Où vivent les plus riches et les plus pauvres?

Découvrez quel est le revenu médian dans votre quartier et partout ailleurs avec notre carte interactive

Le dernier recensement de Statistique Canada permet de brosser un portrait précis de chaque quartier, notamment au niveau de la richesse. La carte ci-dessous représente chaque « aire de diffusion » en fonction de sa position par rapport au revenu médian national des ménages, qui se chiffre à 70 336 $. Si le revenu médian y est inférieur, cette aire sera située sous la barre des 50 % (donc en gris). À l’inverse, plus le revenu y est supérieur à la médiane nationale, plus l’aire tendra vers le rouge.

Zoomez, dézoomez et explorez la carte ci-dessous, à l’échelle des provinces, des villes ou des quartiers, pour découvrir le portrait le plus précis possible de ces données.

Cette carte a été réalisée par Anagraph, entreprise de géomatique spécialisée en intelligence géospatiale, pour Le Devoir.

Zoom sur plusieurs villes

Les cas Westmount, Outremont et Mont-Royal

En examinant la carte de l’île de Montréal, un premier élément saute aux yeux : les îlots de richesse que sont Westmount, Outremont et Mont-Royal.

Comment expliquer la présence de ménages plus riches dans ces zones parfois à un jet de pierre de quartiers bien plus pauvres ? C’est une question « de prestige » et « de transmission du revenu », résume Marie Connolly, professeure au Département des sciences économiques à l’ESG UQAM.

Plusieurs grandes villes canadiennes comptent des quartiers aisés non loin du centre-ville. « Qu’on le veuille ou non, les quartiers centraux d’une ville ne grandissent pas » et leur proximité des centres d’intérêt leur donne de la valeur, poursuit-elle.

Mais dans le cas de ces fiefs de la bourgeoisie montréalaise, il y a « un grand aspect historique » qu’il ne faut pas négliger, modère la professeure. Si leur population reste aisée, c’est que « la classe sociale — et la fortune, souvent — est transmise entre les générations qui grandissent dans ces quartiers ».

Au Canada, la mobilité sociale n’a cessé de baisser au cours de 30 dernières années, souligne-t-elle. « Ceux qui sont issus d’une classe sociale aisée ont statistiquement plus de chance d’y demeurer. »

Et comme pour lui donner raison, triste contraste : on retrouve aussi à Montréal, non loin de ces îlots, une des zones les plus pauvres du pays, où le revenu médian des ménages est de… 11 800 $.

Les vents du « West Island »

En portant le regard sur la métropole, un autre constat s’impose. La richesse penche vers l’ouest, une règle qui s’applique aussi à d’autres villes du pays. Tout comme au coeur de Montréal, l’histoire a aussi son rôle à jouer ici. Mais, à en croire des chercheurs de la réputée London School of Economics, un autre élément — plus surprenant celui-là — serait en jeu ici : les vents dominants.

Dans une étude publiée en novembre 2016, Stephan Heblich, Alex Trew et Yanos Zylberberg confirmaient l’intuition de plusieurs : les quartiers situés à l’est des villes occidentales sont plus pauvres parce qu’ils sont plus exposés à la pollution aérienne.

Au Canada comme au Royaume-Uni, les vents soufflent généralement de l’ouest vers l’est. Les polluants aériens se déposent donc à l’est de leur point d’origine. En combinant simulations informatiques et examen des registres britanniques, les chercheurs avaient ainsi exposé cette surprenante corrélation.

À Québec (et ailleurs), des poches de pauvreté et une périphérie plus riche

Comme bien des villes (Montréal y compris), Québec se démarque de la zone qui l’entoure d’une triste manière : par la présence d’importantes poches de pauvreté, où le revenu médian moyen est inférieur à celui du reste du pays.

Mais pourquoi tant de pauvreté dans des zones urbaines qu’on croirait prospères ? « Dans une ville, par rapport aux zones moins urbanisées, il y a plus d’occasions [d’emploi et de mobilité] », explique la professeure Marie Connolly. Bref, il ne faut pas ignorer la force d’attraction de la ville.

Hors des grands centres, le nombre peu élevé d’habitants force aussi une plus grande mixité sociale, souligne la professeure.

L’appel de la banlieue — l’exode urbain — est aussi en partie responsable, poursuit-elle. « Les ceintures autour des villes canadiennes sont composées de ménages plus aisés. […] Les riches peuvent plus aisément choisir l’endroit où ils habitent. S’ils veulent plus d’espace, ils peuvent absorber les coûts de transport associés à leurs désirs, délaissant certains quartiers urbains. »

Tout comme à Saguenay…

Même dans les plus petits centres urbains, le phénomène se répète.

… et à Sherbrooke

La dévitalisation du nord de l’Outaouais et des Laurentides

La dévitalisation de certaines régions du Québec — et, surtout, des industries qui les ont soutenues — se révèle rapidement à l’examen de la carte. Il n’est d’ailleurs pas nécessaire d’aller très loin des grands centres urbains pour le constater : à un peu moins de 250 km de Montréal, à Mont-Laurier, le revenu médian des ménages se compare mal à celui du reste du pays, symptôme d’une région où l’économie a longtemps reposé sur l’exploitation de l’abondante forêt qui l’entoure.

Les difficultés des régions éloignées

Plus loin, à l’est de la province, la situation n’est guère plus reluisante. Les difficultés bien documentées que vit la Gaspésie se révèlent dans les données sur le revenu des ménages.

Mais au-delà des troubles économiques, les régions éloignées du Québec vivent un problème d’accès à l’éducation, souligne Claire Durand, professeure au Département de sociologie de l’Université de Montréal. « En Basse-Côte-Nord, à La Romaine, par exemple, les écoles finissent en 4e secondaire, illustre-t-elle. Pour les élèves, faire sa 5e secondaire, ça implique de s’exiler et d’aller à Blanc-Sablon. »

Toutes les régions du Québec ne subissent évidemment pas une telle situation, mais « le principal déterminant » du revenu d’un ménage, « c’est l’accès à l’éducation », souligne la spécialiste des statistiques sociales.

Sept-Îles et Uashat mak Mani-Utenam : le contraste

Sur la Côte-Nord, Sept-Îles se révèle comme un surprenant îlot de richesse, gracieuseté de son statut de quasi-métropole régionale. Mais au milieu de zones au revenu médian plus élevé, une zone grise : la réserve innue de Uashat mak Mani-Utenam.

On serait tenté de croire qu’il s’agit d’un autre symptôme d’un mal qui afflige les autochtones, mais la professeure Claire Durand sert ici un avertissement : « À l’échelle du Canada, à éducation égale, les revenus sont semblables entre autochtones et non-autochtones. »

Quelque 50 % des autochtones ne vivent pas dans une réserve au Canada, un pourcentage qui descend à 30 % au Québec, rappelle-t-elle. « D’ailleurs, plus les gens sont éduqués et riches, plus ils ont tendance à habiter hors réserve, ne serait-ce que parce qu’il manque de place [et qu’il est impossible d’en étendre le territoire]. »

Les réserves comptent donc une proportion plus élevée de travailleurs moins qualifiés, ce qui rend le revenu de leur population plus sensible à d’autres facteurs, comme la discrimination à l’embauche. « Mais les communautés autochtones négocient maintenant des ententes pour contrer ça, heureusement. »

Les frontières de Gatineau-Ottawa

Sans surprise, le revenu médian dans la région d’Ottawa se révèle assez élevé. Après tout, la capitale fédérale se classe parmi les régions les plus riches du pays. Mais la frontière entre l’Ontario et le Québec reste visible en examinant les données sur le revenu : à Gatineau, les quartiers les plus pauvres se situent le long de la rivière ; à Ottawa, c’est le contraire.

La riche Toronto et sa périphérie tentaculaire

Dans la métropole canadienne, la richesse prend un visage légèrement différent que dans la plupart des villes. Elle est présente en périphérie, comme ailleurs, mais elle est aussi présente en plein coeur de la ville, dans Centertown et North York, des quartiers en vogue qui attirent des résidants d’à travers le monde. Mais ces chiffres peuvent être trompeurs, car le marché immobilier du centre de Toronto est en pleine surchauffe : le prix de vente moyen d’une propriété y était de presque 800 000 $ en juin dernier.

Il faut également prendre note de l’ampleur de sa banlieue — étendue, tentaculaire et relativement riche, allant même englober les coeurs urbains de Hamilton, au sud, et d’Oshawa, à l’est.

Cette région de l’Ontario est souvent qualifiée de coeur économique du Canada. Les revenus médians de ses habitants semblent donner raison à cette affirmation : l’agglomération torontoise compte huit des dix zones les plus riches au pays. Mais cette richesse ne se fait pas sans perdants : on y compte aussi quatre des dix plus pauvres.

Calgary et la richesse du pétrole

Bien que les sommets du prix du pétrole soient maintenant bien loin, la quatrième plus grande ville du Canada baigne toujours dans l’argent issu des ressources naturelles. Ici, les grandes poches de pauvreté qu’on retrouve dans la plupart des coeurs urbains canadiens sont presque absentes. Et deux des dix zones les plus riches au pays sont ici.

La course vers l’or noir de Fort McMurray

Dans cette véritable « boom town » pétrolière qu’est Fort McMurray, le salaire médian des ménages est toujours extrêmement élevé. Ici aussi, l’argent du pétrole dope les revenus, mais ces montants exorbitants sont à prendre avec un grain de sel : le coût de la vie dans cette ville de 80 000 habitants, à 435 km au nord d’Edmonton, compte parmi les plus élevés au pays. À titre d’exemple, en 2015, le prix moyen d’une habitation y oscillait autour de 600 000 $.

Surprenante Vancouver

On s’attendrait à des revenus médians très élevés dans les ménages de Vancouver, mais ce n’est pas le cas. Bien que le prix moyen d’une maison y soit de 1,2 million de dollars, on y constate relativement peu de revenus hors-norme. Pourquoi ? Deux pistes de solution : plusieurs maisons y ont été achetées il y a plusieurs années, avant que les prix de vente bondissent ; et l’investissement étranger, qui a fait gonfler les prix à un point tel que le gouvernement britanno-colombien a été forcé d’imposer une taxe à l’achat.

Un texte de Guillaume St-Hilaire

http://www.ledevoir.com/documents/special/17-10_carte-revenu-median/index.html?utm_campaign=Autopost&utm_medium=Social&utm_source=Facebook#link_time=1508010612

MAJ : 2017-10-17 – CB

L’achat d’une maison, une aventure grandiose à laquelle il faut savoir se préparer

L’achat d’une maison, c’est une aventure. C’est pourquoi il faut bien se préparer, tout en gardant à l’esprit que tout ne se passe pas toujours comme prévu.

Le saviez-vous? L’achat d’une maison, selon bien des spécialistes, se classe au premier rang des événements importants (et stressants) d’une vie. Sans compter que ce sera sans doute votre plus gros investissement. L’achat d’une maison, c’est une aventure. C’est pourquoi il faut bien se préparer, tout en gardant à l’esprit que tout ne se passe pas toujours comme prévu.

Piège 1 – Aller trop vite!Vous ne voudriez pas regretter votre maison un an après avoir emménagé, non? Évitez donc de sauter des étapes et gardez-vous un peu d’énergie, vous en aurez besoin.En moyenne, selon un sondage effectué pour le groupe BMO par Pollara, il faut environ cinq mois pour arrêter son choix et visiter plus ou moins 10 maisons.

Cela signifie des visites en soirée ou le weekend, l’évaluation des avantages et inconvénients de chacune des visites et, en fin de compte, les procédures : la négociation, la promesse d’achat, l’offre conditionnelle, l’inspection et plus encore.

À garder en tête : Il se peut que les démarches doivent être reprises depuis le début si un autre acheteur obtient la maison que vous souhaitiez. C’est ici que votre énergie sera nécessaire. Il ne faut pas se laisser aller au découragement. Vous finirez par trouver chaussure à votre pied.

Piège 2 – Des attentes trop élevées

Vous entrez dans une maison, et vlan! C’est le coup de cœur. Ça y est, c’est celle que vous voulez. Par contre, l’emplacement est loin du travail, et les enfants ne pourront pas marcher pour aller à l’école. Vous laissez donc tomber.

Vous avez des attentes, et c’est normal. Mais vous devez établir vos priorités et considérer l’importance que chaque critère représente. Il y a peu de chances que votre maison réponde à toutes vos attentes, tous vos besoins.

Il est donc essentiel de considérer son potentiel et de voir à long terme. Si vous pouvez envisager une solution pour les critères non satisfaits, il se peut que ce soit tout de même un excellent choix.

À garder en tête : Plus vos attentes sont élevées, et plus le prix risque de suivre. Établissez votre budget, la liste des incontournables, et la liste des « souhaitables ».

Piège 3 – Se lancer sans connaître ses moyens financiers

Prenez rendez-vous avec votre institution financière. Il vous faut tout d’abord déterminer votre budget pour l’achat d’une maison. Avoir en main une préapprobation hypothécaire est essentiel et facilitera énormément le processus avec les vendeurs potentiels.

Ne faites pas l’erreur de profiter des taux hypothécaires peu élevés pour augmenter votre capacité d’emprunt. Celui-ci finira par grimper, et vos paiements suivront.

Faites vos devoirs

Selon le sondage Pollara, le prix moyen d’une maison au Québec est d’un peu plus de 270 000 $. La valeur des propriétés peut varier énormément d’une région à l’autre et pourrait pencher dans la balance.

Faites un tour d’horizon (la partie amusante) en allant par exemple sur les sites Centris et MLS, qui vous permettent la « visite virtuelle » de maisons à travers la province. Il vous est même possible de conserver en mémoire vos maisons préférées.

À garder en tête : Ne laissez pas l’agent immobilier vous entraîner dans des visites qui dépassent votre budget de 50 000 $ à 100 000 $.

Des frais, encore des frais

Au montant d’achat s’ajoutent aussi de nombreux frais qui peuvent vous faire dresser les cheveux sur la tête… ou tout simplement vous les faire perdre sous l’effet du choc!

On parle notamment des coûts d’inspection, le notaire, la quittance, les droits de mutation (taxe de bienvenue), le certificat de localisation, etc. Sans compter le déménagement lui-même.

Pour vous aider : Le site de la Caisse Populaire Desjardins offre un document imprimable, format PDF, représentant un tableau des coûts dont vous devez tenir compte. Une facture qui s’élève rapidement à quelques milliers de dollars.

Piège 4 – Prendre le premier agent immobilier qui passe

Le courtier immobilier est plus que celui qui vous fera visiter les maisons sélectionnées. C’est un spécialiste qui vous guide et vous accompagne tout au long du processus. Il doit donc comprendre vos besoins réels AVANT d’être motivé par le montant de la commission qu’il fera lorsque la transaction sera conclue.

Le meilleur truc : Demandez une référence à vos proches et n’hésitez pas à en rencontrer plus d’un. La complicité est essentielle.

Stéphanie Bertin pour BIG

 

Référence : http://www.cahiermaison.com/Habitation/2014-03-12/article-3614551/L&rsquoachat-d&rsquoune-maison,-une-aventure-grandiose-a-laquelle-il-faut-savoir-se-preparer/1

 Publié le 12 mars 2014

Faire des rénovations sans contrat ?

Vous avez un projet de rénovation et vous aimeriez gérer les échéanciers, le budget et peut-être même vous impliquer à la réalisation de vos travaux ? Saviez-vous qu’il était possible de le faire avec Construction DRP ?

Construction DRP offre le privilège à sa clientèle de s’ajuster à leurs besoins et attentes afin que ceux-ci puissent réaliser leur projet selon leur budget.

La rénovation est omniprésente dans le processus de vente et de l’achat d’une propriété. D’avoir une soumission à sa juste valeur, d’avoir une équipe qui comprend vos besoins et d’avoir une ouverture sur la réalisation de vos projets, c’est ce que Construction DRP vous propose.

Pour avoir plus d’informations ou pour discuter de votre projet, contactez-nous

 

Dominique Ruel

Une bonne nouvelle pour les propriétaires de chalet

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David Heurtel, Ministre de l’Environnement
Dimanche, 10 avril 2016 22:28

MISE à JOUR Dimanche, 10 avril 2016 22:28
VAL D’OR | (Agence QMI) Les maux de tête de propriétaires de résidences isolées, des chalets par exemple, qui ne pouvaient pas installer une fosse septique conventionnelle en raison des conditions du sol, pourront bientôt mettre leurs installations aux normes en vertu d’une modification au règlement.
Le ministre du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques, M. David Heurtel, a annoncé samedi à Val-d’Or, en Abitibi, la modification proposée par le gouvernement au Règlement sur l’évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées.

Quatre solutions
Le problème auquel font face les propriétaires de résidences isolées date de juillet 2000, lorsque le règlement en vigueur depuis 1981 a été renforcé dans le but de lutter contre le phénomène des algues bleu vert dans les lacs.

Plusieurs propriétaires aux prises avec des conditions de sol défavorables à une installation septique conventionnelle avaient de la difficulté à respecter le règlement.

Le Règlement proposera dorénavant quatre solutions, soit la mise en place d’une fosse de rétention à vidange totale (réservoir étanche); l’installation de cabinets à terreau (toilettes à compost) avec fosse de rétention pour les eaux ménagères; la mise en commun d’un système avec déphosphatation pour deux résidences isolées existantes ou la mise en place de systèmes de traitement étanches qui rejettent les eaux usées dans un réseau d’égout municipal.

Crédit d’impôt
Pour aider les propriétaires à mettre aux normes leurs installations septiques, ces travaux seront admissibles au crédit d’impôt RénoVert, lorsqu’il s’agit de la résidence principale.
Les Québécois pourront ainsi bénéficier d’un crédit d’impôt de 20 %, dont le montant pourra atteindre 10 000 $, sur les travaux excédant 2500 $.

 

Référence/Source Journal de Montréal : http://www.journaldemontreal.com/2016/04/10/une-bonne-nouvelle-pour-les-proprietaires-de-chalet

 

MAJ : JFM-2016-04-15

Est-ce que les maisons se vendent dans votre MRC? À quel prix?

 JLR et Fichier des limites cartographiques des divisions de recensement,

Recensement de 2011, produit no 92-163-X au catalogue de Statistique Canada

Dernièrement, j’ai fait le bilan annuel des ventes résidentielles au Québec et, lorsqu’on y regarde de plus près, on note des écarts majeurs selon les régions. Afin de dégager les tendances par secteur, le bilan présenté dans cet article fait un tour des municipalités régionales de comté (MRC) et des territoires équivalents (TE). Ainsi, le Québec est divisé en 98 territoires. De ce nombre, seule la MRC de l’Île d’Orléans n’est pas présentée étant donnée le faible nombre de transactions.

 

Moins de ventes dans les MRC du nord-est de la province

Le nord-est de la province semble particulièrement touché par des baisses de ventes. Parmi les régions administratives de la Côte-Nord, du Saguenay-Lac-Saint-Jean et de la Gaspésie-Îles-de-la-Madeleine, seule la MRC de Maria-Chapdelaine n’a pas connu de diminution de ventes avec un nombre de transactions égal à celui de l’année dernière. Un facteur commun à ces trois régions est le vieillissement de la population. Selon le scénario de référence de projection de population de l’Institut de la statistique du Québec (ISQ), la population aura diminué dans ces 3 régions en 2036. La problématique associée à la démographie est commune à l’ensemble du Québec, cependant seulement quelques régions verront leur nombre d’habitants se réduire. Le déclin de population est déjà amorcé en Côte-Nord et en Gaspésie-Îles-de-la-Madeleine. Quant au Saguenay-Lac-Saint-Jean, la diminution de la population est attendue en 2024. Toutefois, l’augmentation de l’âge moyen des habitants est déjà amorcée. Ce changement démographique peut expliquer partiellement le recul des ventes sur le marché immobilier puisqu’il implique un plus grand nombre de ménages vendeurs par rapport au nombre de ménages acheteurs. Néanmoins, d’autres phénomènes sont susceptibles d’expliquer le ralentissement du marché immobilier dans les régions plus éloignées comme les difficultés connues du secteur des matières premières. Pour le long terme, le vieillissement de la population sera à surveiller.

Il faut cependant demeurer prudent avec les résultats par MRC puisque, même s’ils permettent de déceler des tendances régionales, le nombre de transactions est souvent faible, ce qui laisse place à davantage de fluctuations statistiques.

 

Plus de ventes dans les MRC du sud-ouest de la province

Mise à part Lotbinière, qui se trouve un peu plus au nord de la province, ce sont surtout des MRC au sud du Québec qui ont connu d’importantes hausses de ventes. Acton Vale a connu une hausse marquée, toutefois il faut considérer qu’il y avait eu une baisse notable en 2014 et que le nombre de ventes est maintenant similaire à celui de 2013 et 2012.

 

Top 5 des plus grandes augmentations de ventes d’unifamiliales

MRC / Chef-lieu Nombre de ventes Variation 1 an
Acton (Acton Vale) 181 41 %
Les Jardins-de-Napierville (Napierville) 281 19 %
Lotbinière (Sainte-Croix) 439 14 %
Montréal 5363 12 %
Montcalm (Sainte-Julienne) 868 10 %

Top 5 des plus grandes baisses de ventes d’unifamiliales

MRC / Chef-lieu Nombre de ventes Variation 1 an
Les Basques (Trois-Pistoles) 90 -37 %
La Haute-Gaspésie (Sainte-Anne-des-Monts) 87 -29 %
Le Rocher-Percé (Chandler) 95 – 29 %
Charlevoix-Est (Clermont) 104 – 27 %
Bonaventure (New Carlisle) 108 – 24 %

Les transactions colligées par JLR comprennent toutes les ventes enregistrées au Registre foncier, soit celles effectuées par l’entremise d’un courtier, entre particuliers et les constructions neuves.

 

Le prix de vente médian

Bien entendu, les prix de vente tendent à être plus élevés près des grands centres urbains. La carte en en-tête permet d’observer les prix médians de 2015 dans l’ensemble du Québec selon les MRC et les TE.

Top 5 des unifamiliales les plus chères

MRC / Chef-lieu Prix médian
Montréal 405 000 $
Longueuil 312 000 $
Laval 309 900 $
Thérèse-De Blainville (Blainville) 286 500 $
La Vallée-du-Richelieu (Belœil) 285 000 $

 

Top 5 des unifamiliales les moins chères

MRC / Chef-lieu Prix médian
Les Etchemins (Lac-Etchemin) 69 000 $
Témiscouata (Témiscouata-sur-le-Lac) 75 000 $
La Haute-Gaspésie (Sainte-Anne-des-Monts) 80 000 $
Les Basques (Trois-Pistoles) 84 750 $
L’Islet (Saint-Jean-Port-Joli) 89 000 $

 

Pour connaître, les variations de prix par MRC et les résultats pour une autre MRC, vous pouvez consulter la carte interactive présentée plus haut et l’étude complète.

 

Les grandes tendances

L’analyse par MRC permet de constater que le marché immobilier est local et hétérogène. Le type de propriétés, le coût de l’espace et la vigueur économique sont très différents selon les régions du Québec. Cette année, les ventes d’unifamiliales à Montréal ont rebondi, par contre, le marché est demeuré difficile dans plusieurs régions du Québec. Bref, l’analyse par région permet de voir les particularités de chaque région. On doit cependant faire attention au faible nombre de ventes qui peut faire place à beaucoup de volatilité dans les statistiques.

 

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Suivez-moi sur Twitter : @JFontaineJLR

 Source & Référence : http://www.lesaffaires.com/blogues/joanie-fontaine/bilan-marche-immobilier-mrc/584801

MAJ : CL-2016-02-04

4 mythes sur les promesses d’achat

Qu’est-ce qu’une promesse d’achat ?

Il s’agit d’un document juridique utilisé lorsqu’un acheteur est intéressé par une propriété et qu’il décide de faire une offre au propriétaire vendeur. Ce document donne les différentes conditions de l’acheteur, telles que le prix, le financement, la date de prise de possession ou autre. C’est un «avant-contrat» qui lie les parties avant la signature du contrat de vente chez le notaire.

Voici quelques mythes au sujet desquels on m’interroge souvent:

1. J’ai 10 jours pour me retirer d’une promesse d’achat. FAUX.

Lorsque le vendeur accepte votre promesse d’achat, c’est devenu un contrat qui vous lie avec le vendeur. L’acheteur s’engage donc à acheter la maison aussitôt que toutes les conditions inscrites dans l’offre seront satis­faites.

2. On peut dépasser les délais inscrits. FAUX.

Il est très important de ne pas dépasser les délais indiqués dans la promesse d’achat même si la faute ne vous incombe pas. Vous êtes tenu(e) de respecter EN TOUT TEMPS les délais prescrits par les deux parties. Dans le cas contraire, l’acheteur pourrait perdre la propriété ou même être poursuivi par le vendeur, et vice versa si le vendeur ne respecte pas les délais.

J’ai travaillé sur le dossier d’achat d’un immeuble à revenus très rentable, il a fallu que nous allongions le délai cinq fois, car le vendeur n’était pas disponible. Il a fallu attendre deux mois et demi mois avant de pouvoir faire la première visite des lieux. Mon courtier s’est assuré que tous les délais étaient respectés. J’ai finalement pu acheter l’immeuble au bout de 5,5 mois. Il faut souvent être patient, en immobilier.

3. Le premier qui dépose une promesse d’achat a priorité sur les autres. FAUX.

Il arrive parfois qu’un vendeur reçoive plusieurs offres d’achat en même temps. Mme Alexandra Clauss, courtier immobilier agréé DA de Royal de Montréal 2010 inc., nous affirme qu’elle a vu des cas où jusqu’à 10 promesses d’achat ont été déposées quelques jours après la mise en marché. Aucune priorité n’existe sur l’arrivée de la première offre. Le vendeur peut choisir l’offre, l’accepter, formuler une contreproposition ou même la refuser.

4. L’acheteur est obligé de faire inspecter la maison. FAUX.

Vous n’êtes en aucun cas obligé de faire inspecter une maison que vous désirez acheter, il s’agit d’un acte volontaire. Je vous recommande fortement, cependant, de toujours faire inspecter l’immeuble convoité, car un rapport vous fournit toutes les réparations potentielles à faire, ce qui peut s’avérer une chance d’obtenir une baisse du prix ou de vous retirer de la promesse d’achat s’il y a des problèmes majeurs. Ce rapport pourra aussi vous protéger ultérieurement si vous découvrez un vice caché dans cette propriété.

Source / référence : http://www.journaldemontreal.com/2016/01/17/4-mythes-sur-les-promesses-dachat

GHISLAIN LAROCHELLE

QUAND LA VALEUR MUNICIPALE DÉPASSE LA VALEUR MARCHANDE

J’entends souvent des gens me dire qu’ils veulent garder la valeur municipale de leurs immeubles élevée pensant donner de la valeur à leurs propriétés. Sachez que c’est exactement le contraire ! Plus la facture de taxes est élevée pour votre immeuble, moins le revenu net sera intéressant auprès des acheteurs. Et le contraire est aussi vrai… Une facture de taxes trop basse peut représenter un risque d’augmentation soudain de ce poste de dépenses. C’est pourquoi vous devez vous assurer que la valeur déposée par la municipalité est juste.

IMPORTANT : La période de demande de révision pour le rôle foncier triennal (2016-2017-2018) est présentement ouverte. Vous avez jusqu’au 30 avril 2016 inclusivement pour procéder. Après cette date, il sera trop tard !


Le Service de l’évaluation de la Ville de Québec a déposé son nouveau rôle triennal le 15 septembre dernier. Pour l’ensemble des immeubles non résidentiels, l’augmentation de valeur a été de 12,3 %.

Une augmentation de valeur de votre propriété signifie en général qu’il y a une possibilité que votre compte de taxes subisse lui aussi une augmentation. Les variations moyennes entre les valeurs des rôles 2013-2014-2015 et2016-2017-2018 sont présentées dans le tableau ci-contre pour les immeubles non résidentiels. Il s’agit de moyennes, mais qu’en est-il si votre propriété est évaluée à un niveau plus haut que sa valeur marchande réelle ?


Dans l’objectif d’observer la probabilité de cette possibilité, nous avons mené une petite étude interne. Dans les faits, nous avons simplement comparé le résultat des analyses que nous avons effectuées pour le compte de nos clients en 2014 et 2015 avec la nouvelle valeur déposée par la ville pour ces propriétés. Après compilation, 16 % des propriétés que nous avons évaluées ont subi une variation qui en porte la valeur municipale déposée à un montant supérieur à nos expertises.

Près de la moitié des propriétés évaluées dont la valeur municipale est maintenant plus élevée que la valeur marchande implique une différence de plus de 100 000 $. À titre d’exemple, une différence de 100 000 $ de la base d’imposition peut engendrer une facture de taxes de près de 4 000 $ annuellement. Ce montant dépend notamment du type de bâtiment, du secteur de la propriété et des taux appliqués.

Si vous désirez faire vos devoirs, sachez que la procédure consiste en trois étapes : la vérification, la demande de révision et, finalement, la contestation devant le Tribunal administratif du Québec (section des affaires immobilières).

  • La vérification consiste à entrer en contact avec l’évaluateur municipal au dossier pour valider s’il ne s’agit pas d’une simple coquille.
  • La demande de révision est la procédure qui vise à faire ouvrir le dossier au service d’évaluation de la ville. À cette étape, les partis voient s’ils s’entendent ou pas sur une valeur municipale réaliste.
  • La contestation résulte d’un refus de l’évaluateur municipal de modifier à la convenance du propriétaire la valeur municipale de l’immeuble en litige. Dans ce cas, il y a possibilité de déposer une contestation officielle devant le Tribunal administratif du Québec. Mais attention, la conclusion du Tribunal peut baisser la valeur de votre propriété au rôle, tout comme elle peut la faire augmenter.

Si vous voulez que nous vous aidions à y voir plus clair, nous mettons notre expertise à votre entière disposition. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations.

 

Source : Côté Conseil Immobilier,  http://ccimmo.ca/infolettre/2H9892

Immobilier: quel est le meilleur mois pour acheter ou vendre une propriété?

Comme vous l’avez peut-être remarqué, les ventes sur le marché résidentiel fluctuent durant l’année. Plusieurs personnes acquièrent leur propriété au printemps et à l’été, tandis que les mois d’automne et d’hiver sont reconnus pour leur faible niveau d’activité.

Ce que plusieurs ignorent, cependant, c’est que les prix sont également sujets à des variations saisonnières, certes moins importantes que celles qui touchent le nombre de ventes, mais tout de même réelles. L’analyse des ventes colligées par JLR a permis de mettre en évidence certains mois où les prix bondissent et d’autres où les prix ont plutôt tendance à chuter. Ainsi, certaines périodes de l’année sont plus avantageuses pour les acheteurs et d’autres pour les vendeurs. Les ventes des dix dernières années ont été utilisées afin d’établir les tendances mensuelles.

Quelle est la variation du prix des propriétés au cours de l’année?

Tandis que les prix sont élevés durant les mois les plus populaires pour la vente, ils diminuent généralement durant les mois où le marché ralentit. Au cours des dix dernières années, en moyenne, le prix médian des unifamiliales a atteint un sommet en juin avec un prix de 4,5% supérieur au prix médian de septembre, le mois où les prix sont généralement à leur plus bas. L’écart se chiffre à plus de 8 000$. Selon les résultats, la période de mai à août seraient particulièrement avantageux pour les vendeurs, puisque les prix sont plus élevés et les ventes plus nombreuses. Pour ces quatre mois, en moyenne, le prix médian des dix dernières années a dépassé 186 000$. Pour les acquéreurs, les prix sont plus avantageux en septembre et en octobre. Lors de ces deux mois, la moyenne des prix médians des dix dernières années n’a pas dépassé 181 000$.

Le lien entre les ventes et le prix

Les fluctuations mensuelles du nombre de ventes et des prix médians suivent des tendances similaires, comme le montre le graphique suivant.

Ainsi, lorsque la demande de propriétés unifamiliales est grande, la quantité de ventes s’élève, tout comme le prix payé. Cette demande plus forte, particulièrement en juin, est probablement attribuable en partie à la température plus clémente qui facilite le déménagement. De plus, la tradition québécoise est de terminer la majorité des baux le 30 juin; ainsi, plusieurs locataires tentent de déménager peu avant cette date. Emménager l’été est également intéressant pour les ménages ayant de jeunes enfants, afin d’éviter les problèmes engendrés par un déménagement en cours d’année scolaire. Cela peut également expliquer la chute importante du prix médian en septembre. À l’automne ou dans une moindre mesure à l’hiver, la demande semble faiblir étant donné les désavantages que comporte un déménagement à cette période de l’année. La réduction du bassin d’acheteurs potentiels durant cette période entraîne une diminution des ventes. Lorsque le nombre d’acheteurs potentiels décroît, les vendeurs peuvent commencer à craindre de ne pas se départir rapidement de leur propriété. Par conséquent, ils peuvent être plus enclins à négocier à la baisse le prix de leur résidence, ce qui peut expliquer la faiblesse relative du prix médian durant cette période de l’année. Le marché des résidences unifamiliales est un marché saisonnier dans lequel le printemps et l’été sont les périodes les plus populaires. Durant la saison forte, le marché est à l’avantage des vendeurs, puisque la demande est élevée, ce qui entraîne une hausse des prix. Si vous êtes acheteur, il vous sera alors plus facile de négocier un prix à la baisse à l’automne, lorsque la demande diminue. Donc, pour répondre à la question initiale: statistiquement et financièrement, septembre est le meilleur mois pour acheter, tandis que juin est le meilleur mois pour vendre!

Source et référence : Les affaires, 2014-11-10

http://www.lesaffaires.com/blogues/joanie-fontaine/immobilier-quel-est-le-meilleur-mois-pour-acheter-ou-vendre-une-propriete/573805

PHOTOS PROFESSIONNELS – Fait vendre plus rapidement et à un meilleur prix

PHOTOS PROFESSIONNELS Fait vendre plus rapidement et à un meilleur prix De Instagram à Pinterest à Snapchat , les photos numériques sont devenus leur propre mode de communication en ligne et mobile . Avec 92 % des acheteurs de maison à l’aide de l’Internet dans le cadre de leur recherche de la maison, les annonces photos et la qualité des photos sont des facteurs critiques pour l’élaboration du prix de vente de votre maison, à quelle vitesse elle se vendra, et si elle ne se vendra pas du tout.

 

LES PREMIÈRES IMPRESSIONS PAYENT PLUS Pour les maisons inscrites entre 200,000 $ et 1 000 000 $, Redfin a trouvé que les maisons avec photos prises avec des appareils photo reflex numériques se vendent pour $ 3400 à $ 11,200 plus par rapport à leurs prix de catalogue ou d’affichage. À l’extrémité supérieure du spectre, professionnellement photographié des maisons pour plus de 1 000 000 $ vendus à des prix similaires à ceux avec des photos amateurs. A Los Angeles, Redfin agent immobilier Eric Tan dit,  » la photographie professionnelle et même photo de HDR sont la normes attendus pour les résidences à vendre de 1millions de dollars et plus.  » Bien que les propriétés de plusieurs millions de dollar prennent plus de temps pour vendre, la photographie reflex numérique aide toujours ces maisons de luxe à se vendre plus vite que s’ils ne le fessaient autrement. SUR LE PRIX DEMANDÉ, QUEL EST L’INFLUENCE DE LA PHOTOGRAPHIE PROFESSIONNELLE SUR LA VENTE DE VOTRE PROPRIÉTÉ

 

PHOTOS PROFESIONNELLES = PLUS D’ARGENT, MOINS DE PROBLÈMES (POUR VENDRE) À travers toutes les fourchettes de prix, les maisons avec la photographie reflex numérique étaient plus susceptibles de vendre dans les six mois que les maisons avec photos de type « point-and-shoot ». Dans la fourchette de prix de 400 000 $-500 000 $, 64 % des foyers avec des photos reflex numériques ont été vendus dans les six mois, comparativement à 46 % des foyers avec photos « point-and-shoot ». Pour les propriétés plus difficiles à vendre de plus d’un million de dollar, 35 % des propriétés professionnellement photographiés ont été vendus en six mois, comparativement à 30 % des propriétés qui ont été photographiés avec le type « point-and-shoot ». À QUEL NIVEAU QUE LES PHOTOS PROFESSIONNELLES INFLUENCES LA VENTE DE VOTRE PROPRIÉTÉ

 

VENDEZ VOTRE MAISON EN UN TOUR DE MAIN En général, les propriétés photographiées sont plus susceptibles de se vendre, et à se vendre à un meilleur prix, ce n’est pas surprenant que ces maisons se vendent également plus rapidement. Parce que la recherche en ligne et la navigation est une partie essentielle du processus d’achat de maison, il s’ensuit qu’une maison mieux photographié se vendra plus vite parce que plus de gens sont incités à visiter la maison et les gens savent ce qu’ils obtiennent avant même qu’ils ne mettent le pied dans la maison. Dans toutes les gammes de prix, les maisons avec photos professionnelles sont vendues plus rapidement. Dans la gamme de prix d’un millions de dollars et plus, les maisons professionnellement photographiés sont vendus quatre jours plus vite, et ceux de la gamme 400 000 $ sont vendus trois semaines plus vite que leurs homologues avec des photos amateurs. COMBIEN DE JOUR PLUS VITE SE VEND UNE PROPRIÉTÉ AVEC DES PHOTOS PROFESIONNELLES

 

NETTETÉ, QUALITÉ ET FAIRE BELLE IMPRESSION Pour cette dernière étude, Redfin a creusé un peu plus profond, regardant la netteté de la photo. La netteté de la photo peut être considérée comme détail ajouté à une image en utilisant un bon appareil photo, l’objectif et l’éclairage. Qu’il s’agisse d’une réflexion croquante dans un miroir, ou des fleurs lumineuses dans la cour avant, une image plus nette affichera une maison sous son meilleur jour. Nous avons utilisé un peu de maths et de traitement de l’image par l’intermédiaire de fantaisie OpenCV pour regrouper nos photos par un percentile de la netteté. Dans le 10 % de la netteté supérieur sur les photos professionnelles des propriétés vendues, le prix vendu a été au prix demandé ou à un prix supérieur à 44 % du temps, alors que les inscriptions avec une netteté moyenne ont été vendues au prix de liste ou aux environs pour seulement 13 % du temps. QUELLE EST L’INFLUENCE DE LA NETTETÉ DES PHOTOS PROFESSIONNELLES SUR LE PRIX DEMANDÉ

 

RÉFÉRENCE :

https://www.redfin.com/research/reports/special-reports/2013/professional-photos-2013.html#.VQuZFvmG-Sp

Recherche faites sur : http://www.realtor.org/ Traduit par : Jean-François Morin

Obligations du vendeur en quant au certificat de localisation

Photo: Chambre des notaires du Québec

 

Vous êtes en bonne voie de conclure la vente de votre maison. Pourquoi le notaire vous demande-t-il de lui fournir un nouveau certificat de localisation ?  Qu’est-ce qu’un certificat de localisation?
Un certificat de localisation est un document préparé par un arpenteur-géomètre qui est un professionnel membre de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec. Le certificat de localisation permet à l’arpenteur-géomètre d’exprimer son opinion sur la situation et la condition actuelles de l’immeuble par rapport aux titres de propriété, au cadastre ainsi qu’aux lois et règlements en vigueur. L’original d’un certificat de localisation est conservé par l’arpenteur-géomètre qui en délivre des copies certifiées conformes. Si ce dernier prend sa retraite ou décède, les originaux de ses certificats sont cédés à un autre arpenteur-géomètre. En tout temps, l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec est en mesure de vous informer du lieu où sont conservés les originaux des documents d’un arpenteur-géomètre qui ne fait plus partie de l’Ordre.

 

Contenu du certificat de localisation
Le certificat de localisation comporte un rapport et un plan. Son contenu est réglementé par le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation.
Le rapport traite de plusieurs éléments, dont :
• la désignation cadastrale de l’immeuble;
• la concordance entre les mesures du terrain prises sur les lieux par l’arpenteur-géomètre et les mesures officielles déposées au ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles du Québec;
• les empiètements;
• les servitudes, comme les droits de passage et les droits de vue;
• les autres charges, comme la présence de fils électriques;
• la conformité des lieux par rapport à la règlementation municipale et à des dispositions législatives (par exemple : Code civil du Québec, Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles, Loi sur les biens culturels, etc.).

 

Pour sa part, le plan illustre la forme, les dimensions et la superficie du terrain ainsi que la position de la maison et des dépendances (cabanon, clôtures, haies, piscine, etc.). Il détaille également les servitudes et les marques d’occupation (comme les clôtures, les haies, etc.). Il est intéressant de savoir que l’arpenteur-géomètre doit nécessairement visiter les lieux et prendre les mesures avant de confectionner son certificat de localisation.

 

Utilité du certificat de localisation
Le certificat de localisation est primordial dans une transaction immobilière, qu’il s’agisse d’un terrain avec bâtisse ou, dans plusieurs cas, d’un terrain vacant. Il procure d’importantes informations sur l’état actuel du terrain, de la bâtisse et des dépendances et sur l’incidence de toute restriction les concernant et résultant de dispositions législatives et règlementaires. En raison de son contenu, le certificat de localisation est un complément à votre titre de propriété sur l’immeuble et fait corps avec l’opinion du notaire sur la valeur de votre titre de propriété.

 

Utilisation du certificat de localisation
Le certificat de localisation ne doit être utilisé qu’aux fins qui y sont indiquées par l’arpenteur-géomètre. Il ne doit jamais être utilisé pour tenter d’établir des limites de propriété ou pour entreprendre des travaux en relation avec ces limites. Ainsi, il serait risqué de se servir d’un certificat de localisation pour construire un cabanon, une clôture, un muret ou toute autre structure sur votre terrain en prenant le plan pour établir les limites de ce terrain. Des opérations de piquetage, de pose de repères, de bornage ou d’implantation effectuées par un arpenteur-géomètre permettent d’établir en toute sécurité les limites d’un terrain et de positionner l’endroit exact où les structures doivent être érigées.

 

Qui doit fournir le certificat de localisation?
L’article 1719 du Code civil du Québec dispose que le vendeur est tenu de remettre à l’acheteur une copie de l’acte d’acquisition de l’immeuble de même qu’une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu’il possède. La plupart des offres d’achat stipulent que le vendeur doit fournir à l’acheteur un certificat de localisation démontrant l’état actuel de l’immeuble. Vous pouvez toutefois en convenir autrement dans l’offre d’achat. C’est le vendeur qui est habituellement tenu de fournir, à ses frais, un certificat de localisation démontrant l’état actuel de l’immeuble.

 

Qu’est-ce qu’un certificat de localisation démontrant l’état actuel de l’immeuble ?
Cette question est épineuse. Dans bien des cas, elle ne peut être tranchée « au couteau ». Différents intervenants ne sont pas tous du même avis à ce sujet. Voici néanmoins quelques éléments qui peuvent aider à répondre à cette question.

 

Un certificat à jour
• Votre certificat est à jour s’il fait référence à toutes constructions (bâtiments, clôtures, abris, climatiseurs ou autres) érigées sur l’immeuble.
•Les éléments mentionnés au certificat de localisation devraient être ceux exigés par le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation en vigueur depuis 2002, ce règlement comporte beaucoup plus d’exigences que l’ancien.
• Le certificat de localisation doit tenir compte de la règlementation municipale en vigueur (zone inondable, bande de protection riveraine, zone de contrainte (gaz, chemin de fer)), du règlement de zonage (normes d’implantation) ainsi que des délais de prescription pour l’acquisition de droits sur un immeuble.

 

Un certificat portant sur le bon numéro de lot
Lorsque la réforme du cadastre sera complétée par le ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles du Québec, tous les terrains seront identifiés au Registre foncier par des numéros d’UN MILLION ou plus. Il n’y aura plus de paroisses, mais seulement un cadastre pour toute la province de Québec, soit le « cadastre du Québec ». Cette réforme est presque terminée, mais il reste quelques endroits où ce n’est pas fait. Il appert donc que vous pouvez être en possession d’un certificat de localisation qui montre tous les bâtiments actuels sur le terrain. Rien n’a changé direz-vous depuis la confection du certificat de localisation. Cependant, il pourrait ne pas être à jour, car il a été confectionné avant l’entrée en vigueur, en 2002, du nouveau règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation, ou avant l’entrée en vigueur de certaines autres dispositions législatives et règlementaires. Si votre certificat de localisation ne désigne pas votre immeuble par un numéro un million ou plus, il est à peu près certain qu’il n’est pas à jour, car presque tout le territoire québécois a été rénové. L’importance d’un certificat de localisation lors d’une transaction immobilière n’est donc plus à démontrer. Si vous voulez dormir en paix après avoir vendu votre immeuble, il suffit de fournir à l’acheteur un ce
rtificat de localisation de qualité. Le notaire et l’arpenteur-géomètre sont les professionnels tout désignés pour vous éclairer. Consultez-les, ils vous donneront l’heure juste. Vous avez des questions? Visionner la vidéo « Offre d’achat », la vidéo « Examen des titres » et le dépliant « L’achat d’une propriété » Pour plus d’information, consultez le site web de la Chambre des notaires Communiquez avec le service gratuit 1 800 NOTAIRE (1 800 668 2413) pour parler à un notaire ou posez votre question en ligne au 1-800-NOTAIRE 2.0. Ce service est disponible du lundi au vendredi, de 8 h 30 à 17 h ou encore communiquer avec le Ministère de la Justice du Québec.


Chambre des notaires du Québec

Notre mission :   La mission de la Chambre est d’assurer la protection du public par le développement et le maintien de la qualité et la crédibilité de la pratique notariale.   Chambre des notaires du Québec Référence : Protegez-vous

http://www.protegez-vous.ca/chambre-des-notaires-du-quebec/obligations-du-vendeur-en-quant-au-certificat-de-localisation.html

Par: Chambre des notaires du Québec, partenaire de Protégez-Vous.ca

Mise en ligne : 15 septembre 2014