Comment investir dans les reprises de finances

744f57a3-0053-45cd-9f43-97aa09882407_ORIGINAL

ILLUSTRATION FOTOLIA

Certaines personnes veulent effec­tuer des FLIP (Achat-rénovation-revente) et recherchent le deal du siècle en pensant aux reprises bancaires. Toutefois, beaucoup d’attention doit être apportée dans ces cas-là. Est-ce si bon que ça?

D’abord, définissons ce qu’est une reprise bancaire: il s’agit d’une situation vécue par un propriétaire incapable de payer son hypothèque soit à la banque, soit à un prêteur privé.

Le créancier entame alors des démarches pour faire transférer l’immeuble à son nom afin de pouvoir la vendre par la suite, récupérant ainsi une partie ou la totalité de l’emprunt.

Ne vous y trompez pas, les prêteurs ne deviennent pas riches avec la reprise de ces maisons.

La plupart du temps, ils perdent de l’argent et souvent beaucoup d’argent.

Prix élevés

Habituellement, les banques font affaire avec des courtiers immobiliers pour la vente de ces maisons.

Les directeurs n’ont ni le temps ni les connaissances pour faire visiter et vendre ces maisons en reprise bancaire. Les courtiers immobiliers peuvent donc afficher les reprises bancaires sur le réseau des courtiers immobiliers (Centris.ca).

Une fois la maison mise sur le marché, des étudiants en coaching me disent que les prix des reprises n’ont aucun sens puisqu’ils demandent presque le prix une fois rénovée. C’est souvent le cas.

Le but des institutions financières est de récupérer le maximum de leur perte.

En conséquence, elles affichent un prix assez élevé, espérant qu’un acheteur tombera en amour avec la maison.

2 types d’acheteurs s’intéressent aux reprises bancaires :

  1. L’investisseur voulant rénover et revendre la maison pour tirer un profit.
  1. Un propriétaire qui sera l’occupant de cette maison.

Un investisseur ne peut souvent pas concurrencer ce type d’acheteur, car il est prêt à offrir plus pour la maison. C’est effectivement le meilleur candidat pour les reprises bancaires pour les banques, car elles perdront moins.

Exemple d’une reprise bancaire

J’ai rencontré une personne qui a perdu sa maison en raison d’une séparation. Elle devait un montant d’hypothèque de 356 000 $ et la valeur marchande de sa propriété était de 400 000 $.

Avec tous les frais de la reprise bancaire, elle doit maintenant 370 000 $. Le hic, avec la maison, c’est qu’elle a subi un dégât d’eau alors qu’elle était inoccupée, entraînant pour 60 000 $ de travaux. Elle a finalement été vendue pour 310 000 $ et la banque a perdu environ 60 000 $.

Le prochain acheteur fera-t-il de l’argent avec ce FLIP? Pas du tout, si vous calculez bien tous les frais.

Il y a de bons deals avec les reprises bancaires en vente sur Centris.ca, mais il faut pouvoir les négocier et voir ce que les autres ne voient pas, ce qui n’est pas toujours facile. Tentez votre chance! Le pire qui peut vous arriver, c’est que la banque refu­se votre offre d’achat.

  • Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ. Son entreprise de formation et de coaching pour investisseurs en immobilier – Immofacile.ca – peut percevoir des hono­raires liés à la formation et aux soirées de conférences mensuelles.

 

CONSEILS

 

  • Apprenez à bien calculer vos projets de FLIP. Faites-vous aider si vous manquez de connaissances.
  • Faites des offres, c’est la seule façon de savoir si la banque va accepter.
  • Faites toujours inspecter avant l’achat, même si vous prévoyez démolir 90 % de l’immeuble.
  • Utilisez un courtier immobilier qui ne vous coûtera rien, pourra vous conseiller et fera les recherches pour vous.

 

Référence/source : Journal de Montréal : http://www.journaldemontreal.com/2016/04/10/comment-investir-dans-les-reprises-bancaires

Acheter une reprise de finance : tout ce qu’il faut savoir!

Les maisons saisies, appelées aussi reprises de finance, sont des propriétés revendues sur le marché immobilier afin de récupérer les argents dus par les anciens propriétaires. Le vendeur est, à ce moment-là, une institution financière qui, suite à un jugement a été déclarée propriétaire suite à une procédure de prise en paiement, ou il peut être également une personne désignée par le Tribunal pour procéder à la vente aux lieu et place des propriétaires (vente sous contrôle de justice). À une certaine époque, on pouvait dénicher des aubaines incroyables puisque l’institution bancaire n’aspirait qu’à récupérer les sommes dues. Cela est un peu moins vrai maintenant. Dans un marché de vendeurs, peu de propriétés sont réellement mises en vente ou « listées »  très en dessous du prix du marché à moins qu’elles ne nécessitent des travaux majeurs. Et c’est là que le bât blesse. Car ces maisons sont vendues sans garantie légale. D’où l’importance de faire inspecter la maison par un inspecteur accrédité.

Aubaine possiblement mais attention aux autres frais

▪   D’abord l’inspection, puisque les institutions financières ne vous offriront aucune garantie légale. Aucune possibilité de recours, ni d’indemisation si un vice caché se manifeste suite à l’achat.

▪   Les vendeurs ne fournissent que les documents en leur possession. Ainsi donc, si le certificat de localisation n’est pas à jour, le vendeur ne fournira pas un nouveau certificat de localisation et s’il n’a pas de certificat de localisation dans son dossier, il ne s’engagera pas en faire établir un et à vous le remettre. Si votre prêteur exige un nouveau certificat de localisation, vous devrez donc mandater et payer un arpenteur-géomètre à cet effet. Un prix moyen de 600 dollars est à prévoir.

▪   Le vendeur ne fournira pas de test d’eau, ni de conformité d’installation septique dans le cas où la maison n’est pas desservie par le réseau municipal.shutterstock_20398510_LR

Les étapes de l’achat d’une reprise de finance

▪   Avant que la propriété soit mise sur le marché, l’évaluation est effectuée par 2 évaluateurs agréés et un courtier immobilier. Il est important de noter que le prix de la propriété ne va jamais sous sa valeur marchande sauf si la maison nécessite des travaux majeurs.

▪   Une fois le prix de la propriété fixé, celle-ci est mise sur le marché et les institutions financières recueillent la totalité des promesses d’achats. Souvent un dépôt de 1000 dollars est exigé au moment de l’offre, remboursable bien sûr, si ce n’est pas la vôtre qui est acceptée.

▪   Par la suite, les offres sont évaluées par le biais d’un avocat ou d’un représentant de l’institution financière. Normalement cela prend trois à cinq jours, ce qui fait que votre offre d’achat doit  être valide pour au moins 72 heures.

▪   Lorsqu’il y a plusieurs offres, il n’est pas rare que l’institution financière présente une contreproposition. Elle octroie la propriété à l’acheteur le plus offrant dans la majorité des cas.

▪   Par la suite l’acheteur dispose d’un délai d’environ 30 jours pour faire notarier la transaction devant un notaire désigné par le vendeur presque toujours. Si l’acheteur ne respecte pas les délais, l’institution financière peut lui faire payer des frais de pénalité.

Trouver une maison en reprise de finance seul ou avec de l’aide

L’acheteur peut chercher seul et éplucher les annonces, les journaux et les sites Internet pour être au courant quand arrive une nouvelle offre intéressante. Une autre façon, complémentaire à la première,  est de s’abonner à un service informatisé qui recherche et télécharge automatiquement une liste de ces propriétés. Chaque jour, vous recevrez une liste à jour informatisée gratuite des propriétés en reprise de finance dans les régions et l’intervalle de prix que vous recherchez. Cette information est normalement sans frais, ni obligation. Au Québec, plusieurs courtiers immobiliers offrent ce service ou encore se spécialisent purement et simplement dans la commercialisation des propriétés saisies. En résumé, acheter une propriété en reprise de finance peut-être une aubaine et c’est parfois la seule façon de trouver une maison à un prix abordable dans certaines municipalités mais sachez calculer les autres frais que vous ne payeriez pas normalement pour vous assurer de faire réellement la bonne affaire.

Référence Réseau Habitation, 6 novembre 2014

http://www.reseauhabitation.com/immobilier/acheter-une-reprise-de-finance-tout-ce-quil-faut-savoir/

 

Le processus des reprises bancaires (TRÈS!) Vulgarisé

On entend souvent que les reprises bancaires recèlent d’opportunités pour trouver des propriétés à moindre coûts. Pourtant, lorsqu’elles sont affichées sur le marché, les reprises bancaires se vendent au prix du marché. Comment expliquer ça?

En fait, contrairement aux États-Unis où les banques peuvent vendre des propriétés à rabais pour récupérer leur argent, les lois canadiennes stipulent que les reprises de finance doivent être vendues au prix du marché.

Alors, peut-on encore dénicher de bonnes affaires? Oui, en agissant avant que les banques reprennent le propriétés!

En fait, il y a plusieurs étapes entre le moment où le propriétaire est en défaut de paiement et entre le moment où la banque reprend la propriété. C’est dans ce délai qu’il vaut mieux agir!

Le processus de reprise de finance peut être assez long. Le propriétaire conserve la propriété jusqu’à la toute fin du processus. Pour mieux comprendre, voici une image qui vulgarise (beaucoup!) le processus de reprises bancaires.

Donc, si vous chercher des propriétés qui pourraient être vendues en dessous de la valeur du marché, il vaut mieux cibler les propriétés qui font l’objet d’un préavis d’exercice, mais qui n’ont pas été encore reprises par les banques.

MonProspecteur vous permet d’être les premiers informés des nouveaux préavis d’exercices, une chance en or de vous démarquer! Aussi, compte tenu de la longueur du processus de reprise bancaires, MonProspecteur vous suggère, en toute humilité!, de bien faire vos suivis et de ne pas oublier que le propriétaire conserve sa propriété jusqu’à la toute fin du processus!

Joanie Paradis – Équipe MonProspecteur

Référence/source :

http://www.monprospecteur.com/blog/le_processus_des_reprises_bancaires_tres_vulgarise.html

[:]