IMMOBILIER – MAMAN J’AI TROMPÉ MON COURTIER !

Être fidèle à son courtier immobilier ?

C’est l’histoire de Marie, une de mes amies, qui désire acheter une maison avec son chum. Après avoir visité une vingtaine de propriétés avec son courtier immobilier… elle tombe finalement en amour avec une charmante petite maison. Comble de malheur, pour le courtier, la maison est affichée sur Du Proprio. C’est ainsi que Marie se prépare pour la nuit de longs couteaux. Cette nuit, derrière les portes closes, dans le secret le plus total, en solo, elle va déposer une promesse d’achat par courriel dans le dos de son courtier. Une histoire qui laisse toujours une drôle d’ambiance entre les deux parties. Voici donc ce petit drame tapissé de duperies. 😉

Tranche de vie
Pour se rassurer, Marie me contacte pour me demander la valeur marchande de la propriété convoitée…

ㅡ Allo Dom! Question pour toi! Es-tu capable de savoir si une maison a déjà été en vente et à quel prix? Nous avons vu une maison sur Du Proprio et on sait qu’elle a déjà été affichée avant, donc on voulait avoir les infos….

Je laisse volontairement passer quelques jours pour qu’elle puisse réfléchir au concept de fidélité. Trois jours plus tard. 😉

ㅡ Salut, Marie, oui je peux te dire ça, mais pourquoi ne demandes-tu pas à ton courtier ?

ㅡ C’est sur Du Proprio, alors les courtiers ne veulent pas tant aider. Anyway pas grave, on a fait une offre.

ㅡ Vous avez trompé votre courtier !? 😉

ㅡ Haha ce n’est pas de ma faute si les gens mettent leur maison à vendre sur Du Proprio !

ㅡ Nice tu viens de m’inspirer un article ! ) Le titre : Maman j’ai trompé mon courtier ! 😉 ha ha

ㅡ Lol. J’aime ça!

ㅡ Yes, on s’en reparle, bon succès à vous deux!

Elle me résume sa pensée
« Je ne veux pas être plate, mais aujourd’hui ça sert plus à grand-chose un courtier….. Tous les listings qu’ils nous envoient sont sur Centris…. C’est rare un agent qui a accès à des maisons non listées. »

Outch!
Je ne voudrais pas être dans les culottes de son courtier, en plus d’être nouvellement cocu 😉 il n’a visiblement pas su démontrer sa plus-value. En fait, peu importe votre profession, se faire dire que sa job ne sert à rien… ça fait toujours un peu mal. 😉

À quoi sert un courtier?
Personnellement, je perçois les courtiers comme des experts de secteurs, des experts de la valeur marchande, des experts de la négociation, des experts de la vente, des confidents, un support, un service-conseil, une deuxième paire d’yeux qui vous aide à mieux vendre et à mieux acheter.

À qui la faute ?
Dans cette tranche de vie, Marie a commis une erreur. Elle a choisi le premier courtier du bord «une connaissance de son chum». On s’entend pour dire que chaque courtier a des forces et des faiblesses, certains sont spécialisés dans la vente d’unifamiliales, d’autres dans l’achat de multi logements, etc. Choisir, un courtier simplement parce que c’est l’ami de votre chum, c’est un peu comme choisir à l’aveugle. C’est un raccourci commode basé sur le souci de plaire et la loi du moindre effort. Connaissez-vous beaucoup de gens qui ont connu le succès sans effort?

Bâtir une équipe
L’équipe autour de vous dictera en partie votre réussite. Les Self-Made-Man, c’est bien beau à Hollywood, mais ici sur le plancher des vaches ça vous prend une équipe solide. Si vous désirez vous démarquer de la moyenne et mieux investir, il faut impérativement obtenir des références solides sur votre courtier. Les liens de sang c’est commode, mais des références c’est solide.

Pour ne pas laisser ta réussite au hasard
Au cours des deux dernières années, j’ai eu la chance de rencontrer plus 500 professionnels de l’immobilier. Si tu veux un bon courtier immobilier / hypothécaire dégourdi, ça va me faire plaisir de t’aider à bâtir ton équipe gagnante. Écris-moi à info@mieuxinvestir.ca ou texte-moi 514-716-3383, je te mettrai en contact avec un bon courtier de ta région qui fit avec tes besoins spécifiques.

Conclusion
Faire travailler un courtier immobilier dans le vide, le tromper, le quitter, puis argumenter « anyway pas grave »… on a déjà vu des règles d’éthique plus élevées. 😉 Plutôt que d’utiliser les autres, puis de les jeter, il est préférable de bien choisir son équipe dès le départ et bâtir une relation d’affaires à long terme. Ce que tu ignores Marie c’est que ces fameuses « maisons non listées » comme tu les appelles, sont toujours réservées aux clients récurrents et loyaux. C’est toujours les investisseurs avec qui le courtier bâtit des relations solides qui héritent des deals. Bref, Marie, on comprend tous les deux que ce n’est pas demain la veille qu’un courtier va t’appeler pour te proposer un « deal ». 😉 Think about that.

Merci de m’avoir lu,

Au plaisir,

Dominic

Ps: Marie, ta maman ne sera pas bien bien fière de toi! 😉

PS: Si tu penses comme moi, va donc aimer ma page Facebook: Mieux Investir

« L’idée c’est que les relations à long terme payent davantage que les relations à court terme… »

Un texte de Dominic Goulet-Lapointe

MAJ : 2018-04-09 – CB

Immobilier : acheter ou vendre sans garantie légale

clés maison sans garantie légale

Vous pensez à acheter ou vendre une propriété sans garantie légale? Cette décision peut avoir des conséquences importantes. Voici quelques conseils pour vous aider à faire un choix éclairé.

 

 

 

 

 

Qu’est-ce que la garantie légale?

Au Québec, les maisons sont habituellement vendues avec une garantie légale prévue par le Code civil. Cette garantie couvre la validité du droit de propriété et la qualité de construction de l’immeuble. Elle permet notamment à l’acheteur de poursuivre le vendeur s’il découvre un vice caché. Un vice caché est un problème important non détecté lors de l’inspection comme de la moisissure dans les murs, par exemple.

Toutefois, certaines maisons sont aussi vendues sans garantie légale. L’acheteur renonce alors à entreprendre des recours contre le vendeur si un problème survient. Celles-ci sont habituellement moins chères que les propriétés comparables offrant cette garantie.

Pourquoi vendre sans garantie légale ?

Habituellement, les maisons sont vendues sans garantie légale à la suite d’une succession ou d’une reprise de finance. Les héritiers ou la banque, selon le cas, ne veulent pas être responsables d’éventuels problèmes.

Parfois, des personnes âgées choisissent aussi cette option. Elles veulent vendre sans le stress d’éventuelles poursuites ou pour protéger leurs héritiers.

Quels sont les risques d’acheter sans garantie légale ?

La garantie légale prévoit deux types de protection :

  • Garantie dudroit de propriété. Elle confirme que les hypothèques sont remboursées, qu’il n’y a pas de servitudes ni de limitations des règlements municipaux et provinciaux non déclarées. Renoncer à cette garantie est moins risqué qu’il y paraît si votre notaire fait des vérifications vigilantes.
  • Garantie de qualité. Elle vous protège des vices cachés. En vertu de la loi, un vendeur doit déclarer les problèmes qu’il connaît. En l’absence d’une garantie de qualité, l’acheteur ne peut poursuivre le vendeur pour un problème dont il ignorait l’existence.

Malheureusement, un vendeur qui n’a pas habité la résidence ignore souvent les problèmes qui peuvent l’affecter. Par exemple, s’il y a eu des problèmes d’infiltration d’eau dans le passé. D’où la condition « sans garantie légale ». Le risque est alors plus grand pour l’acheteur.

Notez qu’au moment de faire une offre d’achat, l’acheteur peut demander de maintenir la garantie de droit de propriété et renoncer seulement à la garantie de qualité.

Précautions à prendre

Si vous souhaitez acheter une maison sans garantie légale, voici quelques précautions à prendre pour limiter les risques.

  1. Demandez pourquoi la maison est vendue sans garantie légale et quels sont les problèmes connus par le vendeur.
  2. Faites inspecter la maison par un professionnel. Avisez-le qu’il s’agit d’une vente sans garantie légale. Son inspection sera plus approfondie.
  3. Demandez à votre inspecteur de faire remplir une déclaration du vendeur décrivant l’état de la propriété. Ce dernier saura poser les bonnes questions pour obtenir le maximum d’information sur l’immeuble.

Aucune garantie, vraiment?

Même en l’absence de garantie légale, l’acheteur peut avoir des recours contre le vendeur. Toutefois, pour être admissible en cour, il doit prouver que le vendeur a omis volontairement de signaler un défaut majeur et qu’il a fait inspecter la maison par un professionnel. Ensuite, ce sera au juge de déterminer la responsabilité du vendeur. Ces démarches sont toutefois dispendieuses.

 

Un texte de : Lyne Desruisseaux

Auteure chez Confessions de French Lily

MAJ:  2018-04-09 – CB

Achat d’une maison : 11 frais à prévoir outre l’hypothèque

Selon Jonathan Haziza, directeur de produits, solutions hypothécaires à la Banque Nationale, l’ampleur des coûts reliés à l’achat d’une habitation peut être sous-estimée par les nouveaux acheteurs. Voici donc les éléments à inclure pour un portrait réaliste.

 

Frais d’évaluation
Il est possible que votre institution financière vous demande une évaluation de la propriété pour en connaitre la valeur sur le marché. Cela arrive lorsque celle-ci a une valeur élevée ou que divers facteurs de risque sont présents. En fait, l’institution financière demande cette évaluation dans une optique de protection : soit pour s’assurer que les paiements ne seront pas trop élevés pour vos moyens ou que la propriété vaut véritablement le prix que vous allez payer. Vous devrez donc engager un évaluateur pour qu’il produise les documents pour vous.

Frais d’inspection
Pour s’assurer qu’il n’y ait pas de vices cachés, il est essentiel d’engager un inspecteur en bâtiment pour les maisons existantes. Cela vous évitera des mauvaises surprises qui pourraient vous coûter cher ; vous aurez la certitude que tout est en bon état.

Frais du notaire
Pour tout acte hypothécaire, au Canada, vous devez faire affaire avec un notaire. Le coût de cette transaction varie selon plusieurs critères.
Maître Pascale Gagnon, notaire, indique que : « Le type de bâtiment, le nombre d’acheteurs et le nombre de logements, pour ne nommer que ceux-ci, sont certains des facteurs qui influenceront le tarif d’un notaire. La meilleure manière de jauger les honoraires est de contacter directement un notaire qui pourra évaluer votre cas en tenant compte de tous les paramètres de votre future résidence ».

Les taxes
Lors de l’achat d’une propriété, il y a principalement cinq taxes à acquitter.

  • La taxe de Bienvenue, perçue par les municipalités lors d’une mutation mobilière
  • La taxe de vente, donc la TPS et la TVQ s’il s’agit d’une maison neuve
  • La taxe sur la prime SCHL (9% sur la valeur de la prime)
  • La taxe municipale
  • La taxe scolaire

Ces taxes varient en fonction de la municipalité ainsi que de la valeur de l’habitation. Lorsque vous planifierez votre budget, notez bien que la taxe municipale et la taxe scolaire sont des taxes récurrentes que vous devrez payer année après année alors que les autres ne s’acquittent que lors d’un changement domiciliaire.

Les assurances
Si votre mise de fonds est inférieure à 20% du coût de la maison, vous devrez contracter une assurance hypothécaire. Cette assurance n’assure pas votre maison et vos biens, mais plutôt vos paiements hypothécaires. Il est aussi possible que votre institution financière vous exige une assurance hypothécaire même si votre mise de fonds est supérieure à 20% de la valeur votre propriété.

Branchement au réseau électrique, télévision et internet

Se connecter au réseau électrique est un frais que les nouveaux acheteurs oublient souvent, de même que les frais reliés au branchement internet et de télévision. Contactez vos fournisseurs afin de vérifier la disponibilité du service dans votre nouveau quartier. Il est possible que si vous emménagez dans un nouveau développement, vous ayez à payer des frais supplémentaire pour les branchements afin de faire relier votre quartier aux multiples réseaux.

Rénovations
Gardez-vous un montant pour les rénovations. Prenez-le temps de faire le tour de votre future demeure pour identifier les améliorations et réparations que vous aimeriez apporter.

Achats de meubles et électroménagers
Il est possible lors de l’achat d’une propriété que vos anciens meubles et électroménagers ne conviennent plus ou que vous ayez tout simplement besoin d’en acheter davantage.

Frais de déménagement
Que vous fassiez affaire avec une compagnie professionnelle ou que vous décidiez plutôt de faire le travail vous-même, il y aura certainement des dépenses liées à votre déménagement : n’oubliez pas de les inclure à votre budget.

Frais de cohabitation

Si vous avez acheté un condo, vous devrez payer des frais de cohabitation qui couveront certain frais communs comme l’entretien intérieur et extérieur, le déneigement, etc.

Imprévus
Puisqu’il est impossible de tout prévoir, mieux vaut se garder une somme pour les imprévus. Jonathan Haziza de la Banque Nationale, conseille habituellement de mettre au moins de 2 à 3 % de la valeur de votre maison de côté afin de payer les dépenses supplémentaires.  Grâce à cette liste, vous serez en mesure de dresser un portrait plus juste des dépenses reliées à l’achat d’une habitation.

Si vous avez des questions ou si vous désirez en apprendre davantage sur les frais à prévoir, n’hésitez pas à communiquer ou à prendre rendez-vous avec le directeur développement hypothécaire dédié à votre bureau qui se fera un plaisir de vous aider.

Les informations fournies dans le présent texte le sont à titre informatif seulement et ne sont pas exhaustives. Elles ne créent aucune obligation légale ou contractuelle pour la Banque Nationale et les entités de son groupe. Pour tout conseil veuillez consulter votre directeur de développement hypothécaire.

© 2015 Banque Nationale du Canada. Tous droits réservés. Toute reproduction totale ou partielle est strictement interdite sans l’autorisation préalable écrite de la Banque Nationale du Canada.

 

Source / Référence : RE/MAX Québec et la Banque Nationale du Canada, https://www.remax-quebec.net/partenaires/article-2323

Comprendre le rôle d’évaluation

Photo : ministère des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire

ÉCONOMIE

5 infographies pour comprendre l’évaluation foncière


Comment la valeur d’une propriété est-elle établie? Qu’est-ce qui fait en sorte qu’une propriété prend de la valeur? Voici cinq infographies pour mieux comprendre comment fonctionne l’évaluation foncière.
Un texte de Catherine ContantTwitterCourriel

La valeur d’une propriété est établie par un évaluateur municipal et inscrite au rôle d’évaluation foncière de la municipalité. Elle demeure en vigueur pendant trois ans. La valeur inscrite au rôle sert de base d’imposition pour les taxes foncières municipales et les taxes scolaires. Pour établir la valeur d’une propriété, l’évaluateur se base sur les conditions du marché observées 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation. C’est ce qui explique pourquoi certains secteurs d’une municipalité ont parfois du « rattrapage » à faire. Par exemple, en 2018, la valeur inscrite au rôle aura été établie selon les conditions du marché telles qu’elles étaient le 1er juillet 2014. Or, le marché peut avoir beaucoup évolué en trois ans et demi.

photo : ministère des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire   Il existe trois façons d’établir la valeur d’une propriété : la méthode du coût, la méthode du revenu et la méthode de comparaison. S’il utilise la méthode du coût, l’évaluateur prend la valeur du terrain (évalué comme s’il était vacant), il y ajoute le coût estimé pour construire le même bâtiment et il soustrait le coût de toutes les détériorations. Avec la méthode du revenu, l’évaluateur prend en considération les revenus que le bâtiment génère, ou qu’il est censé générer. La méthode de comparaison tient compte quant à elle du prix auquel se sont vendues des propriétés similaires, en procédant aux ajustements nécessaires. L’évaluateur peut utiliser l’une ou plusieurs de ces méthodes, tout dépendant du type de propriété et des conditions du marché immobilier.

photo : ministère des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire   Les principaux éléments dont l’évaluateur tient compte lorsqu’il établit la valeur d’une propriété sont la superficie du terrain, les caractéristiques physiques du bâtiment (présence d’un garage, d’une cheminée, etc.), l’âge apparent du bâtiment et ses dimensions.

photo : ministère des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire   Dans certains cas, le rôle d’évaluation peut être modifié après être entré en vigueur, comme lorsqu’il y a un changement de propriétaire, que le terrain est subdivisé ou regroupé, ou bien qu’un bâtiment est construit, démoli ou amélioré sur la propriété.

photo : ministère des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire

photo : ministère des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire Source : http://m.radio-canada.ca/regions/quebec/2015/09/16/013-infographies-comprendre-role-evaluation-fonciere.shtml

 

QUÉBEC

Jeudi 17 septembre 2015 8h51

Comprendre les impacts d’un marché immobilier d’acheteurs sur votre mise en marché

Connaître les différences entre un marché immobilier d’acheteurs ou de vendeurs peut vous aider à prendre les bonnes décisions…

Qu’est-ce qu’un marché d’acheteurs?

Un marché d’acheteurs est un marché immobilier caractérisé par un plus grand nombre de vendeurs de propriétés que d’acheteurs. Les acheteurs ont l’avantage dans ce type de situation. Ils peuvent prendre plus de temps pour magasiner la maison de leurs rêves et se permettre de négocier le prix. C’est le temps d’acheter une maison.

Dans un marché d’acheteurs, les vendeurs doivent généralement attendre plus longtemps avant de vendre leur propriété.  Il ne faut donc pas désespérer si votre propriété ne prend pas preneur dans les premiers jours de sa mise en vente.  Les acheteurs savent qu’ils ont du temps pour magasiner leur propriété.   Le temps moyen de vente d’une propriété varie en fonction de la région et du type d’habitation.  Gardez en tête qu’il n’est pas rare dans un marché d’acheteurs, les vendeurs doivent attendre plus de 100 jours pour recevoir la première offre.  

 

Référence: www.remax-quebec.com

Qu’est-ce qu’un marché de vendeurs? 

On parle de marché de vendeurs lorsqu’il y a peu de propriétés à vendre comparativement au nombre d’acheteurs. Les vendeurs ont donc l’avantage dans cette situation.  Certains d’entre vous se souviendront du boom immobilier du début des années 2000.  Les transactions immobilières pouvaient se boucler en moins de 30 jours et les vendeurs pouvaient empocher rapidement d’énormes profits.  À Montréal, il n’était pas rare de voir des files d’attente d’acheteurs devant l’ouverture des bureaux des ventes de projets de condos.   

Dans un marché de vendeurs, les acheteurs doivent faire une offre plus rapidement pour ne pas risquer de perdre la propriété et ils peuvent moins négocier.  Il n’est pas rare de voir des situations d’enchères lorsque plusieurs acheteurs veulent la même propriété. C’est le temps de mettre sa maison à vendre.

Quel est le marché actuel?

Selon l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), le marché immobilier actuel est majoritairement un marché d’acheteurs et ça devrait être le cas pour toute l’année 2015. On parle définitivement de marché d’acheteurs dans le cas des condos de luxe à Québec. Il y a par contre certaines exceptions. Par exemple, on note un marché de vendeurs pour les maisons unifamiliales à Montréal.  

Comment vendre dans un marché d’acheteurs?  Puisque les propriétés en vente sont nombreuses et que les acheteurs ont l’embarras du choix, il est nécessaire que le prix de vente soit compétitif et que la propriété se démarque des autres si on veut réussir à vendre aux meilleures conditions et dans les meilleurs délais possibles. Une mise en marché adéquate, réalisée par des professionnels, est nécessaire. De la publicité dans les endroits ciblés pour offrir la meilleure visibilité et attirer les potentiels acheteurs, les services de home staging pour préparer votre maison et la rendre attrayante et une vigie de l’activité immobilière de votre secteur et de l’immobilier en général sont tous des facteurs qui vous aideront à vendre dans un marché d’acheteurs.

Comment acheter dans un marché de vendeurs?  Dans ce cas-ci, les acheteurs en recherche de propriétés sont nettement plus nombreux que le nombre de propriétés disponibles. Dans un tel marché, la rapidité est le mot d’ordre. Assurez-vous d’être préautorisé auprès d’une institution financière et ayez les nerfs solides. Vous devez réaliser que pour un vendeur, une offre d’achat avec une préautorisation hypothécaire est une offre ayant plus de poids et il sera plus enclin à pencher pour les acheteurs ayant la preuve de leur financement. Dans un tel marché, il n’est pas rare qu’une propriété se vende au cours d’un week-end…Il faut se décider vite !

Finalement, afin de vous assurer de toujours proposer le bon prix de vente, renseignez-vous régulièrement afin de connaître les nouvelles inscriptions dans votre secteur et leur prix de vente.

Référence : RE/MAX Québec

http://www.remax-quebec.com/fr/blog/marche-immobilier.rmx

RE/MAX Québec
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