de désuétude
Les gens confondent souvent un vice caché avec un dommage associé à la désuétude, explique Claude Latulippe, technologue professionnel et expert en bâtiment. «Prenons une maison datant des années 40, dont les murs de fondation se gorgent d’eau. La couche de goudron qui rendait le mur étanche s’est naturellement détériorée avec les années. À l’inspecteur de détecter les fissures dans le béton et de tirer la sonnette d’alarme dans son r
apport. À l’acheteur, également, d’examiner la cave et de lire le rapport.»
Vice de maison neuve
Les maisons neuves représentent un monde à part, puisqu’elles sont assorties d’une garantie. Si on découvre un vice caché dans une maison dont le certificat de garantie est encore valide, on doit en aviser par écrit, sans tarder, l’entrepreneur et l’administrateur du plan. S’il y a mésentente, il reste le recours aux tribunaux civils. Depuis janvier 2015, les bâtiments résidentiels neufs sont dotés d’un plan de garantie unique qui remplace les trois plans précédents et qui est administré par un organisme neutre à but non lucratif: Garantie de construction résidentielle.
 
CAROLE THIBAUDEAU La Presse
Référence : http://www.lapresse.ca/maison/immobilier/conseils/201505/28/01-4873305-en-finir-avec-le-vice-cache.php

Publié le 28 mai 2015 à 10h43 | Mis à jour le 28 mai 2015 à 10h43

Vice caché: faut-il poursuivre les anciens propriétaires?

On trouve une énorme fissure dans les fondations, alors que l’inspection n’avait rien révélé. Que faire ? On peut se ruer au tribunal pour poursuivre la personne qui nous a vendu la maison, mais attention, pas si vite… D’abord, avant de décider de poursuivre l’ancien propriétaire de son logement devant les tribunaux, le plus important est de déterminer si le problème est effectivement un vice caché. La loi donne des critères très précis pour le définir: le problème doit être suffisamment grave pour rendre l’immeuble inhabitable ou réduire grandement son utilité, et son importance doit être telle que le nouveau propriétaire n’aurait pas acquis le bien s’il avait été au courant du problème, ou l’aurait alors acheté à un prix bien inférieur. Le problème ne doit pas non plus relever de la vétusté. « Beaucoup de gens oublient qu’un drain français a une durée de vie d’une trentaine d’années ou qu’un toit s’use », constate Isabelle Grégoire, avocate au cabinet Tutino Joseph Grégoire.
Caché ou pas caché? Pour être considéré comme caché, le vice doit être antérieur à la vente et non apparent pour un acheteur ayant procédé à une visite attentive de l’immeuble avant l’achat. « S’il y a des signes de potentiels défauts, c’est à l’acheteur d’aller plus loin dans ses investigations en consultant, par exemple, un spécialiste », explique celle qui possède 14 ans d’expérience en litiges portant sur les vices cachés. Un aspect que souligne également Yves Tourangeau, avocat en litige civil et commercial au cabinet Gilbert Simard Tremblay Avocats. « La loi n’oblige pas un acheteur à faire appel à un expert pour inspecter une maison avant de l’acquérir, mais plus l’immeuble est vieux, plus les tribunaux se montreront précautionneux pour examiner si le vice était caché ou non, observe-t-il. Ils vont dire que l’acheteur aurait dû engager un expert car il y avait des signes. » D’accord, mais si l’acheteur remarque le vice mais que le vendeur le rassure en lui disant que ce n’est rien, que se passe-t-il? Réponse : le vice est alors dit « juridiquement caché ». L’acheteur a ainsi sa part de responsabilité dans les démarches de prévente. « À Montréal, on estime que les gens sont présumés au courant que les fondations des maisons du quartier Notre-Dame-de-Grâce sont friables, par exemple, ou que le sol du Plateau-Mont-Royal est argileux », indique Me Grégoire.
Des règles précises Une fois ces critères réunis, il reste deux autres règles à suivre sous peine de voir ses chances de gagner fortement se réduire. La première tient au temps laissé à l’ancien propriétaire pour agir après l’envoi de la mise en demeure. « Les tribunaux estiment qu’il faut lui accorder un délai raisonnable d’au moins une semaine ou dix jours pour venir constater le problème et décider de lui-même de faire les réparations », explique Me Tourangeau. Le nouveau propriétaire ne doit pas non plus attendre trop longtemps avant d’aviser le vendeur de sa découverte d’un vice caché. « Selon la jurisprudence, il ne faut pas dépasser un délai de six mois », précise Me Grégoire. Autre règle indispensable à respecter mais parfois ignorée : aucuns travaux de réparation ne doivent être entrepris par l’acheteur avant de laisser une chance à l’ancien propriétaire de s’en occuper. « En général, on perd son recours si on commence à réparer avant d’avertir le vendeur », avertit Me Grégoire.
Des résultats variables Ensuite, ce sont les coûts qui vont déterminer si cela vaut la peine ou non de lancer des poursuites. Si le montant réclamé s’élève à moins de 15 000 $, il est possible d’aller devant la Cour des petites créances et d’éviter les frais d’avocats. Entre 15 et 25 000 $, faire appel à un avocat est un passage obligé, mais les interrogatoires d’experts sont limités, ce qui réduit les frais judiciaires. Pour les dossiers de plus de 25 000 $, le recours aux témoignages des experts fait grimper la note, car ces spécialistes facturent le temps passé à aller au tribunal pour y être interrogés par la Cour. « Dans ce cas, les frais judiciaires peuvent s’élever à 30 000 $, et le dossier, durer jusqu’à deux ans », prévient Me Grégoire. Les personnes souhaitant poursuivre les anciens propriétaires de leur maison doivent également être conscientes que la loi leur permet de réclamer le coût des réparations, mais pas celui des dommages découlant du vice caché, sauf si le vendeur connaissait l’existence du vice. Par exemple, un ancien propriétaire sera condamné à payer les réparations d’une fissure dans les fondations de la maison mais pas à acquitter les frais des dommages causés par une infiltration d’eau résultant de la fissure. « Les cas où les vendeurs ont délibérément caché le vice sont minoritaires, tempère Me Tourangeau. En bout de ligne, même s’il gagne, l’acheteur se retrouve à débourser de l’argent, ce qui lui donne un sentiment mitigé de succès. » Référence : lesaffaires.com

http://www.lesaffaires.com/mes-finances/immobilier/vice-cache-faut-il-poursuivre-les-anciens-proprietaires/576553

Publié le 25/02/2015 à 13:01

Étapes à suivre en cas de vice caché dans un immeuble

Vous croyez faire face à un problème de vice caché, voici les étapes à suivre pour vous protéger:

L’étape obligatoire : aviser le vendeur par écrit

Vous devez envoyer un avis écrit au vendeur indiquant que vous avez découvert un vice dans l’immeuble.  Cet avis peut, entre autres, donner au vendeur l’opportunité de réparer ce vice ou de vous rembourser vos frais de réparations. Vous ne pouvez pas débuter des travaux de réparation avant que le vendeur aie reçu votre avis écrit, sinon vous ne pourrez pas lui réclamer le remboursement de ces travaux. Vous pourriez aviser le vendeur de la découverte du vice caché directement dans une lettre de mise en demeure. Vous devez obligatoirement informer le vendeur dans un délai « raisonnable » de votre découverte. Sinon, lors d’une poursuite un juge pourrait rejeter votre demande. Si vous tardez à envoyer votre avis et que vous poursuivez le vendeur, votre demande pourrait alors être rejetée. Ce qui constitue un délai « raisonnable » varie selon les circonstances, mais peut s’étendre jusqu’à quelques mois. Le juge pourrait tenir compte entre autres de l’attitude du vendeur et du temps écoulé avant de que vous vous rendiez compte de la nature et de l’ampleur du problème. Idéalement, vous devez agir rapidement entre autres pour que le vice ne s’aggrave pas et surtout pour éviter des dommages supplémentaires.

Avant d’entreprendre des rénovations : envoyer une lettre de mise en demeure

Avant d’entreprendre des rénovations à vos frais, il faut faire parvenir une lettre de mise en demeure au vendeur afin de lui donner un ultimatum afin qu’il remédie à la situation. Attention! Si vous envoyez une mise en demeure sans avoir avisé le vendeur par écrit de l’existence du vice caché dans la lettre de mise en demeure, ce n’est pas suffisant. Par exemple, une lettre dans laquelle vous demandez d’effectuer des travaux, sans dire qu’il s’agit d’un vice caché, n’équivaut pas l’avis écrit exigé par la loi.

Faire les réparations urgentes: une mise en garde

Vous pensez que les réparations sont urgentes? Plusieurs indices peuvent vous faire croire que vous devez agir rapidement, par exemple :

  • vous avez des raisons de croire que le vice met votre sécurité en jeu;
  • vous croyez qu’attendre pourrait faire en sorte que le vice s’aggrave;
  • vous voulez éviter que les rénovations ou réparations nécessaires vous coûtent plus cher;
  • le vendeur tarde à répondre à vos avis ou à la mise en demeure et le temps passe.

Si vous décidez d’entreprendre des réparations urgentes à vos frais, sachez qu’il n’est pas certain que vous puissiez vous faire rembourser même si selon vous il était justifié de les faire. Cela dépend entre autres des circonstances que vous expliquerez au juge. Le juge n’aura pas le choix d’évaluer si les réparations que vous avez effectuées étaient réellement urgentes. Il tiendra aussi compte du refus du vendeur d’agir suite à l’envoi de votre mise en demeure. Toutefois, on ne peut pas prédire la décision d’un juge étant donné que chaque situation est différente. Dans tous les cas, avant d’entreprendre quoi que ce soit, la consultation d’un avocat est recommandée et plus prudent dans ce type de situation.

S’entendre à l’amiable

Avant d’aller devant le tribunal, vous pouvez tenter de vous entendre à l’amiable avec le vendeur en trouvant une solution satisfaisante pour tout le monde. Il est préférable de mettre cette entente par écrit si une offre de règlement est possible. Cette entente devient le contrat entre vous et le vendeur et doit être respectée.

Poursuivre le vendeur devant le tribunal

Si le vendeur ne vous répond pas, n’entreprend aucune réparation, ou ne propose pas de solution suite à l’avis écrit, ou encore l’envoi de la lettre de la mise en demeure, vous pouvez entreprendre une poursuite contre lui et demander au tribunal:

  • qu’il répare le vice à ses frais, ou qu’il vous rembourse les frais de la réparation déjà effectuée;
  • que la vente soit annulée (c’est-à-dire que vous remettiez les clés de la propriété au vendeur et que vous récupériez le montant payé);
  • que le prix d’achat de l’immeuble soit révisé à la baisse;
  • un montant d’argent pour absorber entre autres vos pertes financières ou matérielles et pour les inconvénients subis, si le vendeur connaissait l’existence du vice.

Par exemple, pour compenser les dommages subis, vous pourriez demander le remboursement de :

  • vos frais de déménagement;
  • vos frais d’hébergement pendant les travaux;
  • vos frais pour avoir dû engager un expert;
  • un montant d’argent pour le stress vécu et les inconvénients survenus.

Sachez que vous avez 3 ans à partir de la découverte du vice caché pour entreprendre une poursuite contre le vendeur et non pas à partir de la date d’achat de votre immeuble.

Prouver l’existence du vice caché

Devant les tribunaux, vous pourrez prouver l’existence du vice caché en démontrant entre autres les éléments suivants :

  • un examen sérieux de l’immeuble a été fait avant l’achat, mais cet examen n’a pas permis de découvrir le vice;
  • le vice existait déjà au moment de la vente;
  • vous n’auriez pas acheté l’immeuble ou l’auriez payé moins cher si vous aviez connu l’existence du vice;
  • le vice est grave et il compromet l’usage que l’acheteur peut faire de son immeuble ou en diminue la qualité.

Si vous aviez engagé un expert pour inspecter votre immeuble avant de l’acheter, vous pouvez le faire témoigner devant le juge et déposer son rapport d’inspection qui prouve que le vice n’était pas apparent.  Vous pouvez aussi choisir de faire entendre un nouvel expert. Le vendeur peut retenir les services de son propre expert. Dans tous les cas, l’avis d’un avocat est recommandé. Référence : http://www.educaloi.qc.ca/capsules/etapes-suivre-en-cas-de-vice-cache-dans-un-immeuble