Faites préapprouver votre prêt

Faites préapprouver votre prêt

Il est souhaitable d’obtenir un prêt hypothécaire préapprouvé avant de commencer à chercher une maison. De quoi s’agit-il exactement?

En faisant approuver d’avance votre prêt, vous savez combien vous pouvez payer, quel sera votre taux d’intérêt et quel sera le montant de vos paiements hypothécaires mensuels. La préapprobation de prêt vous permet de cibler vos recherches sur des habitations qui vous conviennent (type, taille, quartier).

Notions de base sur le prêt hypothécaire

Les prêts hypothécaires offrent de nombreuses options. Votre prêteur  vous aidera à choisir le type de prêt hypothécaire qui répond le mieux à vos besoins.

Pour vous faciliter la tâche, apprenez à connaître les termes et les options qui suivent.

Période d’amortissement : Période de temps que vous choisissez pour rembourser votre prêt hypothécaire (généralement 25 ans).

Calendrier des paiements : Vous pouvez faire vos paiements hypothécaires une fois par semaine, toutes les deux semaines ou une fois par mois.

Type de taux d’intérêt :

  • taux fixe – le taux d’intérêt ne change pas durant le terme du prêt;
  • taux variable – le taux d’intérêt change selon les taux du marché;
  • taux variable protégé (ou plafonné) – le taux d’intérêt change selon les taux du marché, mais ne montera pas au-dessus d’un taux maximum (ou plafond).

Terme du prêt hypothécaire : Durée de temps (six mois à dix ans) que vous choisissez et pendant laquelle les options et le taux d’intérêt que vous avez choisis demeureront en vigueur. À la fin du terme, vous pouvez renégocier votre prêt et choisir les mêmes options ou des options différentes.

Prêt hypothécaire ouvert ou fermé :

  • prêt hypothécaire ouvert – le prêt hypothécaire peut être remboursé en partie ou en entier en tout temps,
  • prêt hypothécaire fermé – le taux d’intérêt est généralement plus bas, mais il y a peu (ou pas) d’options de remboursement du prêt en partie ou en entier avant la fin du terme.

Prêt hypothécaire ordinaire et prêt hypothécaire à rapport prêt-valeur élevé :

  • prêt hypothécaire ordinaire – prêt qui ne dépasse pas 80 % de la valeur d’emprunt de la propriété. Autrement dit, l’acheteur doit verser une mise de fonds équivalant à 20 % ou plus du prix d’achat ou de la valeur marchande de la propriété;
  • prêt hypothécaire à rapport prêt-valeur élevé – quand la mise de fonds équivaut à moins de 20 % du prix de la propriété, on parle d’un prêt à rapport prêt-valeur élevé. Ce type de prêt devra sans doute être assuré par une assurance prêt hypothécaire.

Options de remboursement anticipé  vous permet d’augmenter le montant de vos paiements périodiques ou de rembourser jusqu’à 15% de votre montant initial de votre prêt avant la fin de terme, sans pénalité.

Transférabilité : Option qui vous permet de transférer un prêt hypothécaire en cours à votre nouvelle propriété sans pénalité ou avec une pénalité réduite au moment de la vente de votre propriété actuelle. L’assurance prêt hypothécaire peut aussi être transférée à la nouvelle propriété.

Francine Arcand
Représentante hypothécaire Desjardins

 

 

 

 

 

MAJ : CB-2017-09-28

Le prix affiché vous convient, mais avez-vous tenu compte de ces huit coûts additionnels?

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Vous avez obtenu un prêt hypothécaire préétabli, sélectionné l’habitation de vos rêves et négocié le prix. Vous êtes prêt à faire le grand saut et à signer, mais avant de le faire, il est important de connaître tous les coûts qui pourraient éventuellement s’ajouter à votre prêt hypothécaire. Tenez compte de ces huit dépenses liées à l’habitation :

 

1- Frais d’inspection de l’habitation : Avant la clôture, l’acheteur engage habituellement un inspecteur afin qu’il confirme que la résidence est conforme aux normes de construction et au code de la ville. Les frais d’inspection sont calculés en fonction de la grosseur de l’habitation et de la complexité de ses systèmes. Selon le Guide d’achat d’une maison de BMO, le coût moyen devrait être de 375 $ à 500 $. Il vous incombera de verser ce montant à l’inspecteur. Il est préférable de rendre votre offre conditionnelle au bon état de l’habitation. Bien qu’elle puisse sembler impeccable, votre inspecteur pourrait détecter des problèmes de structures ou d’autre nature dont vous aurez la possibilité de parler au vendeur afin qu’il les règle ou que les coûts des réparations soient déduits du prix convenu au préalable.

Factures des services publics : Contrairement aux locataires pour qui les coûts liés aux services publics sont parfois inclus dans le loyer mensuel, les propriétaires d’habitation sont responsables de toutes les factures : eau, gaz naturel, électricité, téléphone, câble, Internet. Les coûts peuvent augmenter plus vite que vous le pensez. En effet, chauffer une propriété en hiver et la tempérer en été peut être dispendieux selon l’endroit où vous vivez. D’après Statistique Canada, le chauffage représente une part importante des dépenses totales des ménages. Son enquête sur les dépenses des ménages a révélé que les Canadiens déboursent en moyenne 1 895 $ par année en électricité, gaz naturel et autres combustibles de chauffage et de cuisson. Besoin d’aide pour planifier? Utilisez le Calculateur de coût du système de chauffage domestique de Ressources naturelles Canada pour évaluer comment des sources d’énergie de substitution et le remplacement des systèmes énergétiques pourraient éventuellement avoir un effet sur vos factures d’énergie.

2- Cotisations : Les copropriétés et les maisons en rangée appartiennent souvent à une association grâce à laquelle les propriétaires se divisent les coûts de la cueillette des ordures, de l’aménagement paysager, du déneigement et des autres services d’entretien. Ces frais sont généralement payés directement à la société de gestion de l’immeuble. Si vous achetez une copropriété dans un nouveau quartier, votre agent immobilier estimera la valeur de la cotisation. Il se pourrait toutefois qu’elle augmente avec le temps en fonction du vieillissement de l’immeuble et de l’importance des réparations. La plupart des territoires exigent que les copropriétaires remettent un certificat irréfragable (parfois appelé certificat d’état) aux acheteurs potentiels, qui indique les poursuites engagées envers le syndicat de copropriétaires, le solde du fond de réserve de la copropriété et d’autres informations importantes qui pourraient avoir un effet sur les cotisations futures à l’égard de l’immeuble. L’obtention d’un tel certificat peut coûter jusqu’à 100 $. Remarque : Il se pourrait que votre immeuble nécessite une cotisation spéciale pour des réparations ou améliorations majeures, comme un nouveau tapis pour l’entrée ou la réparation de la ventilation.

3- Impôts fonciers : Les propriétaires ont l’obligation de payer des impôts fonciers, habituellement prélevés par le gouvernement local ou provincial. Le montant varie selon l’endroit. Il peut être payé en un versement forfaitaire ou combiné mensuellement à votre prêt hypothécaire pour que les versements soient répartis (l’argent versé est déposé dans un compte de garantie bloqué et c’est le prêteur qui fait les paiements en votre nom). Les impôts fonciers devraient être inclus dans l’autorisation de vente. Certaines villes, certaines provinces et certains territoires exigent également que vous payiez des droits de cession immobilière lors de la clôture de la vente, qui, s’il y a lieu, représentent un pourcentage du prix coûtant de votre propriété; possiblement quelques milliers de dollars selon la SCHL. Si vous achetez une première propriété, il se pourrait que vous soyez admissibles à un remboursement.

4-Stationnement : Dans les grandes villes, les places de stationnement ne sont pas nécessairement garanties et peuvent représenter un luxe. Si vous achetez une copropriété, il se pourrait que vous ayez à payer une place séparément. Dans certaines villes, il est même nécessaire de posséder un permis pour se garer dans les rues. Rendez-vous sur le site officiel de votre ville pour vérifier les coûts. Besoin d’options? Cherchez des places de stationnement libres (et leurs tarifs) sur des sites comme ParkMe ou Parkopedia.

5-Assurance habitation : Votre prêteur hypothécaire exigera que vous ayez une assurance habitation. Vous pourrez sans doute la payer en un seul versement annuel ou en plusieurs versements, soit trimestriels ou mensuels.

6-Réparations et réadaptation : Mettez de côté une certaine somme d’argent pour d’éventuelles réparations, l’entretien régulier ou des projets de restauration. Le Calculateur budgétaire d’un ménage propriétaire-occupant de la SCHL indique que les propriétaires devraient calculer que les frais d’entretien et de réparation représentent chaque année environ un à trois pour cent de la valeur de l’habitation. Après tout, on ne sait jamais à l’avance quand viendra le temps d’acheter une nouvelle laveuse ou de remplacer le chauffe-eau.En plus des réparations et de l’entretien habituel, d’autres dépenses liées au domicile peuvent s’ajouter. La SCHL recommande de mettre de côté cinq pour cent de votre rémunération dans un compte destiné aux urgences.

La SCHL majorera ses primes d’assurance prêt hypothécaire

OTTAWA, le 17 janvier 2017 – La SCHL majorera ses primes d’assurance prêt hypothécaire pour propriétaires-occupants le 17 mars 2017. Pour l’acheteur moyen ayant recours à du financement assuré par la SCHL, la majoration des primes donnera lieu à une augmentation d’environ 5 $ de ses mensualités hypothécaires.

« Nous ne nous attendons pas à ce que la majoration des primes ait une incidence considérable sur la capacité des Canadiens à acheter une habitation, a indiqué Steven Mennill, premier vice-président, Assurance. Dans l’ensemble, les changements permettront de maintenir la concurrence dans le secteur de l’assurance prêt hypothécaire et contribueront à la stabilité financière. »

Les exigences de capital sont un facteur important pour déterminer les primes d’assurance prêt. Les changements tiennent compte des nouvelles exigences de capital du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) qui sont entrées en vigueur le 1er janvier de cette année et qui stipulent que les assureurs hypothécaires doivent détenir un capital accru. Le capital détenu offre un coussin contre les pertes éventuelles, ce qui contribue à favoriser la stabilité à long terme du système financier.

Au cours des neuf premiers mois de 2016 :

  • le montant moyen d’un prêt assuré par la SCHL était d’environ 245 000 $;
  • la mise de fonds moyenne s’établissait à environ 8 %;
  • le rapport d’amortissement brut de la dette (ABD) moyen était de 25,6 %. Pour qu’un emprunteur soit admissible à l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, le rapport ABD ne devrait pas dépasser 32 % du revenu mensuel total de son ménage.
Mise de fonds entre 5 % et 9,99 %
Montant du prêt 150,000 $ 250,000 $ 350,000 $ 450,000 $ 550,000 $ 850,000 $
Augmentation des mensualités hypothécaires 2.82 $ 4.70 $ 6.59 $ 8.47 $ 10.35 $ 15.98 $

Selon un terme de 5 ans, un taux de 2,94 % et une période d’amortissement de 25 ans

*Au Manitoba, en Ontario et au Québec, les primes sont assujetties à la taxe de vente provinciale. La taxe de vente ne peut pas être ajoutée au montant du prêt.

La prime est calculée en fonction du rapport prêt-valeur pour le prêt à assurer. La prime peut être acquittée en un seul versement ou, comme c’est plus fréquemment le cas, être ajoutée au capital du prêt et remboursée sur la durée du prêt à même les versements hypothécaires périodiques. Le document d’information ci-après fournit plus de détails et des scénarios.

La SCHL examine régulièrement ses primes et les établit à un niveau suffisant pour couvrir les règlements d’assurance et autres charges connexes tout en tenant également compte des exigences en matière de capital réglementaire.

La SCHL est l’assureur hypothécaire le plus expérimenté au Canada. Les produits d’assurance prêt hypothécaire qu’offre la SCHL permettent aux Canadiens d’acheter une habitation avec une mise de fonds minimale de 5 %. En qualité de société d’État, la SCHL est le seul assureur hypothécaire dont les bénéfices profitent à tous les Canadiens.

En tant qu’autorité en matière d’habitation au Canada, la SCHL contribue à la stabilité du marché de l’habitation et du système financier, vient en aide aux Canadiens dans le besoin et fournit des résultats de recherches et des renseignements objectifs aux gouvernements, aux consommateurs et au secteur de l’habitation du Canada.

D’autres points saillants sont fournis dans le document d’information ci-joint.

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Renseignements :

Karine LeBlanc
Relations avec les médias
613-740-5413
kjleblan@schl.ca

Document d’information

  • Les primes ordinaires d’assurance prêt hypothécaire exigées par la SCHL seront modifiées de la façon suivante :
Rapport prêt-valeur Prime ordinaire (actuelle) Prime ordinaire (à compter du 17 mars 2017)
65 % ou moins 0.60 % 0.60 %
75 % ou moins 0.75 % 1.70 %
80 % ou moins 1.25 % 2.40 %
85 % ou moins 1.80 % 2.80 %
90 % ou moins 2.40 % 3.10 %
95 % ou moins 3.60 % 4.00 %
Entre 90,01 % et 95 % – mise de fonds non traditionnelle 3.85 % 4.50 %
Mise de fonds entre 10 % et 14,99 %
Montant du prêt 150,000 $ 250,000 $ 350,000 $ 450,000 $ 550,000 $ 850,000 $
Augmentation des mensualités hypothécaires 4.94 $ 8.23 $ 11.52 $ 14.81 $ 18.10 $ 27.98 $

Selon un terme de 5 ans, un taux de 2,94 % et une période d’amortissement de 25 ans

Mise de fonds entre 15 % et 19,99 %
Montant du prêt 150,000 $ 250,000 $ 350,000 $ 450,000 $ 550,000 $ 850,000 $
Augmentation des mensualités hypothécaires 7.06 $ 11.75 $ 16.46 $ 21.16 $ 25.86 $ 39.96 $

Selon un terme de 5 ans, un taux de 2,94 % et une période d’amortissement de 25 ans

  • Au cours des neuf premiers mois de 2016 :
    • près de 50 % des prêts hypothécaires assurés à l’unité par la SCHL étaient des prêts de moins de 300 000 $;
    • près de 95 % des prêts hypothécaires assurés à l’unité par la SCHL étaient des prêts de moins de 600 000 $;
    • moins de 1 % des prêts hypothécaires assurés à l’unité par la SCHL étaient des prêts de plus de 850 000 $.
  • La SCHL se conforme aux lignes directrices du BSIF pour les assureurs hypothécaires assujettis à la réglementation fédérale au Canada.
  • Le calcul du rapport d’amortissement brut de la dette (ABD) permet aux acheteurs potentiels d’estimer les dépenses maximales liées à l’habitation qu’ils ont les moyens de payer chaque mois.

Rapport ABD = capital + intérêt* + taxes foncières + frais de chauffage
Revenu mensuel

*L’intérêt est calculé en utilisant le taux d’intérêt admissible

  • L’assurance prêt hypothécaire protège les prêteurs contre les défauts de paiement et permet aux emprunteurs de faire l’acquisition d’une habitation avec une mise de fonds minimale de 5 %, tout en bénéficiant de taux d’intérêt comparables à ceux qui sont consentis aux emprunteurs faisant une mise de fonds de 20 %. L’assurance prêt hypothécaire est exigée habituellement par les prêteurs lorsque l’emprunteur effectue une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat de l’habitation.
  • Le nouveau barème des primes de la SCHL s’appliquera aux nouvelles demandes d’assurance prêt hypothécaire présentées le ou après le 17 mars 2017. Quant au barème actuel, il s’appliquera aux demandes transmises à la SCHL avant cette date, quelle que soit la date de clôture. Selon la pratique courante, les renseignements complets sur l’emprunteur et la propriété doivent figurer dans la demande d’assurance prêt hypothécaire transmise à la SCHL.
  • Les changements n’ont aucune incidence sur les prêts hypothécaires déjà assurés par la SCHL.

 

Référence : SCHL :  https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/inso/sapr/co/2017/2017-01-17-0830.cfm

MAJ : JFM-2017-01-18

Règles de l’assurance-habitation et propositions relatives à l’impôt sur le revenu (révisé le 14 octobre 2016)

Le gouvernement du Canada reconnaît l’importance d’un marché du logement solide, concurrentiel et stable pour l’ensemble des Canadiennes et des Canadiens, y compris les nombreuses familles dont la résidence principale est à la fois leur domicile et leur actif le plus important.

Les mesures décrites ci-dessous visent à répondre aux répercussions de la faiblesse des taux d’intérêt depuis plusieurs années et des changements survenus dans le fonctionnement du marché. Elles s’ajoutent à l’une des premières mesures prises par le gouvernement après son élection, il y a près d’un an, soit l’augmentation de la mise de fonds minimale à l’achat d’habitations dont le prix est supérieur à 500 000 $.

Une analyse approfondie, combinée à un échange sur les points de vue et les priorités avec les provinces et les municipalités, a éclairé l’élaboration de cette série de mesures complémentaires. Ces mesures visent à protéger la sécurité financière des Canadiens, à appuyer la stabilité à long terme du marché du logement et à améliorer l’intégrité et l’équité du régime fiscal, notamment en assurant que l’exemption pour résidence principale s’applique uniquement dans les cas appropriés.

Le gouvernement évalue aussi la structure à long terme du système de financement du logement et il tente de déterminer si les risques sont répartis de façon équilibrée et s’ils tiennent adéquatement compte de la capacité des différentes parties à partager et à gérer les risques liés au logement.

Assurance hypothécaire

En vertu des lois fédérales, les prêteurs sous réglementation fédérale doivent obtenir une assurance-prêt hypothécaire (« assurance hypothécaire ») pour les acheteurs d’une habitation qui versent une mise de fonds de moins de 20 % du prix d’achat de la propriété (« assurance de prêts à ratio prêt-valeur élevé »). L’acheteur paie la prime de cette assurance qui protège le prêteur en cas de défaut de paiement.

En réduisant le risque pour les prêteurs, l’assurance hypothécaire permet aux consommateurs d’acheter une habitation avec une mise de fonds d’aussi peu que 5 % de la valeur de la propriété et à des taux d’intérêt hypothécaires plus bas, comparables à ceux qu’obtiennent les acheteurs qui effectuent des mises de fonds plus élevées.

Les prêteurs ont aussi l’option de contracter une assurance hypothécaire pour les acheteurs qui versent une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat de la propriété, qu’on appelle également « assurance de prêts à ratio faible » puisque les montants de ces prêts sont généralement faibles par rapport à la valeur de l’habitation. On compte deux types d’assurance hypothécaire à ratio prêt-valeur faible : l’assurance à l’unité applicable à un seul prêt hypothécaire au moment de l’octroi, habituellement payée par l’emprunteur; et l’assurance de portefeuille (s’appliquant à un bloc de prêts) acquise à un moment postérieur à l’octroi et habituellement payée par le prêteur. L’assurance hypothécaire de prêts à ratio faible est majoritairement sous forme d’assurance de portefeuille.

L’accès des prêteurs à l’assurance de prêts à ratio faible soutient l’accès de certains emprunteurs au crédit hypothécaire, mais il soutient surtout l’accès des prêteurs au financement hypothécaire par l’intermédiaire de programmes de titrisation parrainés par le gouvernement.

L’assurance hypothécaire au Canada couvre actuellement 100 % des demandes d’indemnité admissibles effectuées par des prêteurs relativement à des prêts assurés en défaut de paiement. L’assurance hypothécaire est offerte par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), une société d’État fédérale, et par deux assureurs privés, la Compagnie d’assurance d’hypothèques Genworth Canada et la Société d’assurance hypothécaire Canada Guaranty.

Le gouvernement garantit à 100 % les obligations d’assurance hypothécaire de la SCHL dans l’éventualité où celle-ci ne serait pas en mesure d’effectuer les paiements d’indemnités aux prêteurs. Afin que les assureurs de prêts hypothécaires du secteur privé puissent livrer concurrence à la SCHL, le gouvernement garantit leurs obligations envers les prêteurs (dans l’éventualité où un assureur privé serait incapable de les dédommager), sous réserve d’une franchise à la charge du prêteur correspondant à 10 % du montant initial du principal.

La garantie d’assurance hypothécaire offerte par le gouvernement a pour but d’appuyer l’accès à la propriété résidentielle pour les acheteurs solvables et de favoriser la stabilité du marché du logement, du système financier et de l’économie. Dans le cadre de son rôle pour favoriser la stabilité et pour protéger les contribuables contre des pertes éventuelles en matière de prêts hypothécaires, le gouvernement fixe les règles d’admissibilité aux nouveaux prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement.

De 2008 à 2015, les règles d’admissibilité ont fait l’objet de cinq séries de changements qui visaient à encourager les emprunteurs assurés à constituer et à conserver un avoir propre résidentiel et à prendre à leur charge des dettes hypothécaires qu’ils sont en mesure de rembourser aux différents stades du cycle économique.

Appliquer une simulation de crise des taux d’intérêt hypothécaires à toutes les hypothèques assurées*

*Révisé le 14 octobre 2016

Le gouvernement a annoncé aujourd’hui une modification aux règles d’admissibilité aux nouveaux prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement. À compter du 17 octobre 2016, tous les acheteurs assurés dont le prêt hypothécaire est à ratio élevé devront être admissibles à l’assurance hypothécaire à un taux d’intérêt correspondant au plus élevé des taux suivants : celui prévu par leur contrat hypothécaire ou celui des prêts hypothécaires ordinaires de 5 ans affiché par la Banque du Canada. Cette exigence s’appliquera aussi aux prêts hypothécaires assurés à ratio faible à compter du 30 novembre 2016 (voir ci-après). Elle s’applique déjà aux prêts hypothécaires assurés à ratio élevé et à taux d’intérêt variable ou fixe d’une durée de moins de 5 ans.

Le taux des prêts hypothécaires ordinaires à taux fixe de 5 ans affiché par la Banque du Canada correspond au mode (c.-à-d. la valeur la plus fréquente) des taux de cette catégorie affichés par les six plus grandes banques du Canada. Ce taux, mis à jour chaque semaine, est affiché dans le site Web de la Banque du Canada (tableau CANSIM 176-0043). Le taux affiché par la Banque du Canada est habituellement plus élevé que le taux de contrat hypothécaire que la plupart des acheteurs paient en réalité. Au 28 septembre 2016, le taux affiché par la Banque du Canada s’établissait à 4,64 %.

Pour qu’un emprunteur soit admissible à l’assurance hypothécaire, les ratios du service de sa dette ne doivent pas être supérieurs aux niveaux maximaux admissibles lorsqu’ils sont calculés en fonction du taux le plus élevé entre le taux prévu par le contrat et le taux affiché par la Banque du Canada. Les prêteurs et les assureurs hypothécaires calculent les deux ratios clés suivants du service de la dette afin de déterminer si un acheteur est admissible à un prêt
assuré :

  • le coefficient d’amortissement brut de la dette (ABD) – le ratio des coûts de possession de l’habitation, y compris le remboursement du prêt hypothécaire, les taxes et les frais de chauffage, par rapport au revenu de l’acheteur;
  • le coefficient d’amortissement total de la dette (ATD) – le ratio des coûts de possession de l’habitation et de tous les autres remboursements de dette par rapport au revenu de l’acheteur.

Pour qu’un acheteur soit admissible à l’assurance hypothécaire, son coefficient d’ABD ne doit pas dépasser 39 %, tandis que son coefficient d’ATD ne doit pas dépasser 44 %. L’évaluation de l’admissibilité à un prêt hypothécaire en appliquant le taux, habituellement plus élevé, affiché par la Banque du Canada au moment de calculer l’ABD et l’ATD d’un emprunteur tient lieu de « simulation de crise » qui procure aux nouveaux acheteurs une marge de manœuvre leur permettant de rembourser leur dette même dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés ou de baisse du revenu du ménage.

La mesure annoncée s’appliquera aux nouvelles demandes d’assurance hypothécaire visant un prêt à ratio élevé reçues à compter du 17 octobre 2016. Elle ne s’appliquera pas aux prêts hypothécaires à ratio élevé à l’égard desquels l’une des conditions suivantes a été remplie avant le 17 octobre 2016 : une demande d’assurance hypothécaire a été reçue; le prêteur a établi un engagement juridique contraignant de consentir le prêt; ou l’emprunteur a signé une convention d’achat-vente juridiquement contraignante à l’égard de l’immeuble qui garantit le prêt.

Les propriétaires ayant déjà une hypothèque assurée à ratio élevé, y compris ceux qui renouvellent leur prêt ou transfèrent l’hypothèque assurée à un autre prêteur, ne sont pas touchés par ce changement puisque l’assurance hypothécaire d’un prêt à ratio élevé couvre toute la durée de l’hypothèque.

Changements aux exigences d’admissibilité à l’assurance hypothécaire de prêts à ratio faible*

*Révisé le 14 octobre 2016

Le gouvernement a aussi annoncé aujourd’hui des changements aux règles d’admissibilité s’appliquant aux prêts hypothécaires à ratio faible nouvellement assurés et garantis par le gouvernement. Les nouveaux critères d’admissibilité contribueront à cibler le soutien au financement accordé par l’assurance hypothécaire de prêts à ratio faible garantis par le gouvernement pour qu’il favorise des types de prêts plus sûrs.

À compter du 30 novembre 2016, les prêts hypothécaires assurés par des prêteurs au moyen d’une assurance de portefeuille ou d’un autre type d’assurance hypothécaire discrétionnaire visant des prêts à ratio prêt-valeur faible devront répondre aux critères d’admissibilité qui ne s’appliquaient auparavant qu’aux prêts hypothécaires assurés à ratio élevé. Les nouveaux critères de l’assurance de prêts à ratio faible comprendront les exigences suivantes :

  1. un prêt dont l’objet inclut l’achat d’une propriété ou le renouvellement subséquent d’un tel prêt;
  2. une période maximale d’amortissement de 25 ans;
  3. une propriété dont la valeur est inférieure à 1 000 000 $;
  4. pour les prêts à taux variable qui permettent des fluctuations au cours de la période d’amortissement, un nouveau calcul des remboursements du prêt au moins tous les 5 ans pour respecter le tableau d’amortissement établi;
  5. un pointage de crédit minimal de 600;
  6. un coefficient d’amortissement brut de la dette maximal de 39 % et un coefficient d’amortissement total de la dette maximal de 44 %, calculé en appliquant le plus élevé des taux qui suivent : le taux prévu par le contrat hypothécaire ou le taux des prêts ordinaires à taux fixe de 5 ans affiché par la Banque du Canada;
  7. dans le cas des propriétés à logement unique, le logement sera occupé par le propriétaire.

Ces changements ne s’appliqueront pas aux prêts hypothécaires à ratio faible à l’égard desquels au moins l’une des conditions suivantes a été remplie avant le 17 octobre 2016 : une demande d’assurance hypothécaire a été reçue; le prêteur a consenti le prêt ou établi un engagement juridique contraignant de consentir le prêt; ou l’emprunteur a signé une convention d’achat-vente juridiquement contraignante à l’égard de l’immeuble qui garantit le prêt. Les nouvelles exigences d’admissibilité à l’assurance hypothécaire de prêts à ratio faible ne s’appliquent pas non plus dans les cas où, pendant la période qui commence le 17 octobre 2016 et qui prend fin le 29 novembre 2016, au moins l’un de ces trois critères est respecté et le prêt est capitalisé avant le 1er mai 2017.

Consultations à venir sur le partage des risques avec les prêteurs

Le gouvernement a annoncé aujourd’hui qu’il lancerait un processus de consultation publique cet automne afin d’obtenir de l’information et une rétroaction sur la façon dont la modification de la répartition des risques dans le cadre de financement du logement, par l’instauration d’un niveau modeste de partage avec les prêteurs des risques liés aux prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement, pourrait améliorer le système actuel.

Le système canadien d’assurance-prêt hypothécaire garantie à 100 % par le gouvernement s’appuie sur une approche différente de celle des autres pays. Une politique de partage des risques avec les prêteurs viserait à rétablir un équilibre dans le système de financement du logement de telle sorte que les prêteurs soient exposés à un niveau significatif, mais gérable, de risque de défaut de paiement hypothécaire.

La mise en œuvre d’une politique de partage des risques avec les prêteurs constituerait un changement structurel important au système canadien du financement du logement. L’annonce d’aujourd’hui sera suivie, au cours des prochaines semaines, de la publication d’un document de consultation publique qui lancera un processus de consultation auprès des intervenants afin d’établir le bien-fondé et la conception éventuelle d’un programme de partage des risques avec les prêteurs dans le cadre du système de financement du logement du Canada.

Mesures proposées relatives à l’impôt sur le revenu

Le régime de l’impôt sur le revenu offre aux propriétaires qui disposent de leur résidence principale un avantage fiscal important, sous la forme d’une exemption des gains en capital réalisés (l’« exemption pour résidence principale »). Cette exemption comporte toutefois des limites. Selon l’intention du législateur, seuls les particuliers et les fiducies qui résident au Canada devraient y avoir droit. En outre, les familles peuvent désigner une seule propriété comme résidence principale pour une année donnée.

Les mesures fiscales proposées annoncées aujourd’hui amélioreraient l’équité et l’intégrité du régime fiscal. Les deux premières mesures permettraient de mieux s’assurer que l’exemption pour résidence principale est obtenue seulement dans les cas appropriés et conformément au critère de résidence au Canada et à la limite d’une résidence principale par famille. Particulièrement, en vertu de ces mesures :

  1. Un particulier qui ne résidait pas au Canada au cours de l’année où il a acquis une résidence ne pourra pas, relativement à la disposition de cette propriété après le 2 octobre 2016, demander l’exemption pour cette année. Cette mesure garantit que les non-résidents permanents seront inadm
    issibles à l’exemption relativement à toute partie d’un gain découlant de la disposition d’une résidence.
  2. Les fiducies pourront désigner une propriété comme résidence principale pour une année d’imposition qui commence après 2016 uniquement si elles satisfont à d’autres critères d’admissibilité. Ces critères amélioreront l’équité et l’intégrité fiscales, puisqu’ils feront mieux concorder les conditions d’admissibilité des fiducies à l’exemption pour résidence principale avec celles qui s’appliquent lorsque la propriété est détenue directement par un particulier. La fiducie devra, pour chacune des années commençant après 2016 où la désignation s’applique, être une fiducie au profit de l’époux ou du conjoint de fait, une fiducie en faveur de soi-même (ou une fiducie semblable au profit exclusif de l’auteur durant la vie de celui-ci), une fiducie admissible pour personne handicapée ou une fiducie au profit d’un enfant mineur de parents décédés. En outre, le bénéficiaire de la fiducie (ou le membre de sa famille) qui occupe la résidence au cours de l’année devra résider au Canada pour la même année et être un membre de la famille du particulier qui a établi la fiducie. Un allègement transitoire s’applique aux fiducies touchées dans le cas des propriétés détenues à la fin de 2016 et faisant l’objet d’une disposition après 2016.

L’annonce d’aujourd’hui porte également sur des modifications en vue d’améliorer l’application et l’administration du régime fiscal en ce qui concerne les dispositions de biens immobiliers. À cet égard, les changements supplémentaires suivants s’appliqueront au cours des années d’imposition prenant fin après le 2 octobre 2016 :

  1. L’Agence du revenu du Canada (ARC) exigera à tout contribuable de déclarer la disposition d’une propriété à l’égard de laquelle l’exemption pour résidence principale est demandée. À l’heure actuelle, l’ARC n’exige pas cette déclaration lorsque la propriété est admissible aux fins de la pleine exemption pour résidence principale. En vertu de cette modification, lorsqu’un contribuable disposera d’une résidence principale, il sera tenu d’indiquer des renseignements de base dans sa déclaration de revenus pour cette année afin d’être admissible à l’exemption. En outre, l’ARC aura l’autorisation explicite d’accepter les désignations de résidence principale produites tardivement. De plus amples détails à ce sujet sont disponibles sur le site Web de l’ARC.
  2. Une mesure proposée accorderait à l’ARC l’autorité d’établir une cotisation à l’égard d’un contribuable après le délai de prescription normal relativement à la disposition de biens immobiliers par ce contribuable (ou par une société de personnes dont il est associé), dans les cas où la disposition n’est pas indiquée dans la déclaration de revenus du contribuable (ou de la société de personnes, le cas échéant) pour l’année où elle a lieu. Dans le cas des biens immobiliers dont une société ou une société de personnes a disposé, cette mesure s’appliquerait uniquement aux biens qui constituent des immobilisations.

L’ARC poursuivra sa collaboration avec ses partenaires provinciaux afin de trouver des façons d’améliorer davantage la collecte de renseignements sur les opérations immobilières et d’assurer l’échange efficace de ces renseignements avec les autorités fiscales.

Un avis de motion de voies et moyens relativement aux mesures proposées visant l’impôt sur le revenu, accompagné de notes explicatives connexes, figure dans la publication d’aujourd’hui. La mention de la date de publication dans cet avis de motion ou ces notes explicatives vaut mention du 3 octobre 2016.

Référence : Ministère des Finances Canada

http://www.fin.gc.ca/n16/data/16-117_2-fra.asp?utm_source=All&utm_campaign=pro%40ctif-courtiers-fr-5oct2016&utm_medium=email

 

MAJ : JFM-2016-10-18

Renouveler votre hypothèque

 Établir vos objectifs

La discussion entourant vos options de renouvellement avec un spécialiste hypothécaire est une belle occasion pour passer en revue les changements à votre situation financière. Il est possible de revoir votre type de prêt hypothécaire ainsi que le montant et la fréquence de vos versements, de façon à ce qu’ils suivent l’évolution de vos besoins.

 

Comparer les options

Prêt hypothécaire à taux fixe

Alliez sécurité et tranquillité d’esprit grâce à un taux d’intérêt qui demeurera le même pour toute la durée du prêt. Vous pouvez aussi augmenter le montant de vos versements sans que cela modifie votre taux d’intérêt (sous réserve de certaines conditions). Durée pouvant atteindre 10 ans.

Prêt hypothécaire à taux variable fermé

Si vous optez pour un prêt hypothécaire à taux variable fermé de cinq ans, vous aurez la possibilité de bloquer votre taux en passant, en tout temps, à un prêt hypothécaire à taux fixe, pourvu que la nouvelle durée du prêt soit d’au moins trois ans ou équivalent à la durée restante de votre prêt actuel, si celle-ci est plus courte. Dans le cadre d’un prêt hypothécaire à taux variable fermé, si le taux change, le montant de votre versement demeure le même. Cependant, les montants attribués au capital et aux intérêts changent. Si les taux d’intérêt diminuent, une plus grande partie de votre versement hypothécaire est allouée au solde du capital. À l’inverse, si les taux d’intérêt augmentent, une grande partie de vos versements servira à payer l’intérêt.

 

Questions que vous pourriez vous poser

Combien de temps vais-je habiter dans cette maison?

Si vous pensez vendre la propriété bientôt, un prêt hypothécaire de courte durée ou ouvert pourrait vous permettre d’éviter les frais de remboursement anticipé.

Qu’est-ce qui me convient le mieux, un prêt à taux fixe ou un prêt à taux variable?

Un prêt hypothécaire à taux fixe vous donne la tranquillité d’esprit de savoir exactement quel sera votre taux d’intérêt.

Si vous choisissez un prêt hypothécaire à taux variable, vos versements serviront d’abord à payer l’intérêt avant d’être affectés au capital de la manière suivante : si votre taux d’intérêt diminue, une plus grande partie de votre versement hypothécaire est allouée au solde du capital ou au solde impayé. À l’inverse, si votre taux d’intérêt augmente, une plus grande partie de vos versements servira à payer l’intérêt. Cela pourrait donc vous prendre plus de temps pour rembourser votre solde impayé.

Comment puis-je économiser et rembourser mon prêt plus rapidement

Choisir une ligne CréditFlex Valeur domiciliaire TD vous donne la possibilité d’effectuer des versements supplémentaires pour rembourser votre solde plus rapidement. Effectuez un versement anticipé ou augmentez le montant ou la fréquence de vos versements hypothécaires.

Sophie Vézina
Spécialiste hypothécaire mobile
1 (418) 997-9520
sophie.vezina@td.com

 

 

MAJ: AP 2016-04-15

Entrée en vigueur des nouvelles règles pour l’achat de propriétés de plus de 500 000 $

Règles d’achat resserrées pour les résidences de plus de 500 000 $. Le reportage de Marc Godbout.

 

Référence / Source : http://ici.radio-canada.ca/nouvelles/economie/2016/02/15/002-mise-fonds-hausse-ottawa-bill-morneau-federal-finances-maison-residence-reglementation-mesure.shtml

MAJ : JFM-2016-02-25

L’acquisition d’une première maison

L’acquisition de votre première maison est une étape primordiale et certainement une des plus importantes transactions financières de votre vie.

C’est pour cette raison qu’il est important de s’entourer de toutes les ressources professionnelles qui pourront faire en sorte que cette expérience soit entièrement positive.

Le premier professionnel que vous devrez consulter est un expert en financement hypothécaire. Un spécialiste en financement hypothécaire pourra vous renseigner sur tout le volet financier de l’acquisition d’une demeure. Avec vous, il évaluera votre potentiel d’emprunt et vous informera aussi des différents produits de financement et des coûts reliés à l’achat. Il pourra vous garantir des taux d’intérêt, ce qui fera en sorte que vous n’aurez pas de mauvaises surprises lors de la conclusion de l’achat. Finalement, votre spécialiste pourra émettre une confirmation écrite de votre acceptation conditionnelle.

Puis viendra le moment de vous associer à un courtier en immobilier. Ce dernier fera conjointement avec vous l’étude de vos besoins et budget. Le courtier possède les outils nécessaires pour faire un survol de toutes les maisons en vente et pourra ainsi vous faire visiter la maison qui semble convenir et ce, peu importe, qui a le mandat de la vente de cette propriété.

Une fois une offre rédigée, et approuvée par un vendeur, il est temps de passer à la finalisation la demande de financement, puis à l’inspection de la maison. Il est important de faire inspecter votre nouvelle demeure par un professionnel qui vérifiera en profondeur toutes les parties de la construction. Ce dernier produira un rapport détaillé des choses à faire à court, moyen et long terme sur la résidence, et ce, afin de garder la meilleure valeur possible.

Finalement, un notaire sera mandaté pour tout le côté légal de la transaction. Une partie de son travail sera de vérifier les titres de la propriété, mais aussi de voir à ce que la propriété ne déroge pas à des lois ou règlements en vigueur dans le secteur.

Il ne vous reste plus qu’à emménager dans votre nouvelle demeure !

Chaque étape énumérée est importante et fera en sorte que votre expérience sera positive et enrichissante.

Bonne transaction !

Denis Dufour

418-5693-3128

denis.dufour@bmo.com

 

MAJ : AP-2016-03-17

Immobilier : 9 questions à poser à vos futurs prêteurs privés

L’investisseur immobilier actif en quête d’aubaines aura tôt ou tard besoin d’user de créativité afin d’être en mesure de pouvoir acquérir plusieurs propriétés, souvent dans un court délai, et parfois même simultanément. Pour se faire, il y a fort à parier qu’il devra faire appel à des prêteurs privés et c’est pourquoi cette semaine je vous présente un article qui vous sera utile lorsque viendra le temps d’entrer en contact avec eux.

Je vous invite à commencer à développer votre banque de prêteurs privés dès maintenant car lorsque les aubaines se présenteront, il sera peut-être trop tard pour commencer à magasiner des prêteurs afin de connaître leurs conditions de prêts. Notez que l’ordre des questions vous est présenté aléatoirement et non pas par ordre d’importance.

 

Question no 1 : Le mode de remboursement?

 

Dans la grande majorité des prêts privés, le paiement des intérêts s’effectue mensuellement et le remboursement du capital lui, est versé à la fin du terme. Par contre, votre prêteur accepterait-il de vous charger un taux d’intérêt plus élevé en échange d’un prêt ballon? Vous ne connaissez pas le prêt ballon? Il s’agit en fait d’un prêt dont les intérêts et le capital seront versés uniquement à la fin du terme. Idéal lorsqu’on désire optimiser son « cash flow » durant le projet.

Et s’il acceptait, au contraire, de réduire son taux d’intérêt en échange d’une participation au profit une fois le projet réalisé?

 

Laissez aller votre créativité et osez lui offrir des options. Qui sait, votre offre saura peut-être lui plaire? Étant donné qu’ils ne sont pas soumis aux lois des banques, ils sont plus flexibles et peuvent être plus négociables.

 

Question no 2 : Quels sont les frais d’analyse de dossier?

 

Idéalement et en premier lieu, tentez de faire appel à un prêteur privé occasionnel qui n’exigera pas de frais d’ouverture de dossier. On peut penser à un parent, un ami ou un collègue disposant d’équité sur sa résidence, par exemple. Ce type de prêteurs se contentera la plupart du temps du rendement réalisé via le taux d’intérêt chargé. Pour les prêteurs privés dont il s’agit de leur principale source de revenus, les frais d’analyse de dossier seront de l’ordre de 1 % à 4 % du prêt accordé. Imaginez devoir débourser jusqu’à 10 000 $ d’analyse de dossier sans même savoir si le prêt sera accepté! Le moins qu’on puisse dire c’est que vous devrez y penser à deux fois avant de soumettre votre dossier. Gare aux arnaqueurs qui vivent que de frais d’analyse de dossier sans jamais accorder de réels prêts. Ça existe malheureusement!

 

Question no 3 : Le fameux taux d’intérêt?

 

Tout dépendamment du type de prêteur, de votre projet et du risque qu’il représente pour le prêteur, du rang de la garantie hypothécaire et de votre profil, les taux d’intérêt d’un prêteur seront de l’ordre de 5 % à 20 %. À 5 % comme taux d’intérêt, il ne s’agira pas d’un prêteur aguerri. Un parent, un ami, un collègue pourraient par contre vous offrir un tel taux.

 

Faites vos calculs et ajustez le réel taux d’intérêt selon les frais d’ouverture de dossier. Un taux d’intérêt alléchant à 10 % pourrait se transformer en un taux d’intérêt élevé si les frais d’ouverture de dossier sont faramineux.

 

Question no 4 : Les régions desservies?

 

Votre prêteur potentiel aura certainement un terrain de jeu préféré. Prêtera-t-il seulement dans la grande région de Montréal ou ira-t-il jusqu’à Chibougamau? Vous pourriez avoir un super projet mais se trouvant trop loin pour le prêteur, ce dernier déclinera votre demande. Important de connaître cette condition à l’avance.

 

Question no 5 : Le ratio prêt-valeur?

 

Les institutions bancaires prêtent habituellement, en prêt conventionnel, de 75 % à 80 % de la valeur marchande déterminée. Pour leur part, certains prêteurs sur le marché iront au-delà de la loi des banques. Certains financeront à 100 % votre acquisition, dans la mesure où vous serez capable de démontrer que vous avez déniché une très belle aubaine. J’ai déjà fait appel à une prêteuse privée qui prêtait jusqu’à 120 % de la valeur marchande. Dommage pour moi qu’elle ne soit plus en fonction.

 

Question no 6 : Les garanties hypothécaires?

 

Certains prêteurs accepteront de ne prendre en garantie que la propriété dont vous êtes sur le point d’acquérir. Par contre, si la garantie ne semble pas suffisante pour le prêteur, il exigera sûrement que vous donniez d’autres immeubles en garantie afin de le sécuriser davantage.

 

Profitez de votre conversation avec eux pour demander s’ils font des prêts de premier rang seulement. Dans certains cas, ils pourront accepter de vous prêter moyennant une garantie de second rang, derrière une institution financière se trouvant déjà en premier rang. Évidemment, le taux d’intérêt sera conséquemment plus élevé étant donné que le risque sera lui aussi plus élevé pour le prêteur.

 

Question no 7 : La pénalité lors d’un remboursement anticipé?

 

Tout comme je mentionnais plus haut à l’effet qu’il est important d’ajuster le taux d’intérêt en fonction des frais d’ouverture de dossier, le même principe s’applique avec la pénalité en cas de remboursement anticipé. En fait, vous devrez faire l’exercice de calculer le coût total d’emprunt en additionnant les intérêts payés, les frais d’ouverture de dossier et la pénalité. Ainsi vous serez en mesure de savoir rapidement ce que vous coûtera réellement votre emprunt.

 

Question no 8 : Et les autres frais?

 

En plus du calcul rapide que vous venez d’effectuer relativement au coût d’emprunt, viendront s’ajouter quelques frais connexes tels que : l’évaluation agréée qui pourrait être à votre charge, l’enregistrement de la garantie hypothécaire, la radiation d’hypothèque, le renouvellement du prêt si le projet s’étire, l’assurance-titres, etc. Qui paiera alors ces frais? De quoi faire grimper le coût d’emprunt total s’ils sont à votre charge.

 

Question no 9 : Les montants à prêter?

 

Il serait tout indiqué, lors de votre démarchage, de connaître les montants minimum et maximal de chacun des prêteurs. Ainsi, pour un projet de flip dont vous avez besoin de seulement 100000 $, certains prêteurs seront enclins à vous prêter tandis que d’autres prêteurs ne feront que des prêts de 500000 $ et plus, par exemple, pour des projets de construction. Chacun a sa spécialité, son créneau et un montant disponible à prêter. Imaginez trouver un prêteur privé ayant 3 000000 $ à prêter pour vos projets de flips à 300000 $. De quoi faire en sorte de ne plus être freiné par le système bancaire. Votre seul frein viendra de votre capacité à trouver des aubaines. Bonne recherche!

 

Conclusion

 

Rappelez-vous ce que je mentionnais dans mon article du 25 mai 2014 sur les prêteurs
privés et je cite : « Lorsque vous empruntez à des taux d’intérêt élevés, ceci doit être pour un court laps de temps seulement, sinon votre projet deviendra non rentable très rapidement, autant en mode « flips » qu’en mode accumulation. Si vous optez tout de même pour le prêt privé à taux élevé, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement, soit en refinançant la propriété à taux régulier, soit en la revendant. Il s’agit là d’une des clés de l’utilisation du prêt privé. Remboursez très rapidement votre prêt, sinon, vous courrez à votre perte! »

 

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

 

Votre coach, Yvan

 

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Source : http://www.lesaffaires.com/blogues/yvan-cournoyer/immobilier–9-questions-a-poser-a-vos-futurs-preteurs-prives/583544

 

Publié le 20/11/2015 à 10:59

Financement hypothécaire – Francine Arsenault

L’achat d’une propriété implique un financement hypothécaire dont les effets légaux et la réalisation sont complexes.  Il est donc important de vous assurer,  si possible avant de signer une offre d’achat, de vérifier si vous disposez de la capacité d’emprunt requise pour une telle acquisition.

Lorsqu’il sera nécessaire pour vous de franchir cette étape, je serai disponible, au moment et à l’endroit qui vous conviendra, pour vous écouter et rechercher avec vous les solutions les plus avantageuses. Il existe de nombreux produits de financement, des termes variables, des produits complémentaires comme les assurances et des taux de toutes sortes. Vous aurez donc besoin d’un guide pour vous aider à faire les choix qui seront les mieux adaptés non seulement à votre situation financière, mais également au style de vie que vous voulez faire.

Spécialisée dans ce domaine, je possède une vaste expérience dans le financement hypothécaire et je pourrai vous conseiller dans votre démarche. De plus, Desjardins propose une gamme complète de produits et services pour concrétiser les aspects financiers de l’achat d’une maison en collaboration avec les partenaires impliqués dans le financement hypothécaire, notamment les assureurs de prêts.

Ma plus grande passion dans ce métier est de contribuer au rêve des personnes que je rencontre. Il me fera plaisir de faire partie de votre projet pour qu’il se réalise dans les meilleures conditions financières.

Carte Affaire - Francine Arsenault