L’ACQUISITION D’UN IMMEUBLE COMMERCIAL

Photo - Stephane Page

L’acquisition d’un immeuble commercial requiert de l’acheteur plusieurs démarches qu’il n’aurait pas à faire pour l’acquisition d’une propriété résidentielle.

Je survolerai sommairement les principales démarches qu’un acheteur prudent et diligent devrait faire pour l’acquisition d’un immeuble commercial.

 

Zonage

L’acheteur devra vérifier si l’immeuble qu’il projette d’acheter respecte le zonage actuel ou, s’il désire changer l’usage de l’immeuble, de vérifier si l’usage qu’il désire en faire est conforme au règlement de zonage.

Dans bien des cas, la propriété pourra bénéficier de droits acquis puisque le règlement de zonage est entré en vigueur après la construction de la propriété.

 

Baux commerciaux

Dans les cas où l’immeuble est loué en tout ou en partie, l’acheteur devra obtenir copie des baux en vigueur afin d’examiner le contenu de ces baux en plus de s’assurer que ceux-ci soient toujours en vigueur.

 

Environnement

Il est devenu de plus en plus fréquent que les institutions financières exigent une étude environnementale à l’acheteur, que ce soit lors d’une première acquisition ou même du renouvellement d’un prêt.

En effet, depuis 2003, la loi prévoit que tout gardien du bien pourrait être contraint à procéder à la dépollution du terrain.  Cette obligation légale incite de plus en plus d’institutions financières à exiger un test environnemental sur la propriété.

L’étude environnementale dite de phase I porte sur l’historique de la propriété et la possible utilisation de contaminant.  Dans la mesure où l’expert retenu considère qu’il y a un risque de pollution, il procédera à une étude environnementale dite de phase II.  Dans cette nouvelle phase, l’expert procédera à la prise d’échantillons et d’analyses en laboratoire afin de confirmer ou d’infirmer la présence de contaminant dans le sol.

Encore une fois, si des contaminants étaient présents dans le sol à des valeurs excédant ce que le règlement prévoit, l’expert recommanderait de procéder à la décontamination des sols.

 

Inspection de l’immeuble

L’acheteur prudent et diligent devrait faire procéder à l’inspection de la propriété par un expert en bâtiment.  L’acheteur devra prévoir dans le mandat à l’expert de vérifier la conformité de l’immeuble avec les règlements et normes en matière de construction.

La qualité des fondations et de la structure sera également un élément essentiel de l’inspection.  Les éléments mentionnés constituent simplement certaines vérifications qu’un acheteur prudent et diligent devrait faire et n’exclut aucunement l’ensemble des démarches qu’un conseiller juridique pourra recommander.

Inspection pré-achat inquiétante… Puis-je me désister ?

Vous êtes au comble du bonheur ! Vous avez enfin eu le « coup de cœur » pour une maison après plusieurs visites infructueuses. Ni une ni deux vous remplissez la promesse d’achat.

Tel que recommandé, vous faites procéder à une inspection pré-achat de la résidence. Résultat, cette maison qui semblait si parfaite s’avère moins parfaite …

Que faire ? Pouvez-vous vous retirer de la promesse d’achat ?

La clause 8.1 (anciennement la clause B 2.4) du formulaire de promesse d’achat de l’OAICQ donne ouverture à l’annulation de la promesse d’achat.

Or, cette option ne sera possible qu’aux conditions suivantes [1] :

  1. L’inspection révèle l’existence d’un facteur ;
  2. Ce facteur est susceptible de faire diminuer la valeur ou les revenus de l’immeuble ou d’en faire augmenter les dépenses ;
  3. Il s’agit d’un facteur significatif.

Règle générale, nous pouvons conclure que ce sont des problèmes jugés majeurs et importants ou bien une accumulation de déficients mineurs soulevés par l’inspecteur en bâtiment qui donneront ouverture à une annulation de la promesse d’achat. Il faut que le « problème » soulevé par le promettant-acheteur puisse être tel qu’il influence considérablement la volonté d’acheter au prix offert.

Voici quelques exemples de part et d’autre :

Facteurs donnant ouverture à l’annulation de la promesse d’achat:

  • Une problématique aux fondations
  • Un problème de structure
  • Une toiture déficiente
  • Présence du contaminant

Facteurs ne donnant pas ouverture à l’annulation de la promesse d’achat [2] :

  • Une dépense d’entretien
  • L’usure normale
  • Une déficience apparente
  • Une déficience qui n’engage pas une dépense significative

Dans le cas où le problème soulevé par l’inspecteur en bâtiment au promettant-acheteur remplit les critères énoncés ci-haut, ce dernier devra donc transmettre un avis au vendeur par écrit et lui remettre une copie du rapport d’inspection dans les quatre (4) jours de l’expiration du délai prévu à la clause 8.1. La promesse d’achat deviendra alors nulle et non avenue à compter de la réception par le vendeur du rapport pré-achat.

Chaque cas en étant un d’espèce, en cas de doute communiquez avec nous !

[1] Lefrançois c. Kottaras, C.S. 2003 CanLII 1058
[2] Sutton Group Excellence inc. c. Hag, C.Q. 2010 QCCQ 8033

Me Stéphane A. Pagé, avocat

Référence : Infolettre de Stéphane Pagé du 2016-12-15

 

MAJ : JFM-2017-01-09

Le vendeur doit-il s’attendre à recevoir une facture du notaire?

Plusieurs d’entre vous savent très bien que c’est l’acheteur qui choisit le notaire lors de l’achat d’une propriété, alors il est normal que ce dernier assume les frais et honoraires pour l’examen des titres, et la préparation de son hypothèque et de l’acte de vente.

Mais qu’en est-il du vendeur? Doit-il s’attendre à recevoir une facture du notaire?

La réponse : il est fort probable qu’il ait lui aussi à assumer le paiement de certains frais et honoraires, selon les circonstances.

Le propriétaire vendeur qui a contracté un prêt ou une marge de crédit auprès d’une institution financière a consenti, avant l’achat, à cette même institution, une hypothèque sur son immeuble pour garantir le remboursement de sa dette. Que son prêt soit remboursé en totalité depuis plusieurs années, ou qu’aucune somme ne soit due sur la marge de crédit, il aura quand même l’obligation de libérer l’immeuble qu’il vend de cette hypothèque. En effet, le Code civil du Québec prévoit que le vendeur doit vendre son immeuble, libre de toutes charges et hypothèques.

Le notaire doit alors préparer une quittance ou une mainlevée pour libérer l’immeuble de cette charge, et il a droit à des honoraires pour la préparation de cet acte et au remboursement des frais exigés par le registre foncier pour inscrire cette radiation sur la propriété vendue.

Puisque c’est le vendeur qui est tenu d’enlever les hypothèques, il est normal que ce soit lui qui assume les frais qui en découlent.

Quelle est la différence entre une « quittance » et une « mainlevée »?

La quittance signée par un créancier permet de constater le paiement complet de la dette et la radiation de l’hypothèque qui y sont rattachés, tandis que la mainlevée ne fait qu’enlever la charge hypothécaire, sans nécessairement indiquer que toute la créance est payée.

Plusieurs produits financiers permettent maintenant de lier plusieurs prêts à une seule et même garantie hypothécaire. Lors de la vente de la propriété sur laquelle cette hypothèque est publiée, considérant que seul le prêt relié à la propriété vendue est payé, alors que les cartes de crédit des vendeurs de cette même institution financière ne le sont pas, le créancier accordera une mainlevée sur l’immeuble vendu, pour venir le libérer, reconnaitre que le prêt est remboursé, sans rien reconnaitre relativement aux cartes de crédit.

Il est important de mentionner que d’autres frais peuvent également être facturés au vendeur, dépendant des circonstances. Par exemple, si un problème de titres est découvert à la suite de l’examen des titres, cela occasionnera des frais supplémentaires pour le vendeur.

De plus, le notaire peut également exiger des frais au vendeur pour acquitter des arrérages de taxes, pour des frais de messagerie, pour l’obtention des relevés de taxes municipales et scolaires, et pour de la gestion de comptabilité en fidéicommis.

 

Lachance, Boutin & Reid Notaires Par Lachance, Boutin & Reid Notaires

Référence / Source : http://www.estrieplus.com/contenu-hypotheque_frais_notaire_quittance-1832-36099.html

 

MAJ : JFM-2016-04-05

L’OACIQ, protecteur du public dans l’achat ou la vente de maison

Protection et information. Voilà ce que cherchent surtout les acheteurs et les vendeurs au moment d’une transaction immobilière. Et c’est ce que leur offrent un courtier et l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

30 nov. 2015 par L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ)

L’acquisition d’une propriété constitue un événement heureux, mais qui comporte son lot d’inquiétudes, de questions et de stress pour l’acheteur comme pour le vendeur. Par conséquent, l’OACIQ a comme mission d’informer le public et de le protéger dans les domaines du courtage immobilier résidentiel ou commercial et du courtage hypothécaire. Son équipe encadre notamment les courtiers immobiliers et hypothécaires dans le but de s’assurer, entre autres, de la qualité de leurs pratiques et de leurs compétences. « Notre objectif, c’est que le public puisse faire appel à eux en toute confiance », explique Hélène Morand, vice-présidente, Pratiques professionnelles.

Informer…
Parmi les outils que l’OACIQ met en place, son Centre Info permet de poser des questions relatives au courtage immobilier et hypothécaire*. Ses agents, eux-mêmes courtiers, peuvent ainsi vous renseigner sur toute préoccupation en lien avec votre transaction : Quelle est votre protection si vous ne traitez pas avec un courtier? Votre courtier détient-il un permis valide? Pouvez-vous annuler une promesse d’achat?

Les experts du Centre Info peuvent aussi, sans toutefois émettre d’opinion juridique, vous informer sur la Loi sur le courtage immobilier et ses règlements, le contrat de courtage, la promesse d’achat et les autres formulaires, ainsi que les activités, produits et services de l’OACIQ.

Pour leur part, le Guide de l’acheteur et le Guide du vendeur sont des aide-mémoire gratuits remplis de renseignements permettant de comprendre les étapes d’une transaction immobilière résidentielle – vente ou achat – afin de la réaliser en toute quiétude. On y trouve par exemple de l’information sur la promesse d’achat, la mise de fonds, le contrat de courtage et de vente, le formulaire de déclarations du vendeur sur l’immeuble, les caractéristiques de la copropriété, les avantages de traiter avec un courtier immobilier ou hypothécaire, etc. Ces documents sont offerts gratuitement sur oaciq.com.

Enfin, la Foire aux questions – aussi sur oaciq.com – procure des réponses détaillées à 25 enjeux courants et questions fréquentes, comme : Que faire en cas d’insatisfaction envers le courtier? Comment mesurer le sérieux d’un acheteur? Comment choisir parmi plusieurs promesses d’achat simultanées? Comment accéder au dossier professionnel de son courtier? Peut-on mettre fin à un contrat?

… et protéger
En plus de sa mission d’informer acheteurs et vendeurs, l’OACIQ les protège lors d’une transaction réalisée avec un courtier immobilier ou hypothécaire.

Par exemple, le printemps dernier, son équipe a implanté le Programme de formation continue obligatoire à l’intention des quelque 15 000 courtiers du Québec. Les formations suivies dans le cadre de cette initiative permettront aux courtiers d’enrichir leur offre de services. En les suivant, ils resteront au fait des meilleures pratiques en plus de mettre leurs connaissances à jour dans une industrie qui change constamment. En bout de piste, le public n’en sera que mieux servi.

Ces formations sont obligatoires pour les détenteurs de permis de courtier délivrés par l’OACIQ. Devant être terminées dans un délai de deux ans, elles touchent divers aspects : déontologie, Loi sur le courtage immobilier, contrats et formulaires, estimation de la valeur marchande d’un immeuble, financement, phénomènes environnementaux, etc.

Il est d’ailleurs possible de connaître toutes les formations suivies par votre courtier en consultant la section « Registre des titulaires de permis » du site de l’OACIQ.

Au chapitre des vérifications, en vertu de la Loi sur le courtage immobilier et ses règlements, toutes les agences et tous les courtiers immobiliers et hypothécaires du Québec voient leurs pratiques et leurs compétences vérifiées de manière aléatoire par le Service d’inspection de l’OACIQ. Enfin, de son côté, le Service d’assistance analyse toute demande d’aide présentée, alors que le syndic enquête sur les courtiers et les agences au besoin.

« Avec ces multiples outils, nous faisons le nécessaire afin de garantir aux utilisateurs des services de courtage une pratique de haute qualité et, ultimement, une transaction sans mauvaise surprise », résume Hélène Morand.

* Lundi, mardi, jeudi, vendredi, de 9 h à 16 h, et mercredi, de 10 h à 16 h, au 1 800 440-7170 et par courriel àinfo@oaciq.com.

 

Source / Référence : L’Actualité : http://www.lactualite.com/commandite/loaciq-protecteur-du-public-dans-lachat-ou-la-vente-de-maison/

 

MAJ : JFM-2016-01-20

Coaching immobilier : absence de protection pour le public

L’ÎLE-DES-SŒURS, QC, le 9 oct. 2015 /CNW Telbec/ – La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), pour faire suite aux allégations de DuProprio, aimerait rappeler que le consommateur qui est conseillé par un coach immobilier n’a accès à aucune protection. Ces derniers n’offrent aucune garantie, ne sont assujettis à aucune forme de déontologie et ne sont couverts par aucun fonds d’indemnisation ou d’assurance responsabilité professionnelle. De plus, ces intervenants conseillent et accompagnent des clients-vendeurs sans répondre aux exigences de la Loi sur le courtage immobilier et de la réglementation. Il faut éviter qu’il y ait une confusion généralisée dans le milieu de la revente immobilière. Le public doit être en mesure de reconnaître facilement les agences et les courtiers immobiliers de ce qui n’en est pas. La FCIQ demande donc au ministre des Finances du Québec de clarifier la Loi sur le courtage immobilier afin d’éliminer toute confusion auprès du public dans l’objectif de mieux le protéger.

La liberté de choix en immobilier : un droit fondamental que respecte la FCIQ

Qu’un propriétaire vendeur s’occupe lui-même de la vente de sa propriété est un droit fondamental qui a toujours existé et qui est respecté par la FCIQ. C’est la confusion entre les services fournis par des entreprises d’assistance aux vendeurs, dont DuProprio, et les services des professionnels du courtage immobilier qui rend nécessaire une mise à jour de la Loi sur le courtage immobilier dans un esprit de protection du public.

Si on regarde DuProprio, l’entreprise a grandement modifié son modèle d’affaires depuis quelques années. À ses débuts, elle se concentrait sur la vente de services publicitaires : affiches, annonces web et photographies. Elle a ajouté graduellement des services identiques à ceux des courtiers immobiliers.

Pourquoi le public est-il mieux protégé lorsqu’il travaille avec un courtier immobilier?

Les courtiers immobiliers sont encadrés par la Loi sur le courtage immobilier et les règlements qui en découlent. Les actes professionnels des courtiers doivent répondre à des exigences déontologiques et à certains devoirs professionnels. Le public, en utilisant les services d’un courtier, est protégé par la présence du Fonds d’indemnisation du courtage immobilier et le Fonds d’assurance responsabilité professionnelle.

Le public à risque lorsqu’il fait affaire avec des entreprises d’assistance aux vendeurs

Il est troublant de voir des intervenants offrir des services faisant partie d’une opération de courtage et se donner le titre de coach/conseiller immobilier. Ce faisant, ils usurpent une partie du titre professionnel des courtiers immobiliers. Le public s’attend à être protégé lorsqu’il fait affaire avec un courtier immobilier ou un coach/conseiller immobilier. Ces nouveaux intervenants confondent le public.

Les coachs ou les conseillers immobiliers ne suivent aucune formation continue obligatoire accréditée. C’est contraire à tout ce qui se fait dans le milieu professionnel québécois.

La Cour supérieure a affirmé à plusieurs reprises que l’intervention d’un courtier immobilier diminue les risques

Les risques associés auxdites entreprises d’assistance aux vendeurs ont d’ailleurs été documentés dans le cadre de plusieurs causes entendues devant les tribunaux. La Cour supérieure a affirmé à plusieurs reprises que l’intervention d’un courtier immobilier augmente le bassin d’acheteurs, sécurise la transaction et diminue les risques.

La FCIQ demande au ministre de clarifier la Loi afin d’améliorer la notion de protection du public dans le domaine de la revente immobilière

Pour éliminer la confusion et clarifier ce qui constitue une opération de courtage immobilier, la FCIQ propose de clarifier la définition de l’opération de courtage. Il faut que la Loi détermine ce qui est du courtage immobilier et ce qui n’en est pas. Lorsqu’une entreprise assiste ou conseille le public en matière de revente, elle fait du courtage immobilier et doit donc répondre à des exigences réglementaires.

À propos de la Fédération des chambres immobilières du Québec

La Fédération des chambres immobilières du Québec est une association à but non lucratif regroupant les douze chambres immobilières du Québec, de même que près de 13 000 courtiers immobiliers qui en sont membres. Sa mission est de promouvoir et de protéger les intérêts de l’industrie immobilière du Québec afin que les chambres et les membres accomplissent avec succès leurs objectifs d’affaires.

 

SOURCE Fédération des chambres immobilières du Québec

Renseignements : Manon Stébenne, Directrice des communications et des relations publiques, 514 762-0212, poste 157, manon.stebenne@fciq.ca

LIENS CONNEXES
http://www.fciq.ca

 

Référence/Source : Newswire.ca ; http://www.newswire.ca/fr/news-releases/coaching-immobilier–absence-de-protection-pour-le-public-531647081.html

MAJ : JFM-2016-01-15

 

Le notaire – Conseiller juridique avant tout – Jessie Labrecque

L’achat d’une propriété étant un investissement majeur, l’aide d’un courtier immobilier est un atout important. Cependant, saviez-vous que le rôle du notaire ne se limite pas à la signature des actes notariés ? Le notaire peut vous aider avant même la signature de l’offre d’achat. En effet, le notaire est présent pour vous guider tout au long de cette belle aventure qu’est l’achat d’une propriété, de pair avec le courtier. Vous voulez savoir si tout est en règle avec la propriété AVANT de faire une offre dessus ? Le courtier saura vous renseigner sur un bon nombre d’éléments, mais certains exigeront des recherches plus poussées au Registre foncier ou encore directement auprès de la ville. Le temps passé dans le bureau du notaire ne représente environ que 10% du temps que le notaire passe dans votre dossier à effectuer les diverses vérifications nécessaires. Pour votre sécurité, le notaire vérifie les titres de propriété, le paiement des taxes, le certificat de localisation, et bien d’autres choses, le but étant que lors de la transaction d’achat, vous deveniez propriétaire avec un titre clair et exempt de toute dette qui ne vous appartient pas. Si un problème de titres survient, le fait d’avoir pris contact avec le notaire dès le début du dossier permettra, s’il y a lieu, de faire les correctifs appropriés avant la transaction, tandis qu’un dossier remis entre les mains du notaire à la dernière minute pourrait empêcher celui-ci de régler les problèmes à temps, sans retarder la transaction.

Il est également primordial d’avoir une relation professionnelle impeccable avec votre notaire, mais vous devez également vous sentir à l’aise avec celui-ci, ce qui facilitera de beaucoup le déroulement de la transaction. Le notaire ne doit donc pas seulement être un «prix», mais une bonne relation d’affaires que vous ne serez pas gêné de référer par la suite, ou de retourner voir pour une transaction future.

Me Jessie Labrecque, notaire

Brochu Asselin Lajeunesse - Notaires

 

 

 

 

 

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